Kupujesz mieszkanie od dewelopera? Musisz o tym pamiętać!

Deweloperzy prawie zawsze w cenie ofertowej zawierają pewien margines podlegający negocjacjom. Ile można utargować? Tu nie ma oczywiście reguły. To zależy od całego szeregu czynników: etapu inwestycji, jej atrakcyjności, lokalizacji, czy wreszcie stanu koniunktury rynkowej. Poza tym zawsze część mieszkań deweloperskich wyróżnia pod różnymi względami się na plus, a część na minus. I w przypadku tych ostatnich zawsze wynegocjować da się więcej.

Ważny jest też etap inwestycji. Na samym początku, na etapie tzw. dziury w ziemi, ceny transakcyjne zazwyczaj są najniższe. W trakcie tzw. przedsprzedaży deweloper w stosunkowo krótkim czasie musi bowiem zakontraktować określoną ilość lokali w celu uwiarygodnienia inwestycji przed bankiem ją kredytującym. Dlatego pierwszą pulę mieszkań wystawia po cenach, które na kolejnych etapach inwestycji zazwyczaj nie są już osiągalne. Poza tym utrwaloną już tradycją działalności deweloperów mieszkaniowych są organizowane przez nich promocje. Polegają one nie tylko na okresowych upustach cenowych wybranych lokali, ale też na szeregu innych atrakcjach sprzedażowych, mających wymierny charakter finansowy dla potencjalnych klientów. Dlatego decydując się na mieszkanie z pierwszej ręki, warto na deweloperskie promocje zapolować.

Kupowanie „kota w worku”

Z kolei jednym z poważniejszych mankamentów mieszkaniowego rynku pierwotnego jest konieczność zawierania absolutnej większości transakcji na wczesnych etapach budowy. Zmusza to nabywców nowych mieszkań do kupowania przysłowiowego „kota w worku”. W trakcie boomu, w przypadku około 80 proc. transakcji klienci deweloperskich biur sprzedaży dokonują ich na podstawie wizualizacji, makiet, planów czy wreszcie własnej wyobraźni i intuicji. Nabywane mieszkania bowiem zazwyczaj jeszcze nie istnieją, a co gorsza, od momentu podpisania umowy do wybudowania wymarzonego lokum trzeba czasem czekać nawet do dwóch lat. Kupujący nie są więc w stanie w pełni ocenić walorów lokum, jego funkcjonalności, rozkładu, klimatu, doświetlenia, głośności czy panoramy z okien. Co więcej, kupno mieszkania na wczesnym etapie budowy jest istotnie bardziej ryzykowne niż mieszkania już wybudowanego i oddanego do użytkowania. Na szczęście już od 6-ciu lat klienci deweloperskich biur sprzedaży są wystarczająco skutecznie chronieni zapisami ustawy deweloperskiej. Ta ostatnia jednak nigdy nie daje 100-proc. pewności i gwarancji, o czym koniecznie powinien pamiętać każdy amator lokum z pierwszej ręki.

Stan deweloperski

Studiując cenniki mieszkań na rynku pierwotnym, zawsze należy uwzględniać stan deweloperski oferowanych lokali. Oznacza to, że cena ofertowa nie uwzględnia wykończenia mieszkania, którego koszt zawsze stanowi spory wydatek. Na dziś dzień znakomita większość deweloperów oferuje pakiety wykończenia oferowanych przez siebie mieszkań w różnych standardach, a wiec i cenach. Z wykończeniem nowego „M” nie ma wiec dziś problemu i nie należy martwić się kłopotem podejmowania prac na własną rękę. Jednak z drugiej strony ogromną korzyścią wynikającą ze stanu deweloperskiego jest możliwość wykończenia i aranżacji wymarzonego lokum dokładnie według własnego gustu, upodobań, indywidualnego stylu czy ulubionej kolorystyki. Ma to nieoceniony wręcz wpływ na komfort zamieszkiwania i satysfakcję z posiadania własnego „M”.

Rynek pierwotny to przewaga plusów

Wybór nowego mieszkania ma jednak cały szereg plusów, które trudno przecenić, a o których trudno mówić w przypadku rynku wtórnego. Po pierwsze nie obowiązuje tu podatek PCC w wysokości 2 proc. wartości mieszkania, płatny przez nabywcę przy podpisywaniu umowy przeniesienia własności. Dzięki temu kupujący może sporo zaoszczędzić, przeznaczając środki choćby na część kosztów wykończenia. Po drugie nowy lokal nabyty od dewelopera objęty jest 5-letnią rękojmią, która w tym okresie eliminuje ryzyko ponoszenia przez nabywcę kosztów ewentualnych awarii, remontów czy niedoróbek. I wreszcie powstające dziś deweloperskie osiedla mieszkaniowe wyróżnia zaawansowana nowoczesność, funkcjonalność i atrakcyjność architektoniczna. Z roku na rok poprawia się też ich energooszczędność, co ma wymierny wpływ na środowisko i portfele mieszkańców.

Przezorność zawsze w cenie

Mimo wszystko przed nabyciem mieszkania od dewelopera należy zawsze jak najstaranniej sprawdzić zarówno jego samego jak i oferowaną przez niego inwestycję, a także jej otoczenie. Szczególnie przydatnym w tym przypadku instrumentem jest prospekt informacyjny. Ten obowiązkowo sporządzany i udostępniany przez dewelopera dokument zawiera wszelkie niezbędne informacje i dane dotyczące zarówno jego samego jak i przedmiotowej inwestycji. Dokładne przestudiowanie prospektu znakomicie pomoże podjąć ostateczną decyzję o zakupie wymarzonego mieszkania bez zbędnego ryzyka popełnienia błędu wyboru.

Autorem tekstu jest Jarosław Jędrzyński, ekspert RynekPierwotny.pl