Jak najlepiej sprzedać mieszkanie

Masz dwie możliwości: możesz skorzystać z pośrednictwa agencji nieruchomości lub sprzedać mieszkanie samodzielnie. Pierwsza opcja jest wygodniejsza i pozwala zaoszczędzić sporo czasu, ale też niemało kosztuje. Największym minusem tego rozwiązania jest wysoka prowizja pośrednika sięgająca nawet kilku procent (zwykle 2-4 proc.) wartości transakcji. Natomiast sprzedaż bezpośrednia wymaga od ciebie czasu i pełnego zaangażowania na każdym etapie.

Krok po kroku
1. Ustal cenę mieszkania
Uwzględnij lokalizacje, położenie mieszkania w budynku, metraż, rok budowy, opłaty za mieszkanie, wystrój wnętrza, urządzenia. Warto sprawdzić ceny lokali o podobnej wielkości i standardzie oferowane w okolicy. Żeby prawidłowo oszacować wartość lokalu możesz skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego lub zrobić to samodzielnie – np. korzystając z internetowych kalkulatorów średnich cen mieszkań albo danych zamieszczanych w prasie.

Pamiętaj!
Zbyt wysoka cena może zniechęcić potencjalnych kupców do zapoznania się ze szczegółami oferty.

2. Przygotuj mieszkanie
Czyste i schludne sprzedasz szybciej niż zaniedbane.

3. Przygotuj dokumenty
Przede wszystkim przygotuj dokumenty poświadczające twoje prawo do lokalu, a więc w przypadku prawa własności – akt notarialny, a przy mieszkaniu spółdzielczym własnościowym – przydział lokalu spółdzielczego lub zaświadczenie ze spółdzielni, o własności mieszkania. Jeżeli dla mieszkania spółdzielczego prowadzona jest księga wieczysta ­– potrzebny będzie jej numer. Potrzebne będą:

• akt notarialny lub inny dokument potwierdzający fakt nabycia nieruchomości;
• numer księgi wieczystej, jeśli notariusz sam dokona jej sprawdzenia, lub odpis;
• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• jeżeli mieszkanie jest ze spadku – prawomocne orzeczenie sądu lub akt poświadczenia dziedziczenia, zaświadczenie naczelnika urzędu skarbowego dotyczące rozliczenia podatku;
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu – z urzędu miasta lub gminy;
• zaświadczenie o braku zaległości w opłatach – dostaniesz je w administracji;
• potwierdzenie opłacenia podatku od nieruchomości lub opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu pod budynkiem;
• opłacone rachunki za media.

4. Przygotuj ofertę
Do wyboru masz prasę lub telegazetę, ale najskuteczniejsze są tematyczne serwisy i portale. Przez sieć możesz dotrzeć do największej liczby zainteresowanych. Dodatkowo możesz lepiej zaprezentować mieszkanie zamieszczając opis oraz zdjęcia czy filmiki. Wypełniając formularze zamieszczane na portalach ogłoszeniowych lepiej zdefiniujesz najważniejsze parametry i nie pominiesz żadnych istotnych dla kupującego informacji. Warto zadbać o tzw, pozycjonowanie, czyli o to, by twoje ogłoszenie wyświetlało się na pierwszych miejscach na liście wyników.

5. Bądź gotowy na prezentacje mieszkania
Przygotuj się na odwiedziny potencjalnych kupujących, co zajmie ci sporo czasu. Musisz także odbierać telefony czy odpisywaniu na e-maile lub sms-y zainteresowanych kupnem.

6. Podpisz umowę sprzedaży
Umowa sprzedaży musi mieć formę aktu notarialnego. Inaczej będzie nieważna. Jej podpisanie oznacza przeniesienie własności nieruchomości ze sprzedającego na kupującego. Jeśli zawarcie umowy w danym momencie z nie jest możliwe (np. kupujący czeka na przyznanie kredytu), przygotuj umowę przedwstępną. Dla bezpieczeństwa transakcji, zażądaj wpłaty zadatku – jeśli kupujący odstąpi od umowy, masz prawo zachować pieniądze.

