Rynek najmu wychodzi z szarej strefy

Z danych Ministerstwa Finansów wynika, że w ubiegłym roku ponad 458 tys. osób rozliczyło najem prywatny w ramach ryczałtu, a 142 tys. zrobiło to na zasadach ogólnych według skali podatkowej. Daje to łącznie 600 tys. osób, które na 100 proc. legalnie wynajmują mieszkania.
Nie ma oficjalnych statystyk, pozwalających oszacować wielkość grupy wynajmujących, którzy prowadzą jednocześnie działalność gospodarczą. Sławek Muturi, założyciel Stowarzyszenia Właścicieli Mieszkań na Wynajem – Mieszkanicznik.pl oraz spółki zarządzającej najmem Mzuri, szacuje, że może to być mniej więcej 5 proc. wszystkich osób prowadzących działalność gospodarczą w Polsce, czyli ok. 50–70 tys. przedsiębiorców.

Sprawdź także: Najemca i właściciel mieszkania żyją ze sobą jak pies z kotem – prawda czy mit?

– Grupa ponad 600 tys. Polaków, legalnie rozliczających najem, wydaje się mniej pokaźna jeśli uświadomimy sobie, że w całym kraju jest wynajmowanych lub dzierżawionych znacznie więcej nieruchomości – podkreśla Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl.
Ekspert zwraca także uwagę, że dane resortu finansów uwzględniają nie tylko właścicieli mieszkań i domów, lecz także podatników zgłaszających podnajem, dzierżawę i poddzierżawę jakichkolwiek nieruchomości, w tym np. miejsc postojowych.

Najemcy wychodzą powoli z szarej strefy
Według wyników Narodowego Spisu Powszechnego z 2011 r., wynajmowane lokum zasiedlało ok. 640 tys. gospodarstw domowych. W tym samym czasie, „ryczałtowców" było jedynie 291 tys., a osób rozliczających się na zasadach ogólnych było tylko kilka tysięcy więcej niż obecnie. Można więc domyślać się, że od 150 tys. do 200 tys. osób, wynajmowało mieszkania, nie płacąc podatków od dochodu z tego tytułu.
Ile takich osób jest dziś?
– Spodziewam się, że osób wynajmujących „na czarno" może być obecnie ok. 50–100 tys. – mówi Sławek Muturi.
Nie da oszacować się tego dokładnie, jednak jedno jest pewne – jest ich znacznie mniej niż nawet jeszcze pięć–sześć lat temu. Świadczy o tym m.in. gwałtowny, 20-proc. wzrost „ryczałtowców" po wprowadzeniu jednolitej i relatywnie niskiej stawki ryczałtu od przychodów powyżej 4 tys. rocznie z wynajmu w 2010 r.

Czytaj też: Polski rynek najmu w ciągu dekady wzrośnie o 50 procent

– Dane Ministerstwa Finansów wskazują, że wzrost popularności ryczałtu tylko w niewielkim stopniu był związany z przepływem dotychczasowych podatników. Obniżony i prosty podatek, zachęcił wielu wynajmujących Polaków do ujawnienia korzyści dotyczących prywatnego najmu – tłumaczy Andrzej Prajsnar.
Jak dodaje ekspert, to wszystko odbyło się z korzyścią dla fiskusa. W 2011 r. przychód z najmu objętego ryczałtem wynosił 4,96 mld zł. W 2015 r. analogiczny wynik był już wyższy o 68 proc. Bardzo duża zmiana dotyczyła również wartości zebranego podatku ryczałtowego – 2011 r. wynosiła ona 42 mln zł, a 2015 r. – 700 mln zł.

Nielegalny najem się nie opłaca
– Systematyczny wzrost osób rozliczających się w formie ryczałtowej (po kilkadziesiąt procent rok do roku), może odzwierciedlać z jednej strony wzrost zainteresowania najmem, ale też wzrost świadomości tego, że uciekanie w szarą strefę w przypadku najmu mieszkań nie ma sensu. – komentuje Sławek Muturi. – Nie ma sensu gdyż po pierwsze 8,5 proc. jest w miarę strawnym poziomem opodatkowania, a po drugie, jeśli to dla kogoś za duże, to można w sposób legalny i uczciwy obniżyć efektywną stawkę opodatkowania najmu, rozliczając się na zasadach ogólnych albo poprzez działalność gospodarczą, jednocześnie stosując odpisy, jak: odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup danego mieszkania, amortyzację oraz wiele innych kosztów uzyskania przychodów.

Wynajmujący boją się reformy PIT
Sytuacja może się zmienić, jeśli zapowiadane zmiany w podatku dochodowym (PIT) objęłyby likwidację preferencyjnej formy opodatkowania dla osób rozliczających się z fiskusem poprzez ryczałt. Przedstawiciele rządu przekazują sprzeczne komunikaty o reformie planowanej na 2018 r., a dalsza sytuacja właścicieli nieruchomości nadal pozostaje niejasna.
– Podatnicy rozliczający się z fiskusem w ramach ryczałtu, mogą mieć obawy, że zniknie preferencyjna forma opodatkowania. W takiej sytuacji, część osób wynajmujących lokal, zapewne wróciłaby do podatkowej szarej strefy – wyjaśnia ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Zobacz również: Pierwsze tanie mieszkania na wynajem w 2017 roku

Ale to nie jedyny negatywny skutek, który może spowodować wprowadzenie wyższego opodatkowania dla „ryczałtowców".
– Jeśli podatki wzrosną, to w krótkiej perspektywie spadnie liczba osób, chcących inwestować w najem. Zniechęci to też osoby pozostające w szarej strefie do wychodzenia z niej. Prawdopodobnie wpływy do budżetu spadną – prognozuje Sławek Muturi. – W dłuższej perspektywie, efekt będzie taki, że wzrosną ceny najmu mieszkań. Tak jest w każdym biznesie – przedsiębiorcy wyższe podatki prędzej czy później przerzucą na konsumentów, w tym przypadku na najemców.

Źródło: Ministerstwo Finansów, RynekPierwotny.pl, Superbiz.pl