Pieniądze prawie za nic

- W tej chwili mam sześć mieszkań, w Warszawie, Wrocławiu i Łodzi. Z każdego mały doraźny dochód, a w perspektywie: możliwość ich sprzedaży za znaczną sumę - mówi Janusz Kwiatkowski z Warszawy. - Wszystko dzięki temu, że zaryzykowałem i pod zastaw swojego pierwszego mieszkania wziąłem kredyt na zakup drugiego.

W drugim mieszkaniu Kwiatkowskiego mieszka lokator - za wynajem płaci znacznie więcej niż wynosi płacona przez naszego bohatera rata kredytu hipotecznego. Daje to bardzo skromny zysk doraźny. Ale po kilkunastu latach kredyt zostanie spłacony, mieszkanie w całości zostanie własnością Kwiatkowskiego. Będzie mógł je podarować wnukowi, sprzedać - zrobić co zechce.

Lewar mieszkaniowy

- Interes podobny do tego, jakim zajmuje się Janusz Kwiatkowski, prowadzi w Polsce już kilkanaście, jeśli nie kilkadziesiąt tysięcy osób - ocenia Artur Szajko, doradca kredytowy. - Mechanizm zarabiania jest prosty, interes legalny i, przy stale rosnących cenach nieruchomości, dość bezpieczny.

W teorii - zastawiając tylko kolejne mieszkania - można ich nabyć dowolną ilość. Każde spłacać będą kolejni znajdowani lokatorzy. Interes doczekał się swojej żargonowej nazwy: to lewarowanie nieruchomości. - Granicą jest tu zdrowy rozsądek i umiejętność znalezienia, dopilnowania lokatorów - mówi Szajko.

- Na dziesięciu lokatorów dziewięciu płaci terminowo i nie sprawia żadnych kłopotów - mówi Kwiatkowski. - Na dopilnowanie jednego mieszkania tracę średnio kilka godzin miesięcznie. Rozglądam się za obciążeniem kolejnej hipoteki i zakupem kolejnego lokum - mówi.

Czy w tym biznesie tkwi ryzyko? - Jak w każdym. Największe to nagła obniżka cen mieszkań, wtedy zostanie z dużymi ratami kredytów, i małymi zarobkami z wynajmu - mówi Szajko. - Tyle że nic nie wskazuje na to, by w ciągu najbliższych kilku czy kilkunastu lat Polskę spotkało takie nieszczęście. Poza tym: mieszkanie można w dowolnym momencie sprzedać, nawet z obciążoną hipoteką.

Pieniądze z murów

Opłacalność zastawiania nieruchomości (domów, mieszkań) wynika z niskiej i ciągle spadającej ceny kredytów hipotecznych. W Polsce wynosi ona 4 proc. wartości kredytu. Uzyskane środki można zainwestować ze znacznym zyskiem. Średnia kwota zwrotu w uznawanych za bezpieczne zrównoważonych funduszach inwestycyjnych (prowadzi takie np. Arka i Unikorona) wynosi w Polsce 8-9 proc.

Co zrobić, by to wykorzystać? Wystarczy pod zastaw domu, w którym się mieszka, wziąć kredyt hipoteczny i zainwestować go w zrównoważony fundusz inwestycyjny. Koszt operacji - to ok. 1 proc. transakcji. W wypadku zastawienia nieruchomości wartości 200 tys. zł. - transakcja przyniesie 8 tys. zł rocznie, czyli ekstradodatek do pensji lub emerytury w wysokości 650 zł miesięcznie.

- Oczywiście ceną jest podjęcie ryzyka, w razie niepowodzenia bank upomni się przecież o zastaw. Rzeczywiście można stracić dom, osoby o mniejszej skłonności do ryzyka mogą czuć się z tego powodu niekomfortowo. Tyle że w praktyce ryzyko jest minimalne, zwłaszcza gdy kredyt ulokujemy w kilku funduszach. Wtedy tylko poważny krach może popsuć interes. A na taki krach się nie zanosi - mówi Szajko.

Wyciskanie lokaty

Czy koniecznie trzeba mieć nieruchomość, by zarabiać na nieruchomości? Nie. Lewarować można również lokaty bankowe. Je również można zastawić pod kredyt, a ten z kolei zainwestować np. w fundusz zrównoważonego rozwoju. I w ten sposób zarobić znaczną "górkę" ponad normalny zysk z lokaty. Rynek oferuje całą gamę instrumentów finansowych pomagających pomnażać własne pieniądze. Kłopot w tym, że panuje na nim bezwzględna zasada. Instrumenty, które przynoszą największe zyski, to te, które obciążone są największym ryzykiem. Nie potrzeba wielkich środków, by zostać minirentierem. Trzeba jednak mocnej psychiki, by żyć ze świadomością, że w razie krachu straci się albo cały dorobek, albo jego znaczną część.

Ryzyko kamienicznika jes t znikome

Mówi Mateusz Mizera, doradca kredytowy Open Finance:

Współczesny rynek finansowy nie oferuje żadnych cudów, tylko to, co oferował każdy rynek od tysięcy lat: umożliwia ludziom pomnażanie dochodu z kapitału, który już wcześniej zebrali i wypracowali. Każdą, nawet najmniejszą, kwotę można zainwestować, z posiadanego mieszkania wycisnąć dodatkowy dochód. Tyle że trzeba zapłacić za to cenę, ponieść ryzyko, zrezygnować z komfortu psychicznego, który daje np. posiadanie spłaconego mieszkania.

Każdy człowiek sam musi wybrać, co woli: zaryzykować udział w grze rynkowej, czy zadowolić się stanem posiadania. Ryzyko jest niewielkie, śmiem twierdzić, że 95 na stu klientów, którzy zaryzykowali - ma powody do zadowolenia. Prawdę mówiąc, ryzyko utraty zainwestowanych w nieruchomości pieniędzy jest prawie żadne. Ale w pełni wykluczyć go nie można.

Dlatego życie rentiera, kamienicznika, kogoś kto lewaruje mieszkanie - to wybór nie dla każdego. Choć rozsądek, średnia statystyczna, wieloletnie obserwacje rynku podpowiadają, że warto podjąć ryzyko, są ludzie, którzy nie podejmą go. Nie każdy chce śledzić kursy, martwić się sytuacją na rynku, niepokoić ruchami cen.

Ich obawy trzeba uszanować. Ale to w końcu one otwierają drogę do zarobku ludziom mocniej zdeterminowanym do ryzyka. Trzeba je tylko umiejętnie skalkulować.