Rynkiem rządzi klient

Zmiany średniej ceny ofertowej nie przekraczają 1,5 proc., co w praktyce oznacza, że zmian nie ma. Są za to obserwowane inne, ale za to istotne i ciekawe zjawiska na rynku.

Pierwsze występuje każdego roku i dotyczy wynajmu mieszkań. Wynika to z sytuacji, kiedy to po wakacjach studenci szukają zakwaterowania. Wielka rzesza młodych ludzi napędza koniunkturę, którą wynajmujący mieszkania skrzętnie wykorzystują. Należy się spodziewać, że we wrześniu wysokość opłat za najem lokali wzrosła o 7-13 proc. Trend ten utrzyma się zapewne do końca października. Wówczas możemy oczekiwać, że kwoty płacone przez najemców mogą być niższe o 5-8 proc. w porównaniu do września. Oczywiście nie wszędzie ceny najmu wzrosną. Należy się spodziewać, że największe zmiany będą w dzielnicach, w których znajdują się duże ośrodki akademickie, jak również w tradycyjnie popularnych obszarach stolicy, jak Mokotów czy Śródmieście.

Koniec wakacji spowodował wzrost zainteresowania klientów nabyciem nieruchomości. We wrześniu potencjalni nabywcy rozpoczęli poszukiwania swojego wymarzonego M, które spełniałoby ich oczekiwania, a jednocześnie mogliby sprostać finansowo inwestycji. Wzrost zainteresowania przyniesie najwcześniej rezultaty - w postaci zwiększonej liczby transakcji na rynku - na przełomie października i listopada. Trzy miesiące wakacyjne przyniosły większą ilość zaciąganych zobowiązań hipotecznych przez Polaków, jednak nie znalazło to odzwierciedlenia w liczbie sprzedawanych nieruchomości, co można tłumaczyć przez fakt refinansowania wcześniej zaciąganych kredytów hipotecznych przez nowe, często posiadające lepsze warunki spłaty z punktu widzenia kredytobiorcy.

Obecnie mamy do czynienia z sytuacją, kiedy to rynkiem rządzi klient, co wynika przede wszystkim z nadpodaży lokali na rynku. Duży udział w tym zjawisku mają mieszkania oddawane do użytku przez deweloperów. Do końca sierpnia trafiło na rynek 92 986 mieszkań, czyli o 22 proc. więcej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. Jest to oczywiście naturalne zjawisko wynikające z dużej liczby inwestycji deweloperskich zaczętych na przełomie 2006/07. Większość z tych mieszkań - ok. 70 proc. - nie znalazło jeszcze nabywców.

Sytuacja taka jest korzystna dla potencjalnych nabywców z kilku względów - dlatego możemy mówić, że mamy do czynienia obecnie z rynkiem klienta. Po pierwsze - nadpodaż powoduje, że mamy szeroki wybór wśród nieruchomości mieszkaniowych. Po drugie - zbywcy czekający dłuższy czas na sprzedaż swojej nieruchomości powoli obniżają cenę ofertową, co jest dobrym sygnałem dla nabywców. Urealnienie kwot wywoławczych zachęci część klientów do zakupu lokali. W końcu trzeba pamiętać o jeszcze jednej kwestii, o której często potencjalni nabywcy zapominają, a która może w wydatny sposób wpłynąć na obniżkę ceny lokalu. Są to negocjacje, które w sytuacji wydłużenia się okresu zbywalności nieruchomości oraz silnej konkurencji mogą przynieść obniżkę względem kwoty ofertowej o kilka, a nawet kilkanaście procent.

Najczęściej poszukiwane mieszkania we wrześniu to już tradycyjnie mieszkania dwupokojowe, które są bardziej praktyczne od kawalerek. Mieszkania większe są poszukiwane w starszych budynkach - głównie z "wielkiej płyty", co wynika z możliwości finansowych klientów. Ostatnio zauważalne jest większe zainteresowanie domami, zwłaszcza szeregowymi i bliźniakami położnymi na obrzeżach Warszawy, co jest wynikiem kilku czynników. Przede wszystkim ceny takich domów są niewiele wyższe od cen mieszkań 3-4-pokojowych w nowym budownictwie, jak również dają one większą prywatność klientom, którzy na co dzień są zmęczeni codziennym pędem wielkomiejskim.

W badaniach przeprowadzonych we wrześniu na portalu www.polanowscy.pl, gdzie zadano pytanie internautom, co ma największy wpływ na cenę nieruchomości - aż 70 proc. wskazało lokalizację jako kluczowy czynnik. Jednak marzenia o lokum w ulubionej dzielnicy często weryfikują realia - możliwości finansowe klientów, którzy przy obecnym stanie rynku mogą znaleźć ciekawą nieruchomość w korzystnej dla nich cenie, aczkolwiek nie zawsze w preferowanej lokalizacji.