Wprawdzie wysokie dochody nie są przeszkodą w uzyskaniu preferencyjnego kredytu (banki będą ich udzielać na normalnych zasadach komercyjnych, czyli wyliczać twoją zdolność kredytową), ale są inne ograniczenia.
Dla wielu potencjalnych kredytobiorców przeszkodę mogą stanowić limity dotyczące ceny i powierzchni kupowanych lub budowanych domów czy mieszkań. Państwo dopłaci do mieszkań nie większych niż 75 mkw. i domów, których powierzchnia użytkowa nie przekroczy 140 mkw. Sama dopłata do odsetek obejmie 50 lub 70 metrów powierzchni odpowiednio: mieszkania lub domu. Limit dotyczy powierzchni użytkowej, a nie mieszkalnej, czyli trzeba w to wliczyć powierzchnię takich pomieszczeń, jak: łazienka, przedpokój lub wiatrołap.
Ograniczenia cenowe
Przyszłe M musi być tanie. Ustawowo określony pułap ceny metra kwadratowego to jeden z najważniejszych warunków, od których zależy możliwość skorzystania z preferencyjnego kredytu hipotecznego. Koszt wybudowania lub zakupu kredytowanej nieruchomości nie może przekroczyć iloczynu powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i tzw. średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych.
Wysokość tego wskaźnika (obowiązującego dla gminy, na terenie której położony jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny) ogłaszana jest przez wojewodów w dziennikach urzędowych dla danego województwa (ustala się go oddzielnie dla miast wojewódzkich i reszty województwa). Do wyliczenia kosztu przyjmuje się średnią wskaźnika z dwóch ostatnich okresów.
Kłopot w dużych miastach
Ograniczenia cenowe to największa bariera w korzystaniu z dofinansowania do kredytów, gdyż wciąż rosnące ceny mieszkań powodują, że trudno zmieścić się w ustawowym limicie, szczególnie w dużych miastach. W Warszawie ustawowa cena w II kwartale 2007 r. to 4877,50 zł za mkw., a średnia rynkowa - ponad 8 tys. zł. W Krakowie dysproporcja jest jeszcze większa - 2987 zł wobec 7200 zł na rynku.
W kosztach budowy domu trzeba też uwzględnić koszt wykonania przyłączy i innych urządzeń (np. szamba lub przydomowej oczyszczalni ścieków, podjazdu, ogrodzenia). W rezultacie wybudowanie domu o powierzchni 140 mkw. nie może kosztować w Warszawie więcej niż 611 870 zł, w województwie mazowieckim - 374 850 zł, w Toruniu - 339 360 zł, a w województwie kujawsko- -pomorskim - 281 540 zł.
Łatwiej w miasteczkach
Ograniczenia mogą spowodować, że kredyty z dopłatą do odsetek będą dostępne głównie dla pożyczających niewielkie kwoty osób z mniejszych miast, gdzie koszty inwestycji są niższe.
W takich miejscowościach cena rynkowa 1 mkw. powierzchni domu lub mieszkania zmieści się we wskaźniku ogłaszanym przez wojewodę. Najłatwiej sprostają wymogom dotyczącym kosztu budowy 1 mkw. powierzchni osoby budujące dla siebie domy jednorodzinne systemem gospodarczym. W mniejszych miejscowościach łatwiej również o niedrogą działkę pod zabudowę.
Większą szansę na zmieszczenie się w ustawowym wskaźniku daje również zakup mieszkania na rynku wtórnym, gdzie ceny mieszkań są nieco niższe.
Warto jeszcze zaznaczyć, że kredytowany dom jednorodzinny może być budynkiem wolno stojącym, w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, ale może się w nim mieścić wyłącznie lokal mieszkalny (mimo że Prawo budowlane dopuszcza w domu jednorodzinnym lokal użytkowy o powierzchni całkowitej nie przekraczającej 30 proc. powierzchni całkowitej budynku).
