Działka ROD: Wszystkie opłaty i obowiązki w 2025 roku

Spis treści

1. Ogródek działkowy a działka rekreacyjna
2. Kwestie spadkowe działki ROD
3. Zagospodarowanie ogródka działkowego – zasady
4. Wymogi dotyczące zagospodarowania działki ROD
5. Mieszkanie na ogródkach działkowych
6. Zameldowanie w ogródku działkowym - formalnie dopuszczalne
7. Czy warto nabyć ogródek działkowy?
8. Jak nabyć ogródek działkowy?
9. Konieczne formalności przy nabyciu dzierżawy ROD
10. Ile kosztuje ogródek działkowy?

W statucie Polskiego Związku Działkowców wprowadzono obowiązkowe szkolenia dla nowych działkowców. Szkolenia obejmują kluczowe zagadnienia, w tym zakaz stałego zamieszkiwania na działkach ROD, ograniczenia dotyczące wymiarów altan i konsekwencje naruszenia prawa budowlanego. Poruszane są również kwestie prawidłowej konstrukcji infrastruktury sanitarnej, zasady korzystania z urządzeń emitujących hałas oraz wytyczne dotyczące nasadzeń, które mogłyby ograniczać dostęp światła sąsiednim działkom.

Ogródek działkowy a działka rekreacyjna

W ramach Rodzinnych Ogródków Działkowych (ROD) funkcjonują zarówno działki rekreacyjne, jak i ogródki działkowe - oba rodzaje nieruchomości służą celom wypoczynkowym i rekreacyjnym. Choć oba typy są działkami, różnią się istotnie pod względem prawnym.

Działka rekreacyjna:

• Staje się własnością nabywcy po zakupie.
• Dane właściciela są ujawniane w księdze wieczystej.
• Nie podlega ograniczeniom powierzchni.
• Wchodzi w skład masy spadkowej po zmarłym właścicielu.

Ogródek działkowy:

• Należy do Polskiego Związku Działkowców.
• Użytkownicy są jedynie dzierżawcami.
• Powierzchnia nie może przekraczać 500 m².
• Podlega ograniczeniom dotyczącym zabudowy:
• Maksymalna powierzchnia zabudowy: 35 m² (taras, weranda lub ganek do 12 m² nie wliczają się do tego limitu).
• Maksymalna wysokość budynków: 4 m przy dachu płaskim lub 5 m przy dachu stromym.
• Dzierżawa ogranicza możliwości zagospodarowania terenu.

Kwestie spadkowe działki ROD

Zagadnienia spadkowe związane z dzierżawą ogródka działkowego podlegają odmiennym regulacjom prawnym niż w przypadku własności działki rekreacyjnej. Ogródek działkowy nie stanowi elementu masy spadkowej i nie podlega procesom dziedziczenia zgodnie z przepisami prawa spadkowego. Wynika to z fundamentalnej różnicy - działkowiec nie jest właścicielem gruntu, a jedynie jego dzierżawcą, co oznacza, że nie posiada pełnego prawa do rozporządzania nieruchomością. Konsekwencją tego stanu prawnego jest brak możliwości swobodnego dysponowania działką za życia użytkownika.

Z chwilą śmierci działkowca jego prawo do dzierżawy działki położonej na terenie Rodzinnych Ogródków Działkowych (ROD) automatycznie wygasa, co stanowi istotną różnicę w porównaniu z własnością działki rekreacyjnej. Należy jednak zaznaczyć, że choć sam grunt nie podlega dziedziczeniu, to majątek ruchomy znajdujący się na działce, w tym nasadzenia i elementy wyposażenia, pozostaje własnością spadkobierców zmarłego działkowca i może podlegać rozporządzeniu testamentowemu lub dziedziczeniu ustawowemu. Przepisy regulujące funkcjonowanie ROD przewidują również pewne preferencje dla członków rodziny zmarłego działkowca w zakresie możliwości ubiegania się o przydział zwolnionej działki, jednak nie stanowi to automatycznego prawa do jej przejęcia.

Zagospodarowanie ogródka działkowego – zasady

W urządzaniu dzierżawionego ogródka działkowego działkowiec nie ma pełnej dowolności. Nie obowiązuje go wprawdzie wskaźnik intensywności zabudowy, musi jednak przestrzegać regulaminu, wymuszającego na działkowcach wiele ograniczeń.

Zgodnie z przepisami obowiązującymi w roku 2025, tradycyjna działkowa altana z reguły nie jest jedynym budynkiem znajdującym się w ogródku działkowym, co bezpośrednio wiąże się z przeznaczeniem tego gruntu, jakim jest wypoczynek wśród zieleni oraz hobbystyczna uprawa warzyw, owoców i innych roślin. Na terenie ogródków działkowych można umieszczać:

• szklarnie,
• tunele foliowe,
• okna inspektowe,
• studnię,
• sieć wodociągową,
• sieć kanalizacyjną,
• sieć elektryczną,
• zbiornik wodny: basen,
• zbiornik wodny: oczko wodne,
• bezodpływowy zbiornik na nieczystości ciekłe (szambo),
• pergolę,
• trejaż (ściankę z kratek, przylegającą do dachu lub ścian zewnętrznych domu),
• ogródek skalny,
• murki kwiatowe,
• kącik wypoczynkowy,
• piaskownicę, huśtawkę i inne urządzenia rekreacyjne.

Wymogi dotyczące zagospodarowania działki ROD

• Każdy ogródek działkowy musi być wyposażony w kompostownik.
• Ogrodzenie ogródka działkowego nie może przekraczać wysokości 1 m i powinno być ażurowe.
• Aby ogrodzić swój ogródek jedynie żywopłotem, trzeba uzyskać zgodę użytkownika sąsiedniej działki.

