50-procentowy zysk z inwestycji w grunty budowlane? To możliwe!

Czy inwestycja w grunty budowlane jest dziś opłacalną formą lokowania kapitału?
Tak, zdecydowanie. Jednak grunt nie jest równy gruntowi. Podejmując decyzję o inwestycji w działkę budowlaną, trzeba wziąć pod uwagę szereg czynników. Część gruntów jest bardzo perspektywiczna, jednak są też działki, których wartość jest mocno zawyżona. Dlatego, za każdym razem trzeba oszacować, jaki jest potencjał inwestycyjny konkretnej nieruchomości.

Sprawdź także: W co inwestują Polacy? Inwestycje o silnych fundamentach

Inwestycja w grunty budowlane jest bardzo dobrą formą lokowania kapitału z kilku powodów. Po pierwsze, taką działkę, w przeciwieństwie do gruntu rolnego, może kupić każdy. Zmieniło się to dopiero w zeszłym roku. Od tamtej pory osoba, która nie jest rolnikiem nie kupi w prosty sposób działki rolnej.
Poza tym, w przypadku gruntów budowlanych, z góry wiadomo co można na nich postawić. Warunki zabudowy lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pozwalają łatwo wyliczyć, jaka jest wartość działki. Oczywiście plan miejscowy zawsze może się zmienić, jednak są to procesy, które trwają dość długo, więc mamy wystarczająco dużo czasu, żeby zdążyć skutecznie podziałać.

Co wpływa na ceny gruntów budowlanych?
Na ceny gruntów budowlanych wpływa szereg czynników. Pierwszy i najważniejszy dotyczy każdej nieruchomości – jest to lokalizacja. Liczy się przede wszystkim komunikacyjne usytuowanie gruntu. Do położenia należy podejść również przez pryzmat tego, co można na danej działce wybudować. Na przykład na działce budowlanej, położonej w obrębie granic miasta, można wybudować budynek wielorodzinny o określonej powierzchni użytkowej czy mieszkalnej. Wartość takiego gruntu będzie zupełnie inaczej obliczana niż np. dla działki, położonej 100 km od większego miasta, na której można wybudować domek letniskowy czy dom całoroczny. Obie to działki budowlane, jednak ich wartość jest zupełnie inna. Inni są również jej potencjalni nabywcy na końcu procesu inwestycyjnego. Przy inwestycjach w budynki wielorodzinne czy obiekty biurowe, ceny działki nie przelicza się na zasadzie metra kwadratowego gruntu, a bierze się pod uwagę liczbę metrów kwadratowych powierzchni użytkowej budynku, który będzie mógł postawić na nim dany inwestor.

Na jakiej podstawie możemy prognozować, że wartość danej działki może za jakiś czas wzrosnąć?
Istotne z punktu widzenia inwestora, mogą być prawdopodobne zmiany planu zagospodarowania terenu. Możliwość zbudowania na danej działce wyższego budynku lub zmiana jej przeznaczenia z usługowego na mieszkaniowy czy z usługowego na produkcyjny zwiększa wartość gruntu.
Wpływa na nią również rozwój danej okolicy. Duży potencjał może mieć na przykład teren podmiejski, na którym znajdują się podzielone działki budowlane, ale nie ma za dużo domów i nie ma jeszcze doprowadzonych mediów. Taka działka nie wymaga ogromnych nakładów pieniędzy, natomiast w miarę zasiedlania okolicy, cena gruntu powinna istotnie wzrosnąć.

Zobacz również: Tanie działki budowlane dla rodzin z 500 plus

Kolejną kwestią są wszelkie inwestycje infrastrukturalne o większej skali, np. wybudowanie nowych dróg ekspresowych, które skracają czas dojazdu umożliwiający przedostanie się do centrum danej miejscowości, na dworzec czy lotnisko. Takie inwestycje również wprost przekładają się na wartość działki.

A jak inwestor może wpłynąć osobiście na podniesienie wartości działki budowlanej?
Poprzez różne inwestycje. Mam tu na myśli m.in. doprowadzenie wodociągów, energii elektrycznej, gazociągu, kanalizacji czy światłowodu. Są to czynniki, które w prosty sposób wpływają na zwiększenie wartości działki bez względu na to czy jest to działka pod dom jednorodzinny czy pod powierzchnię usługową.

