Choć proces ustawowego uregulowania dwóch mechanizmów finansowych - renty dożywotniej oraz odwróconej hipoteki - dopiero trwa, to na rynku usług finansowych już działają podmioty, które chętnie przejmą prawo do własności mieszkania czy domu w zamian za wypłacane świadczenia. Należy jednak bardzo uważać na tego typu oferty.
Dwa różne systemy
Przedsiębiorstwa świadczące taką usługę nierzadko reklamują ją jako "odwróconą hipotekę" lub "odwrócony kredyt hipoteczny". Jest to nieprawda - taki produkt jeszcze nie funkcjonuje w Polsce (jest dość popularny na Wyspach Brytyjskich, w Stanach Zjednoczonych czy Hiszpanii). Tak naprawdę są to regulowane przez Kodeks cywilny umowy renty lub umowy dożywocia. Nazywanie ich "odwróconą hipoteką" jest błędem, bo te rozwiązania prawne znacznie się od siebie różnią. Odwrócona hipoteka według projektu ustawy ma być usługą bankową, a jej warunki mają być znacznie korzystniejsze dla klientów niż rozwiązania dostępne obecnie na rynku.
Druga emerytura
Na polskim rynku funkcjonuje kilka firm zwanych popularnie "funduszami", które oferują "dożywotnią rentę" w zamian za przekazanie prawa własności do nieruchomości. Produkt ten skierowany jest głównie do emerytów. W założeniach najbardziej powinien się opłacać osobom starszym, niemającym krewnych, którym mogłyby zostawić własne mieszkanie czy dom w spadku. Osoby samotne często mają problem z utrzymaniem - ich emerytura jest niewspółmiernie niska do potrzeb, nie mogą również liczyć na wsparcie rodziny, zaś sprzedaż nieruchomości mogłaby być kłopotliwa, bo rynek nieruchomości jest kapryśny, a problemy z przeprowadzką i szukaniem nowego lokum dotkliwe.
Propozycją dla tych osób może być właśnie "dożywotnia renta". Zawarcie z funduszem umowy o dożywotnią rentę w praktyce oznacza zrzeczenie się prawa własności do nieruchomości. Oznacza to, że dawny właściciel mieszkania lub domu staje się jego lokatorem. Zajmuje jednak swój dawny lokal aż do śmierci i w zamian za odstąpienie funduszowi prawa własności będzie otrzymywać dożywotnią rentę. Jej wysokość nigdy nie jest taka sama! Różnice między ofertami różnych firm nie są jednak kolosalne. Największy wpływ na wysokość renty ma oczywiście wartość samej nieruchomości. Ale nie bez znaczenia są również wiek, stan zdrowia oraz płeć klienta funduszu. Kobiety, które statystycznie żyją dłużej, dostaną niższą rentę niż mężczyźni. Dodatkowo większość świadczeniodawców zobowiązuje się do płacenia czynszu za swojego rentiera. Warto jednak sprawdzić, czy kwota ta nie będzie potrącana z wypłacanej klientowi renty.
Pułapki, których można uniknąć
W umowie o dożywotniej rencie ustalona jest zwykle zryczałtowana kwota, którą fundusz będzie wypłacał co miesiąc. Często również umowa zawiera całkowitą kwotę, jaką rentier otrzyma w trakcie jej trwania (w założeniu - do końca jego życia). Podpisując umowę, należy jednak pamiętać, że fundusz - jak każde przedsiębiorstwo - istnieje po to, aby zarabiać. Rentierzy dostają najczęściej równowartość około 40 proc. wartości przekazanej nieruchomości, czyli zdecydowanie mniej niż w przypadku, gdyby sami zdecydowali się ją sprzedać.
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w ubiegłym roku przyjrzał się działalności firm zajmujących się tą usługą i wykrył wiele nieprawidłowości. Najbardziej rażące błędy dotyczyły wzorców umów. Część z nich zawierała niedozwolone klauzule, które w znaczny sposób naruszały prawa klientów oraz były niezgodne z obowiązującym prawem. Dlatego przed podpisaniem umowy należy dokładnie ją przeczytać i skonsultować jej postanowienia z kimś zaufanym, np. z miejskim lub powiatowym rzecznikiem konsumenta. O pomoc można się też zwrócić do Federacji Konsumentów lub do Konsumenckiego Centrum E-porad prowadzonego przez Stowarzyszenie Konsumentów Polskich.
Warto pamiętać, że fundusze świadczące usługę renty dożywotniej nie są bankami ani towarzystwami ubezpieczeniowymi, wobec czego nie podlegają kontroli Komisji Nadzoru Finansowego. Korzystanie z ich usług obarczone jest zatem dość wysokim ryzykiem. Rentiera chroni jednak Kodeks cywilny i nie powinien zostać wyrzucony ze swojego mieszkania. Warto jednak zadbać o to, żeby prawo użytkowania nieruchomości lub prawo służebności osobistej mieszkania albo domu zostało zapisane w księdze wieczystej. W takiej sytuacji, nawet jeżeli fundusz upadnie, a jego wierzyciele lub nowi nabywcy przejmą objęte umową nieruchomości, to będą musieli respektować te prawa.
