Jak wykupić mieszkanie spółdzielcze. Na co uważać przy wykupie mieszkania

Gdy masz mieszkanie lokatorskie

. będziesz musiał spłacić zadłużenie - jeżeli zalegasz z czynszem,

. musisz uzupełnić wkład mieszkaniowy - jeżeli do tej pory kredyt lokatorski nie został spłacony (choć najczęściej okazuje się, że został już dawno spłacony w czynszu, czyli w comiesięcznych opłatach),

. będziesz musiał spłacić koszty budowy (wraz z odsetkami) w części przypadającej na twoje mieszkanie, w tym nominalną kwotę kredytu umorzonego przez państwo (najczęściej jest to kilkadziesiąt lub kilkaset zł) - jeśli spółdzielnia zaciągnęła kredyt na budowę twojego mieszkania,

Wykup mieszkania na własność będzie możliwy dopiero po uregulowaniu wszystkich zobowiązań. Spółdzielnia nie może ci wówczas odmówić przekształcenia mieszkania lokatorskiego w odrębną własność.

Pamiętaj! Spółdzielnia nie może żądać żadnych dodatkowych wpłat, musisz ponieść jedynie koszty związane z budową lokalu, tj. takie, jakie poniosła spółdzielnia.

Jeśli masz mieszkanie własnościowe

. musisz spłacić tylko ewentualne zaległości w opłatach czynszowych.

Najpierw wniosek, potem notariusz

Żeby wykupić mieszkanie na własność, powinieneś wystąpić do zarządu spółdzielni z wnioskiem o przeniesienie własności lokalu. Zarząd podejmie uchwałę określającą przedmiot odrębnej własności lokalu w danym budynku. Wcześniej spółdzielnia powinna wyłożyć projekt uchwały w siedzibie spółdzielni i cię o tym zawiadomić. Powinieneś dokładnie przyjrzeć się projektowi, gdyż po uprawomocnieniu się uchwały nie będziesz już mógł tego skorygować (np. jeśli w uchwale tej nie uwzględniono piwnicy jako pomieszczenia przynależnego do lokalu, to nie masz do niej prawa). Dlatego warto korzystać z przewidzianej w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych możliwości zgłaszania pisemnych wniosków dotyczących zmian projektu uchwały. Masz na to 14 dni po upływie również 14-dniowego terminu wyłożenia projektu uchwały do wglądu w siedzibie spółdzielni.

Następnie spółdzielnia musi z tobą zawrzeć umowę (w formie aktu notarialnego). Ma obowiązek zawrzeć ją w ciągu 6 miesięcy od daty złożenia wniosku. Na podstawie tej umowy będzie założona księga wieczysta i mieszkanie zostanie do niej wpisane. Jeżeli spółdzielnia zwleka z przeniesieniem własności lokalu, możesz wystąpić z powództwem do sądu o wydanie wyroku zastępującego oświadczenie spółdzielni o przeniesieniu własności.

Warunkiem niezbędnym, by spółdzielnia mogła przenieść na ciebie prawo własności, jest uregulowany stan prawny nieruchomości (spółdzielnia musi mieć tytuł prawny do budynków i gruntu).

Ile kosztuje przekształcenie?

Trzeba spłacić wszystkie długi związane z lokalem i inne zobowiązania spółdzielni w części przypadającej na twoje mieszkanie. Musisz również pokryć z własnej kieszeni koszty zawarcia umowy notarialnej (1/4 najniższego wynagrodzenia ogłaszanego przez prezesa Rady Ministrów lub ustalonego przez Radę Ministrów), tj. co najwyżej 437,50 zł oraz opłatę za założenie księgi wieczystej i wpis do niej prawa własności lokalu (60 zł za założenie księgi i 200 zł za wpis własności).

