SuperBiz wiadomości Umowy i pisma na różne sytuacje. Umowa sprzedaży nieruchomości

Umowy i pisma na różne sytuacje. Umowa sprzedaży nieruchomości

26.04.2016, godz. 00:00
DOKUMENTY PODPIS UMOWA RACHUNKI
foto: SHUTTERSTOCK

Kupno nieruchomości to nie tylko spory wydatek, dla większości ludzi jedyny taki w życiu, ale także spore ryzyko. Niedopilnowanie kilku podstawowych spraw związanych z nieruchomością, np. niesprawdzenie księgi wieczystej, może mieć fatalne i bardzo kosztowne konsekwencje.

Kupując mieszkanie, przede wszystkim należy się przekonać, czy wbrew zapewnieniom sprzedającego nie jest przypadkiem zadłużone. To zadłużenie może wynikać nie tylko z obciążenia hipoteki, ale też z zaległości z tytułu zaległości za czynsz, media czy z tytułu innych opłat. Nie mniejszym problemem może okazać się ciążąca na nieruchomości służebność osobista. Nabywca, który nie dość wnikliwie przestudiuje akt notarialny, księgę wieczystą mieszkania czy domu, może kupić nieruchomość, w której jakaś osoba lub osoby będą mogły mieszkać do końca życia. Prawo nie zabrania sprzedaży mieszkań obciążonych służebnością osobistą,

a ponieważ pozostają nią obciążone pomimo zmiany właściciela, tym bardziej należy zwrócić na to uwagę. W razie kupna mieszkania na rynku wtórnym, zanim podpisze się akt notarialnym, warto zażądać od sprzedającego aktualnego zaświadczenia z urzędu gminy o wymeldowaniu się z lokalu wszystkich dotychczasowych lokatorów.

NA CO UWAŻAĆ PRZY ZAKUPIE NIERUCHOMOŚCI, CZYLI JAK CZYTAĆ KSIĘGĘ

Czujność kupującego powinny wzbudzić: podejrzanie niska cena, pośpiech zbywającego nieruchomość i „szeroki plan" za oknami. Może się bowiem okazać, że dzika, sięgająca po horyzont łąka wkrótce, zgodnie z planem zagospodarowania, zmieni się w autostradę lub hodowlę trzody.

1. Wpisy znajdujące się w księdze wieczystej są bardzo ważne dla nabywcy nieruchomości, ponieważ jest on chroniony z tytułu tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ta rękojmia oznacza, że wszystkie zapisy i wykreślenia znajdujące się w księdze wieczystej uważa się za zgodne z rzeczywistym stanem prawnym.

2. Jeśli jednak okaże się, że między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym są różnice, i ktoś będzie zgłaszał z tego powodu roszczenia w stosunku do osoby, która nabyła nieruchomość, treść księgi wieczystej rozstrzygnie na korzyść nabywcy.

3. Lokal stanowiący odrębną własność nabywa się razem z udziałem w gruncie, dlatego powinien mieć odrębną księgę wieczystą. Inaczej jest z lokalami spółdzielczymi własnościowymi (będącymi przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego): te mogą mieć założoną księgę wieczystą, ale nie muszą.

4. Przed zakupem nieruchomości (także przed zawarciem umowy przedwstępnej) należy zapoznać się z jej księgą wieczystą, znajdującą się w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca jej położenia. Księgi wieczyste są numerowane, jawne i można je przeglądać bezpłatnie. Wypis z księgi wieczystej udostępniony przez właściciela nieruchomości może nie zawierać wszystkich danych interesujących nabywcę.

5. Osoba, która zamierza kupić od dewelopera lokal stanowiący część większej nieruchomości, powinna zajrzeć do księgi wieczystej dla całej nieruchomości. Taka księga może obejmować budynek z lokalami, kilka budynków, ale może też być założona dla całego osiedla.

