- Od 2026 r. nowe regulacje prawne w Polsce znacząco podniosą koszty budowy mieszkań, co może przełożyć się na wzrost cen.
- Wymogi dotyczące izolacji akustycznej, efektywności energetycznej, bezpieczeństwa pożarowego oraz schronów, zwiększą koszty deweloperów.
- Nowe przepisy mogą ograniczyć dostępność gruntów, wydłużyć procesy inwestycyjne i podnieść ceny mieszkań nawet o 50 tys. zł za lokal.
- Jakie są szczegółowe skutki tych zmian dla rynku nieruchomości i co oznaczają dla kupujących? Dowiedz się więcej!
Nowe przepisy uderzają w rynek. Budowa mieszkań drożeje
Od początku 2026 roku deweloperzy muszą mierzyć się z nowymi regulacjami, które bezpośrednio podnoszą koszty budowy mieszkań. Jak wynika z raportu RynekPierwotny.pl, zmiany w prawie mogą przełożyć się na wzrost kosztów nawet o ponad 1000 zł za metr kwadratowy w przypadku niektórych inwestycji.
To nie jest kosmetyczna zmiana. W praktyce oznacza to, że ceny mieszkań – już dziś wysokie – mogą dalej rosnąć. W największych miastach, takich jak Warszawa, nowe lokale osiągają już poziom nawet 19,5 tys. zł za m², a tanich mieszkań praktycznie nie ma.
Każdy przepis dokłada kolejne setki złotych
Największy wpływ na koszty mają nowe wymogi techniczne. Podniesienie standardów izolacyjności akustycznej oznacza konieczność stosowania grubszych ścian i lepszych stropów. Efekt? Dodatkowe 100–150 zł na każdym metrze kwadratowym.
Do tego dochodzi presja na wyższy standard energetyczny budynków oraz stosowanie odnawialnych źródeł energii. Choć przepisy nie zostały formalnie zaostrzone, rynek wymusza wyższe standardy, co podnosi koszty o kolejne 100–250 zł/m².
Kolejne zmiany dotyczą bezpieczeństwa pożarowego. Nowe wymagania w zakresie odporności ogniowej i systemów oddymiania generują dodatkowe 50–120 zł/m².
Schrony i beton. Największy koszt dopiero tu
Najbardziej kosztowną zmianą są jednak nowe obowiązki wynikające z ustawy o ochronie ludności. Deweloperzy muszą przygotować się na tzw. wymogi schronowe.
W praktyce oznacza to konieczność stosowania bardziej wytrzymałych konstrukcji, większego zużycia stali i betonu oraz zmian w projektowaniu garaży podziemnych. To podnosi koszty nawet o 200–600 zł/m², a w niektórych inwestycjach jeszcze więcej.
Mniej mieszkań, droższe działki
Zmiany nie kończą się na budowie. Nowe przepisy planistyczne wprowadzają system Planów Ogólnych Gmin i uzależniają wydawanie decyzji o warunkach zabudowy od nowych zasad.
W krótkim okresie może to oznaczać ograniczenie dostępności gruntów pod inwestycje. Jeśli gminy nie zdążą uchwalić planów, deweloperzy mogą mieć problem z uzyskaniem pozwoleń.
Efekt? Droższe działki, dłuższe inwestycje i wyższe koszty finansowania, które ostatecznie trafiają do ceny mieszkań. Wzrost kosztów budowy niemal zawsze kończy się w ten sam sposób – wyższymi cenami mieszkań. Przy wzroście kosztów o 1000 zł/m² mieszkanie o powierzchni 50 m² może podrożeć nawet o 50 tys. zł.
Ceny mieszkań już rosną. Nowe dane GUS
Już dziś wielu kupujących wypada z rynku przez wysokie ceny i ograniczoną zdolność kredytową. Nowe regulacje mogą ten problem jeszcze pogłębić.
Problem rosnących kosztów budowy nakłada się na trend widoczny w danych statystycznych. Jak wynika z najnowszych danych GUS, w IV kwartale 2025 r. ceny mieszkań w Polsce wzrosły średnio o 4,3 proc. rok do roku, a w ujęciu kwartalnym o 1,5 proc. Jeszcze szybciej drożeją nowe lokale – na rynku pierwotnym wzrost sięgnął 5,7 proc., podczas gdy mieszkania z drugiej ręki podrożały o 3,1 proc.
To pokazuje, że ceny mieszkań rosną już teraz, a nowe regulacje mogą tylko przyspieszyć ten trend i jeszcze bardziej podbić stawki za metr kwadratowy.
Długofalowo może być lepiej, ale nie od razu
Część ekspertów wskazuje, że w dłuższym okresie nowe przepisy mogą zwiększyć dostępność gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. To jednak zależy od tempa wdrażania reform przez samorządy.
Na razie rynek reaguje jednoznacznie – rosnącymi kosztami i większą niepewnością inwestycyjną.
Podcasty
Playlisty tematyczne
