Mieszkanie za utrzymanie – dla kogo umowa dożywocia?

Spis treści

1. Kto może zawrzeć umowę dożywocia?
2. Kiedy można podpisać umowę dożywocia?
3. Kto po jej podpisaniu jest właścicielem przekazanej nieruchomości?
4. Podstawowy warunek skorzystania z umowy
5. Umowa o dożywocie – konieczne formalności
6. Koszty podpisania umowy dożywocia
7. Jakie zobowiązania trzeba zawrzeć w umowie dożywocia
8. Zalety umowy dożywocia dla seniora
9. Wady umowy dożywocia dla seniora

Kto może zawrzeć umowę dożywocia?

Zbywcą nieruchomości może być wyłącznie osoba fizyczna, ze względu na obowiązek dożywotniego utrzymania. Nabywcą może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna. Poza tym prawo dożywocia może także przysługiwać kilku osobom, np. małżonkom. Najczęściej umowa dożywocia zawierana jest z członkami rodziny. W rzeczywistości jednak nie ma takiego obowiązku i może być ona zawarta nawet z obcą osobą.

Kiedy można podpisać umowę dożywocia?

Umowa dożywocia nazywana jest (prawidłowo) w Kodeksie Cywilnym umową o dożywocie i opisana jest w artykułach od 908 do 916. To jeden ze sposobów zapewnienia sobie tzw. spokojnej starości. Polega na przekazaniu osobie fizycznej lub prawnej, a więc człowiekowi lub np. jakiejś instytucji, nieruchomości – w zamian za dożywotnią opiekę i utrzymanie. W umowie właściciel nieruchomości zobowiązuje się do przekazania nieruchomości w dożywotnie posiadanie nabywcy, może nadal mieszkać w nieruchomości, ale musi respektować prawa nabywcy. Nabywca zobowiązuje się do zapewnienia dożywotniego utrzymania właścicielowi nieruchomości. Utrzymanie może polegać na zapewnieniu właścicielowi: mieszkania, wyżywienia, opieki medycznej, opieki osobistej, innych świadczeń niezbędnych do utrzymania, godnego pochówku.

Kto po jej podpisaniu jest właścicielem przekazanej nieruchomości?

Podpisując umowę dożywocia, właściciel danej nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę. Nabywca zaś w zamian za to zobowiązuje się zapewnić dożywotnie utrzymanie zbywcy tej nieruchomości. W chwili zawarcia umowy zbywca nieruchomości staję się "dożywotnikiem", a nabywca zobowiązanym wobec tego dożywotnika z tytułu umowy dożywocia. Własność w umowie dożywocia przechodzi na nabywcę już w momencie podpisania umowy.

Podstawowy warunek skorzystania z umowy

Jest nim własność nieruchomości lub posiadanie prawa użytkowania wieczystego jakiejś nieruchomości. Do tego aby móc zawrzeć umowę dożywocia, trzeba np. mieć nieruchomość na własność. Jeśli więc ktoś mieszka np. w mieszkaniu czynszowym lub spółdzielczym i nie jest właścicielem żadnej innej nieruchomości, ani nie ma prawa użytkowania wieczystego, nie może zawrzeć umowy dożywocia. Ta zresztą pełni podobną funkcję, jaką mają alimenty. Umowa może dotyczyć każdej nieruchomości: gruntowej, będącej lokalem czy gospodarstwem rolnym. Poza własnością przyszły dożywotnik może mieć udział we współwłasności nieruchomości, prawo użytkowania wieczystego lub udział w użytkowaniu wieczystym (gdy użytkownikiem wieczystym nieruchomości jest ktoś jeszcze).

Umowa o dożywocie – konieczne formalności

Umowa musi być sporządzona i zawarta w formie aktu notarialnego, inaczej jest nieważna. Najistotniejsze elementy, które powinny się w niej znaleźć:

• przeniesienie prawa własności nieruchomości,
• konkretne określenie zobowiązań nabywcy wobec dożywotnika.

W umowie musza się także znaleźć:

• dane obu stron (PESEL, miejsce zamieszkania, numer i seria dowodu osobistego itd.),
• przedmiot umowy (czyli nieruchomość),
• data, w której przedmiot zostanie przekazany nabywcy.

Do umowy dożywocia trzeba dołączyć:

• dokumenty potwierdzające nabycie nieruchomości (potwierdzające, że przyszły dożywotnik ją nabył),
• numeru księgi wieczystej nieruchomości,
• zaświadczenie o braku zaległości w opłatach za nieruchomość,
• wypis z rejestru gruntów,
• w niektórych przypadkach także wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wyrys z mapy ewidencyjnej.

Koszty podpisania umowy dożywocia

Umowa o dożywocie musi być podpisana w obecności notariusza, wiąże się więc z kosztami notarialnymi. Te zaś zależą od wartości danej nieruchomości i podlegają taksie notarialnej. Transakcja do 3000 zł objęta jest taksą notarialną, która wynosi maksymalnie 100 zł. Transakcja powyżej 3000 zł do 10.000 zł objęta jest taksą notarialną, która wynosi 100 zł plus 3 proc. od nadwyżki powyżej 3000 zł, dodatkowo z doliczonym podatkiem VAT. Dodatkowo do kosztów należy doliczyć opłatę sądową w wysokości 200 zł od wniosku o wpis do księgi wieczystej prawa własności. Jeżeli w księdze ma znajdować się informacja o prawie dożywocia zbywcy nieruchomości, wówczas należy uiścić opłatę sądową w wysokości 150 zł od wniosku o wpis praw osobistych. Opłatom podlega poza tym sporządzenie wypisów aktu notarialnego. Ponadto umowa dożywocia jest umową cywilnoprawną, a więc obowiązuje w jej przypadku podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości.

Jakie zobowiązania trzeba zawrzeć w umowie dożywocia

W umowie dożywocia przede wszystkim powinny zostać jasno określone zasady dożywotniego utrzymania zbywcy nieruchomości. Jeżeli prawa i obowiązki nie będą jasno wyszczególnione w umowie, wtedy będą one wynikać z zapisów Kodeksu cywilnego, konkretnie z jego paragrafu 1 i 2:

1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.

Zalety umowy dożywocia dla seniora

• Umowa dożywocia pozwala seniorowi zapewnić sobie opiekę i utrzymanie na starość.
• Umowa jest bezpieczna dla seniora, ponieważ nabywca nie może wyrzucić go z nieruchomości.
• Umowa może być korzystna dla seniora pod względem finansowym, ponieważ nabywca może wypłacić seniorowi jednorazową kwotę pieniężną lub zapewnić mu inne świadczenia.

Wady umowy dożywocia dla seniora

• Umowa dożywocia może być niekorzystna dla seniora w przypadku, gdy nabywca nie będzie wywiązywał się ze swoich obowiązków.
• Umowa może być niekorzystna dla seniora pod względem podatkowym, ponieważ może podlegać opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.