Mieszkania TBS stały się pułapką finansową? Mieszkańcy żądają reform

Kontrowersyjne głosowanie w sprawie SIM/TBS. 

Poprawki przegłosowane 10 lipca głosami Polski 2050, Konfederacji i PiS miały umożliwić instytucjonalne dojście do własności mieszkania w SIM w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców. Kolejna zmiana dotyczyła uniemożliwienia wyodrębnienia na własność mieszkania przed upływem 15 lat od dnia przekazania do użytkowania danego obiektu budowlanego. 

- Przegłosowaliśmy utrzymanie prawa dojścia do własności (wyłącznie po cenach rynkowych) w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców. Bo tam celem polityki mieszkaniowej powinno być zatrzymanie na miejscu ludzi młodych. A zachęcić ich do zostania można właśnie stabilnym mieszkaniem w rodzinnej miejscowości - wyjaśniała później na X minister Funduszy i Polityki Regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz.

Znaczną częścią ustawy jest także zwiększenie maksymalnego limitu wydatków budżetu państwa na zasilenie Funduszu Dopłat; docelowo do 2030 roku do 10 mld zł rocznie. Środki mają być przekazane na program budownictwa socjalnego i komunalnego (BSK) oraz program społecznego budownictwa czynszowego (SBC).

Jednak we wtorek 22 lipca Senat pozytywnie zaopiniował poprawki, które przywracają stan przed poprawkami Polski 2050; tj. przywraca 25-letni okres (zamiast 15 lat) po którym lokale mieszkalne SIM mogą być wyodrębnione na własność. 

Mieszkańcy TBS pominięci w dyskusji

W parlamencie trwają przepychanki o ustawę mieszkaniową, a jak wskazuje fundacja Obywatel TBS, w dyskusji nad SIM zabrakło głosów samych mieszkańców TBS-ów, którzy korzystają z systemu od lat. 

Warto dla uporządkowania zaznaczyć, że - jak wskazuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii - SIM, to dawniejsze spółki TBS.

- Jesteśmy traktowani jak powietrze. Ustawa przeszła przez Sejm, znów mowa o ogromnych inwestycjach, a nikt nie zapytał nas, ludzi, którzy od lat żyją w tych mieszkaniach, jak wygląda rzeczywistość. To nie jest system, który trzeba tylko zasilić pieniędzmi — to system, który trzeba gruntownie naprawić - powiedziała Magdalena Nowak, jedna z założycielek Fundacji Obywatel TBS.

Mieszkańcy TBS skarżą się na wysokie czynsze, przy jednoczesnym braku praw i wpływu na działanie osiedli i zarządców, oraz byciu traktowanym, jak mieszkańcy "tymczasowi".

- Płacimy niewiele mniej niż osoby z kredytem hipotecznym, a nie mamy żadnej gwarancji bezpieczeństwa na przyszłość. Mieszkańcy, mimo że w całości sfinansowali budowę i utrzymanie budynków przez 30-procentową partycypację oraz spłatę kredytu, nie posiadają nawet prawa do kontroli i nadzoru nad spółkami i ich zarządami - wskazuje Nowak.

TBS miał być bezpieczną alternatywą, a mieszkańców uziemiają wysokie czynsze

Przedstawicielka fundacji wskazuje, że przez lata mówiono mieszkańcom, że "TBS to bezpieczna alternatywa". W praktyce jednak czynsz jest "trzy razy większy niż we spółdzielni, czy wspólnocie za wynajem mieszkania", a do tego mieszkanie nigdy nie będzie ich własnością. Nowak dodaje, że choć mechanizm ustalania czynszów według przepisów ach nie może przekroczyć 4 proc. wartości odtworzeniowej lokalu i ma służyć jedynie pokryciu kosztów eksploatacji, remontów, czy spłaty kredytów, to w praktyce mieszkańcy TBS zawsze płacą najwyższe stawki.

- Dla przykładu w Krakowie obecna wartość odtworzeniowa to 9191 zł, co przekłada się na maksymalną stawkę czynszową w wysokości 30,64 zł za metr kwadratowy - czytamy w komunikacie stowarzyszenia.

