Zamieszkać w swoim własnym M, czyli jak kupić mieszkanie

Nowe lub z drugiej ręki
Zanim rozpoczniesz poszukiwanie wymarzonego lokum, musisz wybrać – kupujesz mieszkanie nowe, czy na rynku wtórnym. Obie opcje mają swoje wady i zalety.
Zalety nowego M to m.in. bogatsza oferta, nowoczesne materiały i technologie, niższe koszty transakcyjne, wszystko w mieszkaniu jest nowe, jesteś jego pierwszym właścicielem i możesz je urządzisz jak chcesz, dostać dopłatę w ramach programu MDM.
Wady to m.in. dłuższy czas oczekiwania, dodatkowe koszty związane z wykończeniem mieszkania, nie możesz się wprowadzić od razu po zakupie. Gdy zdecydujesz się na mieszkanie z rynku wtórnego, musisz liczyć się z koniecznością zapłaty 2 proc. podatku PCC i ewentualnie – prowizji pośrednika nieruchomości. W zamian – masz większe możliwości negocjacji ceny i możesz od razu się wprowadzać.

Z pośrednikiem czy bez
Kupując mieszkanie za pośrednictwem agencji nieruchomości zyskujesz dostęp do bardzo szerokiej bazy ofert. Bez wychodzenia z domu możesz otrzymać propozycje mieszkań na sprzedaż z dokładnym opisem i ze zdjęciami na maila i w krótkim czasie przeprowadzić wstępną selekcję interesujących cię ofert. Gdy zdecydujesz się na oglądanie mieszkania, pośrednik umówi cię na spotkanie z właścicielem i będzie ci towarzyszył podczas wizyty, dzięki czemu na bieżąco możesz wypytać go o interesujące cię kwestie dotyczące nieruchomości. Jeśli dojdzie do transakcji, pośrednik załatwi za ciebie większość formalności. Decydując się na zakup z agencją, możesz podpisać umowę z kilkoma firmami lub na wyłączność. Zawsze jednak musisz liczyć się z kosztami pośrednictwa – za taką usługę agencje zwykle pobierają od 2 do nawet 4,5 proc. (plus 23 proc. VAT) wartości mieszkania.
Lokum możesz też szukać na własna rękę i kupić je bezpośrednio od właściciela. Poszukiwania ułatwi ci Internet. Możemy odwiedzać na portale, które proponują wyłącznie mieszkania oferowane bezpośrednio (np. na innych stronach internetowych wystarczy zaznaczyć opcję „bezpośrednio"). W ten sposób szybko stworzysz własną bazę potencjalnie interesujących mieszkań, których właściciele nie korzystają z usług agencji nieruchomości. Kupując samodzielnie powinieneś jednak wykazać się dużą czujnością. Warto sprawdzić dosłownie wszystko – księgę wieczystą, stan mieszkania, sąsiedztwo.

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie od dewelopera
Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. I bardzo kosztowna. Dlatego warto zadbać o bezpieczeństwo transakcji. Dzięki ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego, która weszła w życie w 2012 roku kupujący są lepiej chronieni przed nieuczciwym lub bankrutującym deweloperami, a ich pieniądze są kontrolowane przez banki za pomocą mieszkaniowych rachunków powierniczych. Wyjątek – przepisy te nie dotyczą deweloperów, którzy rozpoczęli budowę przed 29 kwietnia 2012 roku. Jednak najbezpieczniej jest kupować mieszkania gotowe do obioru, czyli po zakończeniu budowy, a nie dziurę w ziemi. Nie musisz się wówczas obawiać, że inwestycja nie zostanie ukończona, a ty zostaniesz z niespłaconym kredytem i bez mieszkania. Zawsze jednak powinieneś sprawdzić dewelopera, u którego zamierzasz kupić swoje cztery kąty, żeby ograniczyć ryzyko utraty pieniędzy.

Jak sprawdzić dewelopera
1. Zacznij od zapytania, czy deweloper ma i w którym banku rachunek powierniczy.
Rachunek może być otwarty lub zamknięty. Lepszy jest zamknięty, bo wtedy kolejne transze kredytu przelewane są na konto banku prowadzącego taki rachunek, a deweloper uzyska je dopiero w momencie pomyślnego zakończenia inwestycji. W opcji rachunku otwartego przelewamy środki na rachunek powierniczy, a kolejne raty są przekazywane deweloperowi na bieżąco po weryfikacji przez bank zakończenia kolejnego etapu budowy.