6. Jeśli sprawdzamy księgę wieczystą dla lokalu spółdzielczego, w jej pierwszym dziale powinno znajdować się oznaczenie lokalu, domu jednorodzinnego lub oznaczenie nieruchomości, z którą lokal jest związany. Dział drugi powinien zawierać informacje o osobie, której przysługuje własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu. Dział trzeci zawiera wpisy, z których nie wynikają ograniczenia w rozporządzaniu prawem do lokalu. Czwarty, najważniejszy, zawiera roszczenia innych osób dotyczące hipotek.

7. W pierwszym dziale odrębnej nieruchomości stanowiącej własność lub będącej w użytkowaniu wieczystym, poza danymi określającymi położenie nieruchomości i numerami akt dokumentów geodezyjnych, znajduje się informacja o terminie oddania działki gruntu w użytkowanie wieczyste oraz o tym, czy budynek jest, czy nie jest przedmiotem własności odrębnym od gruntu.

8. Dane dotyczące właściciela i współwłaściciela, użytkownika i współużytkownika wieczystego, wysokość ich udziałów oraz rodzaju wspólności znajdują się w dziale drugim. Można tu sprawdzić także akt notarialny, orzeczenie sądu, decyzję administracyjną lub zaświadczenie będące podstawą prawną wpisu do księgi wieczystej.

9. Prawa rzeczowe obciążające nieruchomość lub użytkowanie wieczyste wyszczególnione są w dziale trzecim. Tymi prawami mogą być np. użytkowanie, służebności i zastaw. W tym dziale figurują także ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym, prawa osobiste oraz
roszczenia wynikające np. z najmu, dzierżawy, dożywocia czy z wierzytelności bankowych.

10. Dział czwarty dotyczy hipoteki obciążającej daną nieruchomość dla zabezpieczenia jakiejś wierzytelności. Co ważne, wierzyciel ma prawo dochodzić zaspokojenia z obciążonej nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością. W księdze wieczystej podaje się kwotę hipoteki, jej walutę i charakter.

POWIĘKSZ

POWIĘKSZ

Jak bez błędów wypełnić umowę sprzedaży

Przed podpisaniem aktu notarialnego należy sprawdzić właściciela nieruchomości. Informacje na ten temat znajdują się w księdze wieczystej oraz w przypadku domu – w ewidencji gruntów i budynków. Może okazać się, że stan prawny nieruchomości nie jest dość jasny. Brak wpisów w dokumentach, ich wzajemna sprzeczność, toczące się przed sądem sprawy o ustalenia prawa własności powinny zniechęcić nabywcę, a przynajmniej skłonić do zasięgnięcia porady prawnika.

Umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego, w którym jest zapisane kto, komu, kiedy i za jaką kwotę sprzedaje mieszkanie nieruchomość. Akt notarialny – umowę sprzedaży sporządza notariusz.

Akt notarialny musi zawierać oświadczenie sprzedającego o jego rzeczywistym prawie do nieruchomości: czy jest to własność, czy np. ograniczone prawo rzeczowe, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Dane zapisane w akcie notarialnym, takie jak np. powierzchnia użytkowa lokalu, powierzchnia działki, położenie mieszkania w budynku (piętro, parter) powinny być zgodne ze stanem faktycznym, ponieważ zdarza się, że cechy rzeczywiste różnią się od prawnych (np. w wyniku przebudowy mieszkania czy domu).

W dniu podpisania aktu notarialnego należy na wszelki wypadek ponownie sprawdzić stan prawny nieruchomości (np. w elektronicznej księdze wieczystej), aby wykluczyć np. pojawianie się wzmianki o niejasnym stanie prawnym, wpisanie w międzyczasie nowego właściciela, hipoteki czy służebności.

SPRAWY PODATKOWE

◗ Na kupującym, który nabywa mieszkanie na rynku wtórnym spoczywa obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Podatek z tytułu nabycia nieruchomości wynosi 2 proc. rynkowej wartości nieruchomości, a oblicza go i odprowadza notariusz sporządzający umowę między sprzedawcą a nabywcą.

◗ Kupujący musi zapłacić podatek od taksy notarialnej (wynagrodzenia notariusza, który sporządził akt notarialny), wynoszący 23 proc. taksy, której wysokość ustalają przepisy.