Nowe lepsze prawo
Ustawa, która być może wejdzie w życie jeszcze w tym roku, stworzy nowy produkt finansowy "odwrócony kredyt hipoteczny". Założenia projektu przewidują, że będzie on oferowany jedynie przez banki, co oznacza, że będzie to usługa bezpieczna, bo monitorowana przez Komisję Nadzoru Finansowego. Również świadczenie wypłacane przez bank nie będzie miało formy renty, ale rat kredytu. Pozornie ten produkt jest bardzo podobny do "renty dożywotniej" - również polega na przekazaniu praw własności do mieszkania w zamian za wynagrodzenie. Różnic jest jednak wiele. Po pierwsze, klient banku będzie mógł zdecydować, czy woli dostawać należność w ratach, czy też może od razu całość. Jeśli klient zdecyduje się na wypłatę comiesięcznych świadczeń, bank nie będzie dokonywać wypłaty środków z tytułu kredytu dożywotnio, ale tylko przez okres ustalony w umowie. Poza tym ustawodawca przewiduje możliwość bezkosztowego odstąpienia od umowy w określonym czasie (w ciągu 30 dni od podpisania umowy). I ostatnia, lecz najważniejsza różnica - prawo własności przechodzi na bank dopiero po śmierci klienta. Jednocześnie jego ewentualni spadkobiercy będą mogli zachować prawo do lokalu, po spłacie bankowi kwoty, jaką dostał zmarły klient. To szczególnie korzystne w przypadku, gdy od momentu podpisania umowy do dnia jej wygaśnięcia (śmierci klienta banku) upłynął bardzo krótki czas.
Lepiej wstrzymać się z decyzją - radzi Robert Jagiełło, doradca w Departamencie Systemu Finansowego NBP
Fundusze hipoteczne obiecują dożywotnią rentę w zamian za notarialne przekazanie prawa do mieszkania lub domu. Warto jednak pamiętać, że po pierwsze, suma otrzymanych płatności będzie o ok. 60-70 proc. niższa od wartości nieruchomości, a po wtóre, istnieje niebezpieczeństwo, że fundusz zbankrutuje i zaprzestanie wypłat. Wtedy najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest utrata zarówno mieszkania, jak i renty. Podmioty te nie są bowiem nadzorowane przez żaden organ państwowy, a wypłaty świadczeń nie gwarantuje żadna instytucja.
Z dużą rezerwą należy podchodzić do reklam funduszy obiecujących automatyczny zwrot nieruchomości w przypadku, gdyby podmiot taki nie wywiązywał się ze swoich zobowiązań - prawo nie przewiduje takich rozwiązań. Niezgodne z prawem jest też uzależnianie od zgody funduszu zamieszkania w lokalu członków najbliższej rodziny klienta, obciążanie go kosztami poważniejszych napraw mieszkania czy też nakładanie pod groźbą kary obowiązku informowania o zebraniach spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej. To przykłady postanowień umownych zakwestionowanych przez UOKiK w trakcie ubiegłorocznej kontroli. Wynika z niej, że aż 5 spośród 7 przedsiębiorców oferujących rentę dożywotnią dopuściło się nieprawidłowości.
Warto więc poczekać z decyzją o zawarciu umowy świadczeń dożywotnich do uchwalenia nowego prawa, które przewiduje rozwiązania wzmacniające bezpieczeństwo klientów.
Renta dożywotnia - prawa konsumenta
- rentier nie musi ponosić kosztów napraw, remontów czy innych zobowiązań właścicielskich (z wyjątkiem bieżących napraw wynikających z normalnego użytkowania lokalu) - przechodzą one na fundusz wraz z prawem własności nieruchomości,
- lokalu nie można wynajmować osobom trzecim (chyba że za zgodą podmiotu, który stał się właścicielem nieruchomości), z rentierem mogą jednak zamieszkiwać osoby z nim spokrewnione,
- mieszkania przekazanego funduszowi nie można już zapisać w spadku,
- ruchomości znajdujące się na terenie mieszkania czy domu w dalszym ciągu są własnością rentiera,
- w razie, gdyby fundusz nie wywiązywał się ze swoich zobowiązań i nie wypłacał świadczenia, to jedynym sposobem egzekucji należności jest droga sądowa. Jeśli w akcie notarialnym fundusz oświadczy o poddaniu się egzekucji, wówczas dochodzenie świadczeń jest możliwe bez procesu sądowego. Jeśli fundusz okaże się nierzetelny i będziesz chciał odzyskać nieruchomość, to jedyną drogą jest proces sądowy,
- istnieje możliwość rozwiązania umowy, wiąże się to jednak z koniecznością zwrotu otrzymanych świadczeń z odsetkami oraz kosztami zawarcia umowy.
Masz pytania dotyczące tematu, napisz:
"Super Express"
ul. Dęblińska 6
04-187 Warszawa
z dopiskiem: Przewodnik Finansowy II
lub e-mail: [email protected]
