Afera Nawrockiego ożywia temat umów dożywocia. Na czym taka umowa polega?

Umowy dożywocia – rosnąca popularność i brak regulacji

Jak wynika z danych Związku Przedsiębiorstw Finansowych (ZPF) i Ministerstwa Sprawiedliwości, liczba umów o dożywocie z roku na rok rośnie. W 2008 roku zawarto ich około 2 tys., a w ubiegłym roku już ponad 18 tys. Ta rosnąca popularność, w połączeniu z brakiem odpowiednich regulacji prawnych, budzi poważne obawy o bezpieczeństwo seniorów.

Z informacji podawanych przez "Gazetę Prawną" wynika, że w Ministerstwie Sprawiedliwości rozpoczęły się prace nad nowelizacją przepisów dotyczących umów dożywocia. Eksperci resortu mają analizować, jakie zmiany w prawie są konieczne, aby poprawić bezpieczeństwo seniorów, którzy decydują się na przekazanie swojego mieszkania w zamian za rentę.

Projekt ustawy z 2013 roku – szansa na zmiany?

Punktem wyjścia dla prac w Ministerstwie Sprawiedliwości jest projekt ustawy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym, przygotowany już w 2013 roku. Zakładał on, że oferowanie takiego produktu będzie wymagało zezwolenia KNF. Mogłyby to robić tylko spółki akcyjne o kapitale zakładowym w wysokości przynajmniej 2 mln euro. Dodatkowo, projekt określał katalog praw i obowiązków stron umowy oraz ograniczał możliwość zbycia nieruchomości w trakcie trwania umowy. Karą za złamanie prawa miała być utrata zezwolenia KNF.

Niestety, ta propozycja leży w rządowych szufladach od 12 lat. Rzecznik Praw Obywatelskich (RPO) kilkakrotnie występował do poprzedniej ekipy rządzącej o wznowienie prac nad ustawą. Sprawa przejęcia kawalerki przez Karola Nawrockiego sprawiła, że temat ożył. Już lata temu ówczesna RPO Irena Lipowicz i Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów dostrzegali problem braku regulacji umów dożywocia i przewidywali, że będzie on narastał. Postulowali, by umowy świadczeń dożywotnich były objęte szczególną regulacją prawną.

Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym – rozwiązanie tylko częściowe

Ich postulaty zostały wysłuchane częściowo. W 2014 roku weszła w życie ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym (Dz.U. z 2025 r, poz. 573 ze zm.). Zgodnie z nią senior otrzymuje regularnie pieniądze, pozostając właścicielem mieszkania do śmierci. Taki produkt mogą oferować tylko banki, ale dotąd żaden nie wprowadził tej usługi do swojej oferty.

"Banki nie oferują produktów wykorzystujących mechanizm hipoteki odwróconej, ponieważ produkt, który mógłby zostać zaoferowany na podstawie obowiązujących przepisów, byłby dla nich obarczony zbyt wysokim ryzykiem. Trzeba mieć na uwadze, że odwrócony kredyt hipoteczny ma charakter umowy kredytowej, w której nie dochodzi do przeniesienia prawa do nieruchomości na bank przed dniem śmierci beneficjenta, w przeciwieństwie do funkcjonującego na rynku modelu sprzedażowego. Również po śmierci kredytobiorcy nie dochodzi do automatycznego przeniesienia prawa do nieruchomości, lecz przewidziany został dość złożony mechanizm rozliczeń ze spadkobiercami. Z perspektywy banków ryzyko przewyższa potencjalne korzyści" – tłumaczy Agnieszka Wachnicka, wiceprezes Związku Banków Polskich na łamach "Gazety Prawnej".

Renta dożywotnia – brak nadzoru i ryzyko dla seniorów

Dobrze rozwija się za to, nieskrępowany żadnymi regulacjami, drugi model, tzw. sprzedażowy, hipoteki odwróconej, czyli renty dożywotniej za nieruchomość. Działa on w oparciu o ogólne przepisy kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.). Jego istotą jest przekazanie przez seniora prawa własności do nieruchomości w zamian za rentę dożywotnią, wypłacaną zwykle co miesiąc. Oferta jest kierowana do osób w wieku 60 plus, a wysokość świadczenia zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości i prognozowanej długości życia seniora.

Według raportu ZPF przywoływanego przez dziennik -  o rynku odwróconej hipoteki w modelu sprzedażowym, 99 proc. to umowy zawarte z osobami prywatnymi i przedsiębiorcami innymi niż wyspecjalizowane fundusze hipoteczne. Dziś każdy może zawrzeć z seniorem umowę, w której zobowiąże się do wypłaty renty w zamian za przeniesienie na niego prawa do nieruchomości.

"Prawo nie stawia takiej osobie fizycznej czy przedsiębiorcy żadnych wymogów. Nikt nie sprawdza, czy podmioty, które zobowiązują się do dożywotniego wypłacania rent, dysponują odpowiednim kapitałem i zapleczem. Można stać się właścicielem wielu nieruchomości i zniknąć nie wywiązując się ze swojego zobowiązania" – mówi "Gazecie Prawnej" Robert Majkowski, prezes Funduszu Hipotecznego DOM, oferującego na polskim rynku hipotekę odwróconą w modelu sprzedażowym.

"Oczywiście, że oszukany senior może pójść do sądu, ale chyba zdajemy sobie sprawę, że dla starszej osoby z różnymi ograniczeniami to nie jest łatwe. Nawet jeśli zdecyduje się na tę ścieżkę, to ile potrwa proces sądowy? To jest batalia na lata, na którą trzeba mieć pieniądze, których większość seniorów po prostu nie ma, oraz odwagę do wejścia w spór sądowy. Od lat zabiegamy o przyjęcie przepisów, które ukrócą wolną amerykankę" – dodaje Majkowski.

Nadzieja na uregulowanie rynku

Robert Majkowski ubolewa, że choć projekt z 2013 roku przeszedł konsultacje, to zabrakło woli, by go dalej procedować. Ma nadzieję, że po ujawnieniu skali problemu i słuchając deklaracji polityków w końcu ten rynek zostanie uregulowany i seniorzy będą bezpieczniej mogli korzystać z majątku zamrożonego w nieruchomości.

Czy sprawa Karola Nawrockiego, która wywołała ogromne oburzenie w czasie kampanii wyborczej, przyspieszy prace nad uregulowaniem umów dożywocia? Czy seniorzy w końcu będą mogli bezpiecznie korzystać ze swojego majątku? Czas pokaże. 

Źródło: "Gazeta Prawna"

Porównaliśmy mieszkania Rafała Trzaskowskiego i Karola Nawrockiego