Uwaga! W przypadku kupna domu w budowie limit kosztowy dotyczy sumy ceny zakupu (wyłącznie domu, bez ceny działki) i kosztu doprowadzenia budowy do końca, do uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
Zamieszkaj na peryferiach
Wprowadzenie ustawy to inicjatywa godna pochwały, gdyż w przeszłości próżno szukać spójnego programu rządowego, pozwalającego realniej myśleć o swoim M. Ustawa ma jednak dwa mankamenty - mówi Maciej Dymkowski, analityk rynku nieruchomości z firmy redNet Property Consulting.
Pierwszy to ograniczenie grupy odbiorców. Z badań prowadzonych przez redNet Property Consulting wynika, że blisko połowa klientów to osoby samotne, bezdzietne i nieplanujące dzieci w najbliższym czasie. Ustawa nie obejmie więc ogromnej rzeszy młodych Polaków.
Drugie to sposób obliczania maksymalnej wartości metra kwadratowego, do jakiej przysługuje dopłata.
Wskaźnik, na podstawie danych GUS, różni się od obecnych cen transakcyjnych, zwłaszcza w dużych miastach, nawet o 2 tys. zł na metrze kwadratowym. Oznacza to, że z pomocy państwa skorzystają głównie mieszkańcy mniejszych miejscowości, w których wzrost cen nie był tak gwałtowny. A przecież praca - więc i pieniądze oraz w konsekwencji zdolność kredytowa - jest dostępniejsza w dużych aglomeracjach.
Reasumując - cieszy wprowadzenie pierwszego od lat programu mającego na celu ułatwienie kupna własnego mieszkania. Martwi jednak objęcie nim stosunkowo wąskiej grupy obywateli oraz - przynajmniej w dużych miastach - oderwanie od faktycznej sytuacji na rynku mieszkaniowym.
Jak liczyć powierzchnię
Jeśli sam budujesz, przebudowujesz lub nadbudowujesz budynek - powierzchnia jest liczona na podstawie zatwierdzonego projektu budowlanego.
Jeśli kupujesz gotowy dom lub mieszkanie na własność, powierzchnia użytkowa jest określana na podstawie umowy ustanawiającej lub przenoszącej własność lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W większości przypadków będzie więc wskazana w akcie notarialnym, ewentualnie w umowie przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, zawartej ze spółdzielnią mieszkaniową.
Rząd zapowiada: Wskaźniki będą wyższe
Ministerstwo Budownictwa przygotowało projekt zmian w ustawie o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania.
Zakłada on zwiększenie wysokości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw., czyli zastosowanie mnożnika 1,3 do wskaźnika ustalanego dla kredytów preferencyjnych z dopłatami. W ocenie ministerstwa korekta pozwoli w pewnym stopniu ograniczyć efekty zmniejszenia oferty mieszkaniowej spowodowanej wzrostem cen w ostatnim okresie. Jest on spowodowany raczej zwiększaniem zysku deweloperów niż faktycznym wzrostem kosztów budowy.
Dotyczy to zwłaszcza transakcji w dużych miastach - na średnich i małych rynkach mieszkaniowych już obecna wysokość wskaźnika pozwala stosunkowo łatwo znaleźć oferty odpowiadające nałożonym ograniczeniom.
Część mieszkań nadal nie będzie mogła być przedmiotem finansowania kredytem preferencyjnym, jednak takie jest założenie programu finansowanego z budżetu państwa. Jest on adresowany do rodzin, których aspiracje mieszkaniowe - z uwagi na możliwości finansowe - lokują się na przeciętnym poziomie (pod względem cenowym i powierzchniowym).
Uwaga!
Dziś w godzinach 11.00-13.00 eksperci
tel. 0 800 135 014 - Karol Tyborczyk, zastępca dyrektora departamentu ryzyka (SKOK)
tel. 0 800 135 015 - Bożena Buczowska, ekspert z departamentu rynku mieszkaniowego (PKO BP)
Podcasty
Playlisty tematyczne
