Czy warto spłacać kredyt hipoteczny przed czasem?

Prezydent złożył podpis pod jednym z ważniejszych dla banków i kredytobiorców aktów prawnych. Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami wejdzie w życie w 2017 roku. Ustawodawca idzie w tym akcie prawnym szczególnie na rękę tym z nich, którzy mają już zaciągnięte zobowiązania kredytowe w bankach i chcą szybciej uporać się z ich spłatą. Teraz będzie się ona po prostu opłacać.

Sprawdź także: Coraz trudniej o kredyt hipoteczny

Kredytobiorca już w formularzu informacyjnym otrzyma szczegóły wcześniejszej spłaty części lub całości zadłużenia. Zamknięcie długu z wyprzedzeniem będzie wiązało się z koniecznością wniesienia opłaty jako rekompensaty dla kredytobiorcy – to zakończenie umowy przed czasem. Koszty tej operacji zależą m.in.: od stopy oprocentowania, spłaconej kwoty. Sposób naliczenia tej kwoty zostanie dokładnie przedstawiony klientowi, najlepiej jako przykład, który dokładnie zobrazuje warunki zakończenia umowy.

Na co pozwala ustawa w kwestii spłaty kredytu przed terminem?

1. Termin spłaty kredytu wybierze klient
Według ustawy klient banku będzie mógł spłacić kredyt w całości lub części w dowolnym dla siebie czasie. Jedyne, co musi zrobić, to złożyć w banku odpowiedni wniosek o udzielenie wszelkich informacji o związanych z tą czynnością opłatach.

2. Bank obniży koszt kredytu hipotecznego
W sytuacji gdy konsument zainteresowany jest spłatą kredytu przed terminem zawartym w umowie, to całkowity koszt spłaty pozostałego zobowiązania jest obniżany o te obowiązujące w okresie, o jaki skrócono czas obowiązywania umowy. Nadpłata kredytu spowoduje więc co roku obniżenie raty w zależności od wysokości kwoty, jaką klient będzie nadpłacał to zobowiązanie. Bank będzie więc musiał sporządzić nowy harmonogram spłaty z uwzględnioną w nim niższą ratą.

Czytaj też: Wcześniejsza spłata kredytu

3. Koszty kredytu będą proporcjonalnie zwrócone klientowi
Każdy bank ma inne widełki prowizyjne, jeśli chodzi o całkowitą lub częściową spłatę kredytu. Zazwyczaj oscylują one w przedziale od 1,5% do 3%. Dlatego jeśli zdecyduje się on szybciej spłacić to zobowiązanie, będzie mógł otrzymać częściowo zwrot takich opłat, jak: prowizja, proporcjonalna część odsetek, opłaty administracyjne, przygotowawcze itd.

4. Prowizja obowiązuje tylko w pierwszym roku spłaty kredytu
Banki nie będą też już mogły obciążać konsumenta dodatkową prowizją za wcześniejszą spłatę zobowiązania po upływie roku od podpisania między obiema stronami umowy (w przypadku kredytów ze zmiennym oprocentowaniem). Ważne też jest obniżenie stawki tej opłaty, która nie może przekroczyć wysokości odsetek naliczanych od uregulowanej przed terminem całej lub części kwoty kredytu w ciągu roku plus kosztów, jakie kredytodawca poniósłby w związku z taką spłatą.

Zobacz również: Przez podatek bankowy trudniej jest o kredyt na mieszkanie

Dotychczas nie istniały ścisłe regulacje prawne, które jasno kodyfikowały kwestię wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego. Wchodząca niedługo w życie ustawa o kredycie hipotecznym ułatwi spłatę kredytu lub jego części w dowolnym dla nich terminie oraz na bardziej dogodnych warunkach. Ustalenie konkretnych warunków spłaty ułatwia przedterminowe zamknięcie zobowiązania, np. gdy sytuacja kredytobiorcy wymusza na nim zmianę planów i wcześniejszą sprzedaż nieruchomości.

Z życia wzięte...
– Dochód gospodarstwa (małżeństwo; wspólnota majątkowa) łącznie: 5500 zł (netto).
– Liczba osób w gospodarstwie: 3.
– Zobowiązania: kredyt z ratą 600 zł miesięcznie i karta kredytowa z limitem 1500 zł.
– Zdolność kredytowa klientów: 463 002 zł. Rata dla takiej kwoty będzie kształtować się na poziomie 1886,81 zł.
– Zakładając okres spłaty na 30 lat, po tym czasie klient spłaci 679 251,60 zł. Wysokość odsetek w tym przypadku wyniesie więc około 216 249,60 zł.

Dział Analiz Futuro Finance przygotował obliczenia, które obrazują przykładowe koszty wcześniejszej spłaty kredytu. Przyjęto następujące założenia: klient chce spłacić kredyt już w drugim roku trwania zobowiązania. Umowa zawarta z bankiem zawiera z kolei zapis, że poniesie on opłatę prowizyjną za wcześniejszą spłatę, jeśli ta nastąpi w okresie pierwszych trzech lat od momentu podpisania umowy kredytowej. Prowizja za wcześniejsze uregulowanie zobowiązania wynosi 2 proc. od kwoty pozostałej o spłaty, zatem do spłacenia pozostanie ok. 440 360,28 zł. Kwota kapitału pozostałego do uregulowania będzie niższa, ponieważ przez dwa lata klient spłacał regularnie kredyt, zaś koszt za wcześniejszą spłatę wyniesie 8807,20 zł. Całkowity koszt odsetkowy będzie więc znacznie niższy, bo wyniesie 31 448,92 zł. W efekcie klient zaoszczędzi dzięki wcześniejszej spłacie aż 184 800,67 zł.

Autorką tekstu jest Marta Sewerynek-Otwinowska, dyrektor Działu Analiz Futuro Finance