◗ Nabywca nieruchomości powinien przed zawarciem umowy sprawdzić, czy jej właściciel nie zalega w Urzędzie Skarbowym z podatkiem od spadków i darowizn oraz czy nie ma zaległości w opłatach podatku od nieruchomości.

 

W akcie notarialnym umowy sprzedaży właściciel zbywanej nieruchomości powinien wskazać, na jakiej podstawie nabył nieruchomość będącą przedmiotem umowy (może to być np. akt notarialny lub orzeczenie sądu).

Jeśli sprzedawana nieruchomość jest mieszkaniem, należy zaznaczyć, że stanowi ono odrębną nieruchomość, mającą udział w użytkowaniu wieczystym gruntu pod budynkiem oraz we współwłasności wspólnych części budynku (np. klatce schodowej, strychu, suszarni itp.).

Ponieważ umowa sprzedaży nieruchomości staje się ważna i obowiązująca wraz z podpisaniem aktu notarialnego, zapłatę ceny za kupioną nieruchomość należy uiścić najpóźniej w dniu zawarcia umowy. Sprzedający potwierdza i kwituje podpisem odbiór określonej kwoty.

Bardzo istotne jest podanie w akcie notarialnym jasnego terminu wydania nieruchomości nabywcy (do konkretnego dnia, konkretnego miesiąca i roku), wraz z określeniem, co należy rozumieć przez wydanie. Zobowiązanie sprzedającego do wydania nieruchomości wiąże się z poddaniem się rygorowi egzekucji w razie zwłoki.

Aby uniknąć nieporozumień co do poniesienia kosztów aktu notarialnego, należy nie tylko określić sposób, w jaki strony dzielą się kosztami, ale też wskazać konkretne kwoty, do których zapłaty zobowiązany jest sprzedający i kupujący

Aby zawrzeć transakcję, sprzedający i kupujący spotykają się u notariusza, a ten odczytuje treść umowy. Podpisy obie strony transakcji składają tylko wówczas, jeśli zgadzają się z treścią umowy. Po złożeniu podpisu przez strony podpis składa notariusz, co jest równoznaczne z zawarciem transakcji.

SKUTKI NIEDOTRZYMANIA UMOWY

O tym, czy dochodzić wykonania umowy według ogólnych zasad, czy żądać odszkodowania (zachowania zadatku lub zwrotu dwukrotności sumy zadatkowanej), czy też odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu, decyduje ta ze stron, która nie uchyla się od wykonania umowy. Strona uchylająca się od wykonania umowy z uwagi na okoliczności, za które ponosi wyłączną odpowiedzialność, nie może zwolnić się od spełnienia świadczenia przez to, że zrzeknie się zadatku lub zapłaci sumę dwukrotnie wyższą od zadatkowanej.

 

10 zasad nabycia i sprzedaży

Przed kupnem nieruchomości należy bezwzględnie sprawdzić, czy osoba, z którą mamy zamiar podpisać umowę, ma prawo właścicielskie do mieszkania, a co za tym idzie, faktycznie może je sprzedać. Nieruchomość można nabyć nie tylko od jej właściciela, ale i osoby, która jest użytkownikiem wieczystym, ma do lokalu spółdzielcze prawo lub przydział. Nierzadko się zdarza, że mamy do czynienia nie z jednym, a z kilkoma właścicielami nieruchomości. W takim wypadku do tego, aby umowa kupna-sprzedaży w ogóle mogła dojść do skutku, konieczna jest zgoda pozostałych właścicieli nieruchomości na jej sprzedaż. Zawarcie takiej umowy bez zgody współwłaścicieli nie wywołuje skutków prawnych..

1. Warto pamiętać, że umowę przeniesienia własności nieruchomości zawiera się z zachowaniem formy aktu notarialnego.

2. Także umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, polegającą na zobowiązaniu się (obu stron lub jednej) do zawarcia umowy przeniesienia własności, powinno się zawierać w formie aktu notarialnego.

3. Niezachowanie formy aktu notarialnego w umowie przedwstępnej sprawia, że kupujący nie może skutecznie domagać się jej dopełnienia, a jedynie może dochodzić odszkodowania.

