Od 29 kwietnia 2012 r. każda umowa deweloperska (również przedwstępna) musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Inaczej będzie nieważna. Połowę kosztów notarialnych i sądowych deweloper będzie musiał sfinansować z własnej kieszeni.
Co w umowie deweloperskiej
W umowie muszą się znaleźć następujące informacje:
- strony, miejsce, data podpisania umowy deweloperskiej,
- cena nieruchomości i koszt przeniesienia własności lokalu na klienta,
- informacje o nieruchomości (powierzchnia działki, właściciel lub użytkownik wieczysty, stan prawny nieruchomości, obciążenia hipoteczne i służebności),
- określenie położenia oraz istotnych cech budynku,
- sposób pomiaru powierzchni lokalu,
- powierzchnia lokalu, układ pomieszczeń, usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku, opis wykończenia,
- dane o rachunku powierniczym, ewentualnie gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej,
- harmonogram płatności określający wysokość i terminy wpłat kolejnych rat,
- informacje o pozwoleniu na budowę (numer pozwolenia, informacja, czy jest prawomocne, czy zaskarżone, określenie instytucji, która je wydała),
- warunki odstąpienia od umowy (w tym warunki zwrotu pieniędzy wpłacanych przez nabywcę),
- określenie wysokości odsetek i kar umownych,
- termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
- oświadczenie nabywcy o odbiorze i zapoznaniu się z prospektem informacyjnym wraz z załącznikami przed zawarciem umowy deweloperskiej,
- określenie terminu i sposób, w jaki deweloper zawiadomi klienta o odbiorze lokalu mieszkalnego,
- określenie terminów wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności lokalu na nabywcę oraz rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych.
Konieczny prospekt informacyjny
Deweloper przed zawarciem umowy przedwstępnej ma obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego (wraz z załącznikami) dotyczącego twojej firmy i planowanej inwestycji (jest ważny 12 miesięcy od dnia jego udostępnienia).
Warunek dotyczący obowiązku przygotowania prospektu informacyjnego nie dotyczy gotowych mieszkań, na które deweloper ustanowił odrębną własność jeszcze przed zawarciem umowy sprzedaży.
Samo sporządzenie prospektu nie wystarczy. Deweloper musi jeszcze uzyskać pisemne oświadczenie nabywcy zarówno o odbiorze, jak i zapoznaniu się z treścią prospektu, a jeśli dojdzie w nim do jakichkolwiek zmian, zawiadomić o nich potencjalnych klientów jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Do obowiązków dewelopera należy też poinformowanie klienta, czy prowadzono przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne na kwotę ponad 100 tys. zł.
Jeśli deweloper ma na swoim koncie jakieś wcześniejsze inwestycje, musi podać adresy, daty ich rozpoczęcia oraz wydania ostatecznego pozwolenia na użytkowanie.
Dane o deweloperze i mieszkaniu
Prospekt informacyjny wraz z załącznikami jest integralną częścią umowy deweloperskiej. Składa się z dwóch części. W pierwszej, ogólnej muszą się znaleźć dane dotyczące dewelopera i jego sytuacji prawno-finansowej oraz informacje o planowanej inwestycji, m.in. czy deweloper jest właścicielem (użytkownikiem wieczystym) działki, czy nie jest ona obciążona hipoteką, jakie jest przeznaczenie sąsiednich działek w planie zagospodarowania przestrzennego, jakie inwestycje są przewidywane w promieniu kilometra. W drugiej części, indywidualnej, trzeba zamieścić dane dotyczące konkretnego lokalu mieszkalnego lub domu, informacje o cenie za metr kwadratowy lokalu, o wielkości powierzchni i położeniu budynku, o rozkładzie poszczególnych pomieszczeń, standardzie wykończenia, technologii wykonania, liczbie lokali, garaży, miejsc postojowych itp.
Do prospektu deweloper powinien dołączyć w formie załączników m.in. wzór umowy deweloperskiej oraz rzut kondygnacji z zaznaczeniem mieszkania.
Informacje w biurze sprzedaży
Elementami obowiązkowymi prospektu informacyjnego są dokumenty potwierdzające dane zawarte w prospekcie. Oznacza to, że osoba zainteresowana zakupem danego mieszkania musi mieć możliwość zapoznania się w siedzibie firmy lub biurze sprzedaży z kopią pozwolenia na budowę, kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Deweloper musi też umożliwić wgląd do projektu architektoniczno-budowlanego oraz pokazać sprawozdanie finansowe za ostatnie dwa lata (w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową - sprawozdanie spółki dominującej).
Deweloper może oferować do sprzedaży mieszkania, na budowę których jeszcze nie ma pozwolenia, jednak stosowną informację musi zamieścić w prospekcie informacyjnym.
UWAGA!