Jak szukać działek pod inwestycje?
Jest kilka rzeczy, na które warto zwrócić uwagę, identyfikując atrakcyjne działki budowlane. Przede wszystkim warto inwestować w miejscach, w których dużo się dzieje. Gdzie widać, że rozwija się okolica. Podpowiedzią mogą być m.in. migracje ludności. W miejscach, w których zwiększa się liczba mieszkańców, otwierają się nowe firmy i pojawiają się nowe miejsca pracy, zazwyczaj rosną również ceny gruntów i działek budowlanych.

Które lokalizacje są obecnie najbardziej atrakcyjne?
Jeśli chodzi o konkretne miejscowości, to niezmiennie takim magnesem, który przyciąga ludzi, kapitał a ceny gruntów są wysokie jest Warszawa. W samej stolicy ceny działek pod inwestycje deweloperskie bardzo drożeją i trudno jest znaleźć atrakcyjną działkę, natomiast pod Warszawą sytuacja przedstawia się znacznie ciekawiej. Działek jest zdecydowanie więcej i łatwiej jest znaleźć dobrą okazję. Mam na myśli przede wszystkim lokalizacje, które nie znajdują się zaraz przy granicy Warszawy, ale 15–30 km dalej. Ktoś, kto szuka inwestycji w granicy 100 tys. zł, może znaleźć tam bardzo fajne działki, których ceny w ostatnich latach albo spadły, albo trzymają się mniej więcej na tym samym stabilnym poziomie. Po ostatnim szczycie hossy, kiedy ceny były astronomicznie wysokie, miała miejsce korekta. Ceny działek pospadały nawet o połowę. Dzisiaj ceny tych działek przestały spadać, a w niektórych przypadkach zaczęły delikatnie rosnąć. Należy pamiętać, że rynek nieruchomości działa w cyklach, więc może nie w perspektywie pół roku czy roku, ale w nieco dłuższym okresie, można liczyć na dobry kilkudziesięcioprocentowy wzrost cen w wybranych lokalizacjach.

Czytaj też: Pożyczka na zakup gruntów rolnych

Dotyczy to jednak nie tylko Warszawy, lecz także innych największych miast wojewódzkich i ich obrzeży, gdzie mamy do czynienia z mikromigracją – gdzie ludzie wyprowadzają się z centrów miast do mniejszych miejscowości okolicznych. Widzimy tam również bardzo ożywioną działalność deweloperów. Ma to miejsce między innymi w Krakowie, Trójmieście Wrocławiu czy Poznaniu.

W jakim okresie można liczyć na zysk z takiej inwestycji?
W przypadku każdej działki, sytuacja wygląda inaczej. Zależy to między innymi od ceny, jaką inwestor płaci za grunt oraz od oczekiwanego zysku. Jeżeli sprzedający jest zmotywowany do tego, żeby dokonać szybszej transakcji sprzedaży i jest gotowy obniżyć cenę, możliwe jest czasami wynegocjowanie obniżki w wysokości nawet kilkunastu procent wartości działki. Inwestor, który kupi taki grunt i będzie usatysfakcjonowany zyskiem na poziomie 10–20 proc., może liczyć na finalizację inwestycji nawet w perspektywie kilku miesięcy. Mam tu na myśli grunty, które są objęte obowiązującym planem miejscowym lub są wydane warunki zabudowy. Na tej podstawie, na przykład uzyskując pozwolenie na budowę konkretnej nieruchomości, można sprzedać działkę deweloperowi, który będzie chciał tą inwestycję zrealizować.
Jeśli inwestor nie ma presji czasowej i chce wykorzystać w pełni potencjał działki na zyski warto poczekać trochę dłużej niż na zwrot z inwestycji w mieszkania. Myślę, że trzeba liczyć dwa–trzy lata, aby perspektywa zysku na poziomie kilkudziesięciu procent była jak najbardziej realna. Oczywiście, o ile działka zostanie kupiona poniżej realnej wartości, a inwestor dołoży starań, żeby podnieść jej wartość.

Kilkudziesięciu procent, czyli dokładnie ilu?
Realnie spodziewałbym się wzrostu wartości działki na poziomie 30, 40, a nawet 50 proc. w perspektywie dwóch–trzech lat w zależności od lokalizacji.