2. Żądaj prospektu informacyjnego
W ten sposób możesz zweryfikować stan prawny inwestycji. Dowiesz się z niego m.in. – jakie jest doświadczenie (w prospekcie wymienione będą zrealizowane inwestycje), czy deweloper ma niezbędne zezwolenia, w jaki sposób finansowana jest inwestycja (z własnych środków czy kredytem bankowym), jaka jest kondycja finansowa dewelopera, czy nie toczą się wobec niego postępowania egzekucyjne, jaki jest status prawny działki (czy jest np. zabezpieczeniem kredytu bankowego), jaki jest przewidywany termin zakończenia budowy, jak wygląda plan zagospodarowania przestrzennego pobliskich terenów, jakie w pobliżu są planowane inwestycje infrastrukturalne (np. drogi). W prospekcie powinny też być informacje o wybranym przez ciebie mieszkaniu, standardzie jego wykończenia, zamontowanych instalacjach oraz dane dotyczące części wspólnej budynku. Koniecznie domagaj się tego dokumentu, bo znajdziesz w nim wiele przydatnych informacji, które pomogą ci zweryfikować rzetelność dewelopera.

3. Odwiedź zrealizowane już inwestycje
Zwróć uwagę na jakość i standard mieszkań, klatek schodowych, garaży, zobacz, jak został zagospodarowany teren. Porozmawiaj z mieszkańcami i zapytaj o ich opinię o deweloperze.

4. Sprawdź dewelopera w księgach wieczystych i w KRS
Stan prawny gruntu, na którym powstaje budynek możesz sprawdzić przez internet (ekw.ms.gov.pl) – wystarczy znać numer księgi wieczystej działki. Jeśli deweloper zaciągnął kredyt na budowę, to właśnie w księdze wieczystej można znaleźć o tym informację. Warto też sprawdzić dewelopera w Krajowym Rejestrze Sądowym (numer dostępny jest zwykle na jego stronie internetowej), żeby dowiedzieć się np. czy nie toczy się wobec niego postępowanie upadłościowe, czy jego majątek nie jest zajęty przez komornika itp.

Krok po kroku do nowego M
1. Sprawdź swoją zdolność kredytową
Decydując się na zakup mieszkania najczęściej jesteśmy skazani na kredyt. Zacząć trzeba od sprawdzenie swojej zdolności kredytowej, czyli ustalenia, ile pieniędzy bank skłonny jest nam pożyczyć. W ocenie zdolności kredytowej bank bierze pod uwagę m.in. – wysokość comiesięcznych dochodów, sposób ich uzyskiwania, stałe miesięczne koszty utrzymania, inne kredyty i zobowiązania, a także twoją historię kredytową (jak spłacałeś dotychczasowe kredyty i pożyczki).

2. Negocjuj z deweloperem
U niektórych deweloperów możesz liczyć na upusty cenowe, częściej jednak na dodatkowe gratisy – np. miejsce parkingowe wliczone w cenę mieszkania, komórkę lokatorska za darmo czy urządzenie kuchni lub łazienki.

3. Podpisz umowę przedwstępną
To umowa zobowiązująca dewelopera do podpisania ostatecznej umowy notarialnej (może to być zwykła umowa cywilnoprawna lub akt notarialny). Dzięki niej zyskujesz pewność, że wstępnie ustalone warunki transakcji (np. cena) nie zostaną zmienione w czasie, gdy czekasz na przyznanie kredytu bankowego. Wiąże się to jednak często z wpłaceniem zadatku, który przepada, jeśli nie zdobędziesz pieniędzy na zakup. W umowie powinny znaleźć się następujące informacje: dotyczące nieruchomości, dane twoje i dewelopera, termin podpisania umowy ostatecznej, uzgodniona cena za nieruchomość oraz sposób opłaty, szczegóły dotyczące waszych wzajemnych zobowiązań do chwili podpisania docelowej umowy, data podpisania umowy przedwstępnej, termin przekazania mieszkania oraz wysokość zadatku.

4. Złóż wniosek o przyznanie kredytu hipotecznego
Musisz zgromadzić wymagane przez bank dokumenty:
* dowód osobisty, paszport lub prawo jazdy;
* wyciąg z konta z ostatnich 3-6 miesięcy;
* zaświadczenie od pracodawcy o dochodach;
* dokumenty dotyczące nieruchomości – pozwolenie na budowę, odpis z księgi wieczystej gruntu, wypis z KRS dotyczący dewelopera, dowód wpłaty wkładu własnego, umowa przedwstępna.
Najlepiej od razu złożyć wnioski w 2-3 bankach – aby wybrać najlepszą ofertę lub w razie odmowy udzielenia kredytu przez któryś z banków.

Uwaga!
Podpisując umowę kredytową, musisz liczyć się z tym, że jednocześnie bank zażąda podpisania umów ubezpieczeniowych – ubezpieczenia pomostowego (do czasu wpisu mieszkania do księgi wieczystej) i ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Czasami bank wymaga też zawarcia ubezpieczenia na życie czy na wypadek utraty pracy.

5. Podpisz akt notarialny
Gdy bank przyzna ci kredyt, umów się jak najszybciej z deweloperem na podpisanie aktu notarialnego. Możesz to jednak zrobić dopiero po przekazaniu mieszkania do użytku, a do czasu wpisu lokalu do księgi wieczystej bank będzie pobierał dodatkową opłatę w ramach ubezpieczenia pomostowego.