Za podanie nieprawdziwych informacji o inwestycji lub zatajenie prawdziwych deweloperowi grozi grzywna lub nawet dwa lata pozbawienia wolności
Na papierze lub płycie CD
Deweloper ma obowiązek nie tylko przygotować prospekt informacyjny, ale też na żądanie osoby zainteresowanej przed podpisaniem umowy przedwstępnej musi doręczyć dokument nieodpłatnie na trwałym nośniku informacji, np. płycie CD lub w wersji papierowej. Możliwa jest zmiana informacji zawartych w prospekcie lub w załączniku. Jeśli jednak nastąpią jakiekolwiek zmiany, deweloper powinien zawiadomić o tym potencjalnych nabywców tak, by umożliwić im zapoznanie się z ich treścią przed zawarciem umowy deweloperskiej. Może to zrobić w formie aneksu do prospektu, zmienić załącznik albo dostarczyć nowy prospekt i nowy załącznik, ale w takiej samej formie, w jakiej była sporządzona poprzednia wersja tych dokumentów.
Wpłaty pod ochroną
Deweloper musi zapewnić nabywcom ochronę wpłacanych przez nich pieniędzy. Dlatego oprócz konieczności wprowadzenia prospektu informacyjnego ustawa zobowiązuje dewelopera do założenia dla każdego przyszłego właściciela mieszkania rachunku powierniczego prowadzonego przez bank. Może to być:
- zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja ubezpieczeniowa,
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja bankowa,
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Na rachunku powierniczym będą gromadzone pieniądze na budowę lokalu (będą one stanowić zabezpieczenie w razie upadłości dewelopera), ale nie trafią one bezpośrednio do dewelopera. Rachunek powierniczy ma gwarantować bezpieczeństwo dokonywanych wpłat i za jego pośrednictwem nabywca będzie się rozliczał z deweloperem. Deweloper może wybrać rachunek otwarty lub zamknięty. Do otwartego rachunku powierniczego musi być jednak dodatkowo ustanowiona gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa.
Otwarty lub zamknięty
Czym różni się rachunek otwarty od zamkniętego? Jeśli deweloper zdecyduje się na otwarty rachunek powierniczy, bank wypłaca mu środki zgromadzone na tym rachunku etapami, w miarę postępu robót (zgodnie z harmonogramem realizacji inwestycji określonym w umowie deweloperskiej) po skontrolowaniu zakończenia danego etapu przedsięwzięcia. Bank przekaże pieniądze po sprawdzeniu stosownego zapisu kierownika budowy w dzienniku budowy (potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane). Będzie też miał prawo skontrolować rachunki bankowe i dokumentację dewelopera.
Jeśli deweloper wybrał zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, wówczas bank wypłaca mu pieniądze wpłacone przez klienta jednorazowo, ale dopiero po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości na nabywcę. To oznacza, że deweloper musi sfinansować budowę z własnych środków lub kredytu bankowego.
Deweloper nie ma prawa wypowiedzieć zawartej z bankiem umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego, ale jeśli bank z ważnych powodów wypowie mu umowę, deweloper będzie musiał założyć taki rachunek w innym banku w ciągu 60 dni od wypowiedzenia. Jeśli przekroczy ten termin, bank zwróci zgromadzone pieniądze nabywcom.
Gwarancje bankowa i ubezpieczeniowa
Wpłaty lokowane na otwartym rachunku powierniczym mogą być dodatkowo chronione w formie gwarancji bankowej i ubezpieczeniowej. Na podstawie gwarancji bankowej - w razie upadłości dewelopera - pieniądze zwróci nabywcy bank, a na mocy gwarancji ubezpieczeniowej - firma ubezpieczeniowa (jednak bez odsetek od wpłaconych pieniędzy i bez wypłaty utraconych korzyści). Obie gwarancje wygasają w dniu podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę własność lokalu lub domu.
Protokół odbioru mieszkania
Podczas odbioru mieszkania przez nabywcę musi być sporządzony protokół, do którego nabywca ma prawo zgłosić zauważone wady. Z kolei deweloper w terminie 14 dni od podpisania protokołu musi dostarczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu tych wad lub odmowie i jej przyczynach. Jeśli uzna wady, musi je usunąć w ciągu 30 dni od podpisania protokołu.
Odstąpienie od umowy
Nowe przepisy umożliwiają nabywcy odstąpienie od umowy, gdy:
- nie będzie ona zawierała wszystkich wymaganych elementów,
- deweloper nie dostarczy na żądanie osoby zainteresowanej prospektu informacyjnego z załącznikami albo prospektu i załączników zawierających zmienione informacje,
- informacje zawarte w umowie są niezgodne z informacjami w prospekcie,
- informacje w prospekcie lub załącznikach, na podstawie których została zawarta umowa, nie zgadzają się ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy,
- nie podano w prospekcie informacyjnym informacji zawartych we wzorze tego prospektu (będącym załącznikiem do ustawy),
- nie zostały przeniesione na nabywcę prawa do mieszkania lub domu w terminie wymienionym w umowie deweloperskiej.