Mieszkanie na ogródkach działkowych

Na terenie ogródków działkowych nie można ani mieszkać, ani prowadzić działalności gospodarczej. Zamieszkanie na działce, mimo że w wielu przypadkach byłoby przyjemniejszą i tańszą alternatywą dla zwykłego mieszkania, jest niemożliwe. Zabrania tego Regulamin ROD.

Działkowiec nie może prowadzić w ogródku działkowym żadnej działalności zarobkowej, a co więcej, nie może go wynajmować: ani w całości, ani nawet w części.

Zgodnie z prawem, ogródki działkowe mogą służyć wyłącznie do zaspokajania potrzeb działkowca, jego rodziny i znajomych. Można w nich wypoczywać, korzystać z rekreacji i prowadzić uprawy ogrodnicze. Wykorzystywanie ogródka działkowego w inny sposób, np. hodowanie w nim zwierząt, jest niedozwolone.

Zameldowanie w ogródku działkowym - formalnie dopuszczalne

Wprawdzie na terenie ogródków działkowych nie można mieszkać, jednak możliwe jest zameldowanie się pod ich adresem. Wynika to z faktu, że zameldowanie służy jedynie do celów ewidencyjnych i nie jest równoznaczne z prawem do stałego przebywania na działce.

Czy warto nabyć ogródek działkowy?

Wszystko zależy od tego, czy naprawdę będziemy z niego korzystać oraz czy przyjemności, jakie wiążą się z dzierżawą małej działki za miastem, są w sam raz dla nas, czy wręcz przeciwnie.

Ogródek działkowy jest tańszą alternatywą dla działki rekreacyjnej położonej za miastem, a kupienie takiego ogródka ma sens, o ile:

• chcemy i lubimy prowadzić uprawy ogrodnicze, ponieważ dysponując działką na terenie ROD, możemy uprawiać m.in. pomidory, ogórki, truskawki itp.
• lubimy spędzać czas na świeżym powietrzu i będziemy mogli często pojawiać się w swoim ogródku, ponieważ posadzone rośliny wymagają regularnego doglądania, podlewania itd. Musimy więc wziąć pod uwagę, czy dojazd do działki jest dla nas utrudniony, czy nie (bo np. mamy samochód).

Uwaga! Ponieważ ziemia drożeje, nabycie ogródka działkowego może też być formą inwestowania oszczędności. Z upływem czasu będzie można żądać od nabywców wyższego odstępnego, niż to, które zapłacimy dzisiaj.

Jak nabyć ogródek działkowy?

Działki położonej na terenie ROD nie można kupić. Mimo że w ogłoszeniach padają słowa „sprzedać” i „kupić”, w rzeczywistości nabywający ogródek działkowy płaci osobie, która go zbywa, jedynie odstępne. Konsekwencją zapłaty odstępnego jest nabycie prawa do korzystania z ogródka. Przez cały okres użytkowania takiej działki nabywca jest jej dzierżawcą, nie właścicielem.

Konieczne formalności przy nabyciu dzierżawy ROD

Aby umowa dzierżawy działkowej została prawidłowo zawarta, konieczne jest spełnienie następujących wymogów:

1. Działkowiec zbywający ogródek działkowy oraz jego nabywca muszą być pełnoletni.
2. Musi zostać podpisana umowa pomiędzy stowarzyszeniem ogrodowym a zainteresowanym. Umowę może podpisać również małżeństwo (każdy z małżonków).
3. Umowa pod rygorem nieważności musi być zawarta na piśmie.
4. Przy ustanowieniu prawa do działki musi zostać ustalone miejsce zamieszkania działkowca (ogródków działkowych nie mogą nabywać osoby bezdomne).

Uwaga! Na wniosek nabywcy ogródka działkowego, dzierżawa działkowa może zostać ujawniona w księdze wieczystej.

Ile kosztuje ogródek działkowy?

Odstępne za niewielkie, zaniedbane ogródki działkowe to często nie więcej niż 12-15 tys. zł. Ogródki z murowanymi domkami z pełnym wyposażeniem, pełne pięknych roślin, zadbane i atrakcyjnie położone potrafią kosztować nawet 120-180 tys. zł. Cena ogródka różni się zasadniczo w zależności od lokalizacji ROD. Za działkę w centrum dużego miasta trzeba zapłacić znacznie więcej niż za położoną np. na obrzeżu małej miejscowości.

Decydując się na zakup ogródka działkowego, należy liczyć się nie tylko z kosztem odstępnego, ale i opłatą ogrodową oraz kosztami utrzymania takiej działki. Chcący dzierżawić działkę ROD powinni uwzględnić:

• opłatę ogrodową (przykładowa, podwyższona w tym roku opłata ogrodowa dla ROD w jednym z województw to 736,00 zł). Zwolnieni są z niej działkowcy nabywający prawo do działki od osoby bliskiej. Opłata ta w całości pozostaje w ogrodzie działkowym i księgowana jest na koncie Funduszu Rozwoju ROD.
• wysokość czynszu (na który składają się m.in. wydatki na inwestycje, utrzymanie porządku i czystości, podatki oraz opłaty związane z zarządzaniem ROD):
• przykładowa opłata na utrzymanie porządku: 126 zł,
• przykładowa opłata za zarządzanie: 83 zł.
• koszty ubezpieczenia. Wysokość kosztów ubezpieczenia ogródka działkowego zależy od wartości nieruchomości.