Jak wskazuje wiceprezes stowarzyszenia Partycypantów i Najemców Nasz Blok w Krakowie w krakowskim TBS Południe czynsz od sierpnia wynosił 28 zł za metr; co oznaczało 1260 zł czynszu dla 45-metrowego mieszkania. Wraz z opłatami za wodę, cena rosła do 2000 zł miesięcznie. 

Zdaniem mieszkańców brakuje też transparentności w naliczaniu kosztów, a spółki odmawiają udzielenia szczegółowych informacji, twierdząc, że jest to tajemnica spółki prawa handlowego. Zasadność podwyżek czynszu można więc sprawdzić jedynie na długiej i kosztownej drodze sądowej.

Również na drodze sądowej są problemy, bo jak wskazuje Magdalena Nowak - brakuje konsekwencji w orzecznictwie. Przykładowo, sądy we Wrocławiu stwierdziły, że spółki TBS nie służą generowaniu zysków i decyzje o podwyżkach muszą uzasadniać wydatkami eksploatacyjnymi.

- Ale już dla sądów w Krakowie nie ma żadnego problemu, jeśli tylko wysokość czynszu nie przekracza 4 procent wartości odtworzeniowej, bez względu na to, czy TBS przedstawi jakiekolwiek wiarygodne dowody uzasadniające podwyżki - mówi Nowak.

Spółki TBS wykorzystywane w celach politycznych

- Dochodzi do sponsorowania lokalnych klubów sportowych, zatrudniania polityków, przerostu zatrudnienia i zarobków zarządów. Często nie wykonuje się remontów pomimo wysokich opłat. W wielu budynkach, które zostały oddane do użytku ponad 20 lat temu, nigdy nie pomalowano klatek schodowych - mówi Adam Mildner o samorządowych TBS-ach.

W prywatnych TBS-ach, również są problemy, mieszkańcy wskazują np. na wykorzystywanie infrastruktury osiedlowej na potrzeby realizowanych w pobliżu inwestycji, poprzez podłączanie się do mediów, czy dawanie prawa przejazdu przez osiedla TBS samochodom budowlanym, bez wcześniejszych ustaleń z mieszkańcami.

- Według danych, którymi dysponują mieszkańcy, wydatki na zarządzanie mieszkalnictwem społecznym w niektórych TBS-ach były 8-krotnie wyższe niż średnia rynkowa dla wspólnot i spółdzielni, co sygnalizuje skalę nadużyć i przeznaczanie zasobów publicznych na cele poboczne - podaje fundacja.

TBS-y to pułapka finansowa?

Zdaniem fundacji, TBS jest "pułapką finansową", ze względu na łatwe wejście do systemu, ale późniejsze problemy z jego opuszczeniem. Mieszkańcy wskazują na opóźnienia ze zwrotem partycypacji (na którą spółka ma nawet 12 miesięcy), oraz na niekorzystną waloryzację. Wskazują także na problem z tzw. wspólnym workiem kredytowym, czyli kosztem spłaty wszystkich kredytów przez daną spółkę, które rozkładane są na wszystkich lokatorów - przez co czynsze nie maleją nawet po spłacie kredytu konkretnego budynku.

W efekcie dochodzi do sytuacji, gdzie mieszkańcy TBS przez wysokie czynsze nie mają możliwości odłożenia środków na własne mieszkanie. 

Przedstawiciele mieszkańców wskazują, że nie chcą blokować rozwoju TBS-ów, ale chcą naprawy systemu. Ich zdaniem dosypywanie pieniędzy budżetowych do systemu nie rozwiązuje problemów i określają to "wlewaniem wody, do dziurawego wiadra".

Mieszkańcy oczekują przejrzystości finansowej, możliwości wykupu mieszkań, formalnych ciał przedstawicielskich i równego traktowania lokatorów.

- TBS-y zostały skonstruowane jako bezpieczne i społeczne, a stały się maszyną do zarabiania. Zamiast realnie pomóc młodym ludziom i rodzinom, stworzymy kolejnych rozczarowanych lokatorów bez praw. Bez zmiany w obecnym systemie, powtórzymy te same błędy, tylko w większej skali - mówi Magdalena Nowak.