4. Jeśli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, kupujący może skutecznie domagać się zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu. Zawarcie tej umowy następuje poprzez orzeczenie sądu, zastępujące w tym zakresie czynność prawną.

5. Roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej przedawniają się po roku od dnia, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona, chyba że sąd oddalił to żądanie. Wówczas roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej przedawniają się po roku od dnia uprawomocnienia.

6. Aby umowa przedwstępna była ważna, powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (umowy przeniesienia własności
nieruchomości), a więc: przedmiot umowy, jego cenę i termin, do którego umowę przyrzeczoną strony powinny zawrzeć.

7. Ważne! Tylko od stron zawierających umowę przedwstępną zależy, czy zawrą w niej zastrzeżenia dotyczące zadatku lub zaliczki.

8. Jeśli w ciągu jednego roku od zawarcia umowy przedwstępnej terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej nie wyznaczy żadna ze stron, umowę przedwstępną uważa się za nieskuteczną.

9. Strona, której zależało na zawarciu umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej, a która przez jej niezawarcie poniosła szkodę, może dochodzić jej naprawienia, chyba że strony określiły w umowie przedwstępnej inne zasady odszkodowania.

10. Zakup nieruchomości często zależy od uzyskania kredytu. W takim wypadku umowa przedwstępna zawierana przez nabywcę ze sprzedającym powinna zawierać zapis o możliwości odstąpienia kupującego od umowy, w razie otrzymania odmownej decyzji banku.

USTAWOWE PRAWO ODSTĄPIENIA OD UMOWY SPRZEDAŻY

Artykuł 491 k.c. umożliwia stronom odstąpienie od umowy, jeżeli druga strona jest w zwłoce z wykonaniem zobowiązania z umowy wzajemnej. Zanim umowa zostanie zerwana, należy wcześniej wezwać stronę pozostającą w zwłoce do wykonania zobowiązania, wyznaczyć jej dodatkowy termin i wskazać sankcje, jakie jej grożą w przypadku niezastosowania się do wezwania. Dopiero jeżeli zobowiązanie nie zostanie wykonane we wskazanym terminie, strona uprawniona może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy wzajemnej. Istnieją sytuacje, gdy strona jest uprawniona do odstąpienia od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu.

Dzieje się tak w przypadku zastrzeżenia przez strony w umowie umownego prawa odstąpienia bądź ze względu na właściwość przedmiotu umowy. Wykonanie jej po terminie straciłoby dla strony przeciwnej znaczenie gospodarcze oraz byłoby niezgodne z celem umowy. Odstąpienie od umowy sprzedaży rzeczy ruchomej powoduje automatyczne przejście własności rzeczy z powrotem na nabywcę.

Wątpliwości rodzi skutek odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości. Odstąpienie od umowy przenoszącej własność nieruchomości wywiera skutek obligacyjny, który nie powoduje automatycznego przeniesienia własności z powrotem na zbywcę. W celu wywołania skutków rzeczowych rozwiązania umowy sprzedaży nieruchomości konieczne jest przeniesienie własności nieruchomości z powrotem na zbywcę.

ZADATEK A ZALICZKA

Jeżeli:
◗ Zadatek może spełnić rolę odszkodowania dla jednej ze stron umowy, na wypadek gdyby umowa przyrzeczona w umowie przedwstępnej nie została zawarta, chyba że strony zawierające umowę przedwstępną postanowiły inaczej.
◗ Strona, która otrzymała zadatek, a której zależy na wykonaniu umowy, może go w razie niewykonania umowy zatrzymać, a strona, która go dała, może w takim wypadku żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
◗ Zaliczka, w przeciwieństwie do zadatku, nie wywołuje skutków
prawnych w wypadku, gdy umowa między stronami nie dochodzi do skutku. Zachowuje się ją na poczet przyszłego świadczenia, a w razie niedojścia umowy do skutku, zwraca się ją w nominalnej wartości stronie, która ją dała.

 


REDAKCJA SE.PL POLECA
Znajdź nas: