Miało być kilkaset mieszkań, a będzie zabudowa jednorodzinna? Deweloper zaskoczony decyzją miasta
Deweloper Janpul sp. z o. o. miał realizować inwestycję osiedla "Dobki" na Białołęce, której efektem byłoby powstanie ok. 600 nowych mieszkań w Warszawie. Jak dowiedzieliśmy się od prezesa spółki Cezarego Jankowskiego, inwestycja miała być podzielona na dwa etapy.
Inwestorowi udzielono pozwolenia na budowę pierwszego, mniejszego etapu inwestycji, budowa ruszy w marcu 2025 roku. Ponadto deweloper będzie budował także drogę do drugiego etapu inwestycji, w której to trwają procedury, złożone są dokumenty o pozwolenie na budowę.
- Nie wiadomo z jakich przyczyn, doszło do tego, że pierwszy etap możemy wykonać, a drugiego już nie. Przy drugim etapie mamy złożone dokumenty o pozwolenie na budowę i wszczęte procedury - powiedział w rozmowie z nami Jankowski.
Deweloper przygotowywał się do inwestycji zgodnie z planami zagospodarowania przestrzennego, które przewidywały do tej pory przeznaczenie gruntów pod budownictwo wielorodzinne. Jednak 16 października 2024 Rada Dzielnicy Białołęka podjęła uchwalę w sprawie zaopiniowania miejscowych planów zagospodarowania, które mają objąć rejon Brzezin na Białołęce.
Nowy plan zagospodarowania ma przewidywać, aby w tym miejscu powstało budownictwo jednorodzinne. W efekcie, zamiast 436 mieszkań (które miały powstać w wyniku drugiego etapu inwestycji, pierwsza etap ma zapewnić ok. 160-170 mieszkań), powstanie nieznana jeszcze liczba domów jednorodzinnych [czekamy na odpowiedź ratusza w tej kwestii - dop. red.], co może być zastanawiające w obliczu kryzysu dostępności mieszkań.
- Jeśli ten plan zostanie uchwalony, to niekorzystnie zmieni ustalenia dotyczące części terenów nadal obowiązującego planu rejonu Grodzisk. Obecny plan ustala bowiem możliwość realizacji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, częściowo już budowanej na jego podstawie, a projekt planu rejonu Brzezin przeznacza większość tych terenów na zabudowę jednorodzinną, więc jest niekorzystny dla ich właściciela - ocenia w rozmowie z nami Grzegorz A. Buczek - architekt-urbanista, członek Stowarzyszenia Architektów Polskich, Towarzystwa Urbanistów Polskich i były członek Miejskich Komisji Urbanistyczno-Architektonicznych przy Prezydentach Warszawy w latach 2003-2023.
Prezes Janpul sp. z o o. wskazuje również, że cała zabudowa w okolicy inwestycji jest wielorodzinna, a "wprowadzenie w tym miejscu ekstensywnego budownictwa jednorodzinnego jest kompletnie nieprzemyślane i bezsensowne. To wręcz niszczenie miasta".
Przesłaliśmy zapytanie do urzędu miasta zapytanie o stanowisko. Otrzymaliśmy informacje, że odpowiedzi na nasze pytania są przygotowywane.
Zmiana planu zagospodarowania przestrzennego naraża miasto na milionowe odszkodowania
Kolejnym problemem są koszty zmiany planu, jakie poniesie miasto. Według szacunków miasta, przewidywanie odszkodowania miałyby kosztować ok. 9,85 mln zł, a jak wylicza deweloper rzeczywista wartość szacunkowa odszkodowań może sięgnąć 228 mln zł! Kwotę wyliczono na podstawie średniej ceny gruntów pod budownictwo wielorodzinne (1922 zł za metr kw.), a średnią cenę gruntów pod budownictwo jednorodzinne ekstensywne (630 zł za metr kw.). Różnica więc wynosi 1292 zł za metr kwadratowy.
To jednak nie koniec, bo deweloper wskazuje, że zaniżenie kosztów budowy infrastruktury drogowej wynosi ok. 52,48 mln zł, zaniżenie kosztów budowy infrastruktury wodno-kanalizacyjnej ok. 2,74 mln zł.
Koszt odszkodowań wyliczonych przez dewelopera ma przekraczać trzykrotnie budżet dzielnicy Białołęka na przyszłoroczne inwestycji. Jak wynika ze wstępnego projektu budżetu m. st. Warszawy na rok 2025, dzielnica ma mieć do dyspozycji środki wysokości 847,6 mln zł, a na wydatki majątkowe, w tym inwestycyjne przeznaczone ma być 65,42 mln zł, gdy odszkodowania mogą wynieść ponad 200 mln zł.
Problem osiedla na Białołęce obnaża chaos w planowaniu przestrzennym Warszawy
Jak powiedział w rozmowie z nami Cezary Jankowski, na przykładzie inwestycji w Brzezinach, "można by reformować funkcjonowanie miasta". Szczególnie, że zabrakło jasnego zakomunikowania zapowiedzianych zmian. Deweloper podkreśla, że proces inwestycyjny był prowadzony zgodnie z aktualnie obowiązującym planem zagospodarowania (MPZP dla rejonu Grodzisk z 2004 roku) i na każdym etapie inwestycji, przedstawiciele miasta i dzielnicy informowały o założeniach inwestycji. Jednak ani razu nie informował o planowanej zmianie przeznaczenia gruntu.
- W mieście jest taka zasada, że deweloper musi zapłacić za każdy metr kwadratowy swojego przedsięwzięcia 250 zł na tzw. infrastrukturę miasta. Moje nakłady w pierwszym etapie wynoszą nie 250 zł, a ok. 1000 zł za metr kw. Być może dlatego miasto doszło do wniosku, że da mi zrobić pierwszy etap, a drugiego nie. Nie wiem. Jesteśmy w dziwnej sytuacji, miasto z jednej strony zmienia nam plan, a z drugiej strony procedujemy, umawiamy się z Zarządem Dróg Miejskich, co do pobudowania dróg, umawiamy się z decydentami dot. ochrony środowiska. A za dwa-cztery miesiące może się okazać, że dostaniemy pozwolenie i problem zniknie - powiedział w rozmowie z nami Cezary Jankowski.
Jak zauważa urbanista Grzegorz A. Buczek, nie jest to jedyny taki przypadek w Warszawie.
- W wielu miejscach realizuje się inwestycje na gruntach, które są uzbrojone, lub częściowo uzbrojone czy uzbrajane (bo w tej wspomnianej inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej towarzyszyły partycypacje, czy inwestycje dewelopera w układ drogowy i elementy infrastruktury technicznej). Należy maksymalnie wykorzystywać potencjał inwestycyjny terenów już zurbanizowanych, częściowo uzbrojonych, poprzez maksymalne intensyfikowanie i uzupełnianie zabudowy. Jakieś przesłanki planistyczne do ustalenia ekstensywnej zabudowy jednorodzinnej w rejonie Brzezin Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego (opracowujące projekt tego planu) pewnie przedstawi, ale to nie znaczy, że jest to działanie co do zasady słuszne - mówi z nami Grzegorz Buczek
Jak podkreśla urbanista, według deklaracji władz, miasto powinno być zwarte, a zabudowa "intensywna".
- Warszawie takie absurdy są częste. Niedawno Gazeta Stołeczna opisała skandaliczną decyzję planistyczną, jeszcze niepodjętą, ale zapowiadaną, gdzie w centrum Gocławia, w sąsiedztwie planowanej stacji metra, wbrew opinii Miejskiej Komisji Architektoniczno-Planistycznej (uczestniczyłem w opiniowani projektu tego planu), zrezygnowano z uzupełniania zabudowy właśnie w rejonie stacji metra. A tam właśnie powinna ona być najintensywniejsza, lecz to się nie podoba to mieszkańcom sąsiednich terenów. Bo chcą mieć metro, ale nie chcą mieć sąsiadów. To jest syndrom Not In My Backyard [NIMBY – dop. red.], który w Warszawie jest powszechny. Myślę, że przypadek rejonu Brzezin, a właściwie obowiązującego nadal planu rejonu Grodzisk, który ma być częściowo zmieniony na niekorzyść właścicieli terenów, oraz inwestorów już tam realizujących zabudowę wielorodzinną, wpisuje się w całe to zjawisko negatywnych decyzji planistycznych - mówi Buczek.
Buczek zauważa, że realizowana polityka przestrzenna Warszawy zapisana w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Warszawy jest nieaktualna.
- Studium uchwalone w 2006 roku zostało sporządzone zgodnie ze strategią rozwoju Warszawa 2020, która już została zastąpiona nową strategią, pięć lat temu w 2018 roku, a ta też ma być zaktualizowana. To Studium powinno być dawno zmienione. Pięć lat opracowywano projekt nowego studium i poszło wszystko do kosza (pomimo, że wydatkowano na ten projekt wiele milionów złotych!) pod pretekstem "reformy systemu planowania", ale tej reformy nie wdrożono w Warszawie. W miastach takich jak np. Kraków projekt planu ogólnego, który ma uwzględniać nową strategię rozwoju i nową politykę przestrzenną jest już zaawansowany, a w Warszawie uchwała o sporządzeniu tego planu została podjęta dopiero w lipcu br. Teraz prawdopodobnie projekt planu ogólnego Warszawy jest celowo opóźniany, żeby nie go nie udostępnić do publicznego wglądu i do dyskusji przed wyborami prezydenckimi, bo wtedy się okaże, że są tam pewne decyzje niekorzystne dla właścicieli nieruchomości na peryferiach (podobnie jak to było w projekcie nowego studium), gdyż jest to nie uchronne ze względu na obowiązujące przepisy ustawy o planowaniu - mówi Buczek.
Urbanista podkreśla również, że projekt planu ogólnego powinien uwzględniać ograniczania oraz demografię, tak jak w przypadku projektu Studium, dlatego z nim zwlekano.
- Projekt planu ogólnego musi zapobiec m.in. rozlewaniu się zabudowy na tereny peryferyjne, a ustalić pełne wykorzystanie i intensyfikowanie zabudowy na terenach zurbanizowanych, wyposażonych w infrastrukturę. A miasto prowadzi teraz na wyścigi akcję planistyczną (ponad 180 planów!) na podstawie dawnej strategii rozwoju i nieaktualnych założeń polityki przestrzennej, z czasów gdy zakładano, że w Warszawie będzie mieszkało 3,5 mln ludzi, zaś teraz optymistyczna prognoza demograficzna przewiduje tylko ok. 2 mln i 250 tys. W sierpniu ubiegłego roku, gdy podejmowano decyzję o wyrzuceniu do kosza projektu nowego studium, ukazał się urzędowy komunikat, stwierdzający że cała energia władz miasta pójdzie na opracowanie planu ogólnego Warszawy. Od tego czasu minął ponad rok, a projektu planu dalej nie ma i jeszcze długo nie będzie - powiedział w rozmowie z nami Grzegorz Buczek.
Podcasty
Playlisty tematyczne