Zadbaj o bezpieczeństwo
Sprzedając mieszkanie musisz pamiętać o tym, że w świetle prawa własność nieruchomości przechodzi na kupującego w chwili zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, a nie otrzymania zapłaty. Najczęściej kupujący płaci za nieruchomość przelewem bankowym, a taka forma zapłaty niesie ryzyko – pieniądze nie trafiają na twoje konto w tym samym momencie, w którym podpisujesz akt notarialny sprzedaży. Dlatego, jeśli chcesz bezpiecznie sprzedać swoje mieszkanie, skorzystaj z depozytu notarialnego. To dość kosztowne, ale bardzo bezpieczne rozwiązani – kupujący wpłaca pieniądze na wydzielony rachunek prowadzony przez kancelarię notarialną. Jeśli umowa zostanie sfinalizowana, rejent przelewa pieniądze na twój rachunek, a jeśli nie dojdzie do umowy– zwraca je kupującemu. Zdarza się, że kupujący chce zapłacić za mieszkanie gotówką, a to jest jeszcze bardziej ryzykowne niż przelew bankowy. Banknoty mogą być fałszywe, pochodzić z przestępstwa albo pomylisz się przy liczeniu. W takiej sytuacji żądaj pokwitowania.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem
1. Zacznij od wizyty w banku, który udzielił ci kredytu hipotecznego.
Uzyskaj dwa ważne dokumenty. Zaświadczenie o wysokości twojego aktualnego zadłużenia wraz z odsetkami oraz oświadczenie banku zawierające zgodę na jednorazową, przedterminową spłatę całości zadłużenia i zobowiązanie, że po spłaceniu kredytu niezwłocznie usunie odpowiednie zapisy z księgi wieczystej nieruchomości. Bank może ci wydać potrzebne zaświadczenia w formie jednego dokumentu, w którym musi być podany numer konta, aby kupujący wiedział, na jaki rachunek bankowy dokonać przelewu.

2. Zamieść ogłoszenie o sprzedaży mieszkania.
Możesz skorzystać z usług agencji nieruchomości lub samodzielnie zamieścić ogłoszenie w prasie czy Internecie. Warto zadbać o przygotowanie atrakcyjnego tekstu i wykonanie zdjęć dobrej jakości pokazujące zalety lokalu. W ogłoszeniu należy zaznaczyć, że dotyczy ono sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym.

3. Gdy kupujący płaci gotówką
Bez problemy sprzedasz obciążone kredytem mieszkanie, gdy nabywca jest gotów dokonać zakupu nieruchomości za gotówkę, a wartość transakcji nie jest mniejsza, niż wysokość niespłaconego kredytu. W momencie rozliczenia kupujący przelewa kwotę wynikającą z zaświadczenia wystawionego przez twój bank na rachunek banku – wierzyciela, a tobie przekazuje ewentualną nadwyżkę. Na tej podstawie otrzymujesz zgodę na wykreślenie wpisu hipoteki z księgi wieczystej i możesz wystąpić do sądu z wnioskiem o zmianę właściciela mieszkania. Pamiętaj, że w przypadku niektórych umów kredytowych konieczne będzie zapłacenie prowizji od wcześniejszej spłaty kredytu.

4. Gdy kupujący bierze kredyt
Jeśli nowy właściciel będzie chciał wziąć kredyt hipoteczny, to w umowie notarialnej należy dokładnie opisać czynności dotyczące uregulowania obecnego zadłużenia ciążącego na mieszkaniu. Zaświadczenie z twojego banku przekazujesz kupującemu, który składa je w swoim banku. Na tej podstawie następuje przelew odpowiedniej kwoty na spłatę kredytu, a nadwyżkę pieniędzy przekazuje na wskazany przez ciebie rachunek bankowy. Następnie twój bank wydaje zaświadczenie o uregulowaniu zadłużenia, a ty składasz wniosek do wydziału ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym o usunięcie dotychczasowych wpisów z księgi i wpisanie danych nowego właściciela nieruchomości.
Masz jeszcze inną możliwość. Możesz przepisać kredyt na inną nieruchomość, nawet jeśli nie jesteś jej właścicielem (np. na mieszkanie rodziców czy dziadków). Pod pewnymi warunkami oczywiście – dotychczasowy właściciel nieruchomości zgodzi się na jej obciążenie, a bank stwierdzi, że stanowi ona wystarczające zabezpieczenie kredytu. Nadal ty będziesz spłacać kredyt, ale zabezpieczeniem jest inne mieszkanie.

Najczęściej popełniane błędy przy sprzedaży mieszkania

1. Sprzedaż pod wpływem impulsu lub za namową.
2. Niewłaściwa wycena mieszkania.
2. Współpraca ze zbyt dużą liczba pośredników.
3. Nieprzygotowanie mieszkania do sprzedaży.
4. Nieodpowiednia promocja oferty.
5. Częsta zmiana ceny mieszkania.
6. Ukrywanie ważnych informacji dotyczących sprzedawanego lokalu.