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie z rynku wtórnego?
1. Zażądaj zaświadczenia potwierdzającego, że w lokalu nie są już zameldowane żadne osoby – dostaniesz je w urzędzie miasta lub gminy.
2. Sprawdź księgę wieczystą – upewnij się, że osoba sprzedająca mieszkanie faktycznie ma do niego prawo, zwróć uwagę czy lokal nie jest zadłużone i czy nie jest zabezpieczeniem żadnego kredytu.
Jeśli mieszkanie nie ma księgi wieczystej, domagaj się zaświadczenia (np. ze spółdzielni mieszkaniowej), że sprzedający jest jego właścicielem i ma do niego prawo.
3. Zażądaj zaświadczenia, że sprzedający nie zalega z opłatami za mieszkanie, prąd, gaz, wodę, ogrzewanie.
Spisz stan liczników i określ, w jaki sposób będą rozliczone ewentualne nadpłaty czy niedopłaty za korzystanie z mediów.
4. Dowiedz się o wysokość opłat, gdy kupujesz mieszkanie z użytkowaniem wieczystym gruntu.
5. Oceń stan techniczny mieszkania – np. w jakim stanie są podłogi, okna, drzwi, instalacja elektryczna itp. Mieszkanie oglądaj w dzień lub przy dobrym oświetleniu, wtedy będzie ci łatwiej zauważyć usterki.
6. Ustal co zostaje w mieszkaniu – np. pralka, meble, wyposażenie kuchni itp.
7. Podpisz umowę zakupu mieszkania u notariusza.

Jak sfinansować zakup mieszkania
Najczęściej pieniądze na zakup mieszkania pożyczamy w banku. Możesz starać się o zwykły kredyt hipoteczny albo tzw. kredyt preferencyjny, czyli z dopłatą skarbu państwa. Obecnie funkcjonują dwa programy rządowe umożliwiające dofinansowanie zakupu własnych czterech kątów. Program Mieszkanie dla Młodych oraz program Mieszkanie Plus. Ten pierwszy (MDM) potrwa jeszcze do 30 września 2018 roku, został on stworzony dla osób, które zamierzają kupić swoje pierwsze lokum.

Dla kogo MDM
* wiek do 35 lat ( liczy się tutaj nie data urodzenia, a rocznik) jest podstawowym warunkiem ubiegania się o dofinansowanie – brany jest pod uwagę wiek młodszego małżonka. Rodziny wychowujące co najmniej 3 dzieci mogą kupić mieszkanie bez ograniczeń wiekowych;
* całkowita powierzchnia użytkowa mieszkania nie może przekroczyć 75 mkw., a jego cena nie może być wyższa od określonego limitu ceny mkw. w danym województwie;
* dopłata jest zróżnicowana w zależności od spełnienia konkretnych warunków:
– 10 proc. dopłaty dla osób niebędących w związkach małżeńskich oraz bezdzietnych małżeństw,
– 15 proc. dopłaty dla osób i małżeństw, które wychowują jedno dziecko,
– 20 proc. dopłaty dla osób i małżeństw, które wychowują dwoje dzieci,
– 30 proc. dopłaty dla osób i małżeństw, które wychowują przynajmniej troje dzieci.

Uwaga!
Limit dopłat ustalony na 2018 rok został już wykorzystany w 50 proc. Od stycznia 2018 r. zacznie się nabór na drugą część puli. Łącznie do rozdysponowania jest przeszło 700 mln zł. Ponieważ w 2018 roku program Mieszkanie dla Młodych będzie wygaszany, nie należy spodziewać się żadnych zmian w ostatnim roku programu.

Dla kogo Mieszkanie Plus
Rządowy program „Mieszkanie Plus" adresowany jest do wszystkich borykających się z brakiem samodzielnego mieszkania. W ramach programu powstaną mieszkania, które można będzie wynajmować na preferencyjnych warunkach, z możliwością wykupu ich na własność. Wybudowane lokale będą tańsze niż te na wolnym rynku. Dla oszczędzających na własne M w ramach specjalnych Indywidualnych Kont Mieszkaniowych przewidziane są premie z budżetu państwa. Pierwsi uczestnicy programu „Mieszkanie Plus" dostaną klucze w połowie 2019 roku.
Prawo ubiegania się o mieszkanie w ramach rządowego programu Mieszkanie Plus mają wszyscy obywatele. Preferowane są jednak rodziny wielodzietne i o niskich dochodach, one będą czekały na mieszkanie najkrócej. Również osoby nieposiadające zdolności kredytowej ani niespełniające kryteriów do otrzymania lokalu komunalnego będą miały pierwszeństwo. Z programu mogą skorzystać zarówno rodziny jak i młodzi ludzie dopiero myślący o jej założeniu oraz osoby samotne. Nie ma żadnych ograniczeń ze względu na wiek. Nabór chętnych do programu „Mieszkanie Plus" rozpocznie się w drugiej połowie 2017 roku. A pierwsi uczestnicy programu „Mieszkanie Plus" dostaną klucze w połowie 2019 roku.