Mieszkanie własnościowe a odrębna własność

Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu możesz sprzedać i odziedziczyć, jest to zatem prawo zbliżone do prawa własności. Możesz dla swojego "M" założyć księgę wieczystą. Jednak, choć wpłaciłeś wkład budowlany odpowiadający pełnym kosztom budowy, to mieszkanie przez cały czas należy do spółdzielni (ty masz tylko tzw. ograniczone prawo rzeczowe, co nie jest pełną własnością). Jedynie nabywając odrębną własność, stajesz się pełnoprawnym właścicielem mieszkania, a także proporcjonalnej części gruntu oraz budynku, w którym to mieszkanie się znajduje. Mając mieszkanie na własność, łatwiej uzyskasz kredyt lub pożyczkę, której zabezpieczeniem jest to mieszkanie. Wyodrębniony lokal nie może też nigdy zostać obciążony hipoteką zabezpieczającą długi spółdzielni. Właściciel mieszkania nie odpowiada więc za jej długi. Dla planujących własny biznes w mieszkaniu ważne jest to, że przy odrębnej własności nie musisz prosić spółdzielni o wyrażenie zgody na wykorzystanie lokalu na cele niemieszkaniowe ani nawet jej informować (w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, wymagana jest zgoda spółdzielni).

Kiedy warto starać się o odrębną własność?

Warto, jeśli nie jesteś zadowolony ze swojej spółdzielni. Można wówczas ustanowić wspólnotę mieszkaniową i przejąć zarząd nieruchomością. W praktyce jest to jednak możliwe, gdy dojdzie do ustanowienia odrębnej własności większości lokali w danej nieruchomości - przy czym większość jest tu mierzona nie liczbą lokali, lecz wysokością udziałów w nieruchomości wspólnej (tj. decyduje tu powierzchnia użytkowa wyodrębnionych lokali, a nie ich liczba). Spółdzielnia przestanie być zarządcą - z mocy prawa - gdy dojdzie do wyodrębnienia wszystkich lokali w budynku. Natomiast istnieje jeszcze możliwość odebrania zarządu spółdzielni bez konieczności ubiegania się o odrębną własność lokalu poprzez tzw. podział spółdzielni na wniosek mniejszości, np. większość członków spółdzielni mających spółdzielcze prawa do lokali lub prawa odrębnej własności zamieszkałych w danym budynku lub grupie budynków może podjąć uchwałę o powołaniu nowej spółdzielni na bazie tych zasobów. W takim wypadku macierzysta spółdzielnia nie tylko przestanie być zarządcą tej lub tych nieruchomości, ale będzie musiała się także podzielić z nowo zawiązaną spółdzielnią częścią swojego majątku (art. 108b ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze).

Lidia Staroń, posłanka, członkini sejmowej Komisji Sprawiedliwości i Praw Człowieka

Przy zawieraniu umowy u notariusza należy zweryfikować informacje zawarte w akcie notarialnym, w szczególności sprawdzić, czy prawidłowo został oznaczony lokal (nazwa ulicy, nr budynku, lokalu itd.), czy wymieniono wszystkie pomieszczenia przynależne, w końcu również - czy spółdzielnia nie domaga się od nas jakichkolwiek dodatkowych wpłat. Trzeba pamiętać, że jeżeli mając spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu wnieśliśmy pełny wkład mieszkaniowy (i nie mamy zaległości w opłatach bieżących), spółdzielnia może od nas żądać tylko zapłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu zaciągniętego na budowę lokalu (nigdy zapłaty realnej różnicy pomiędzy wkładem mieszkaniowym a wartością lokalu).

Należy też sprawdzić, czy w akcie notarialnym nie zawarto oświadczenia o ustanowieniu hipoteki na rzecz spółdzielni na zabezpieczenie jej roszczeń (rzeczywistych lub tylko pozornych), bądź innych podobnych klauzul, które w umowie przenoszącej własność lokalu są niedopuszczalne.

Warto skorzystać z możliwości zapoznania się z aktem notarialnym w domu. Nie musimy natychmiast podpisywać umowy. Mamy prawo spokojnie ją przeczytać i dopiero wówczas złożyć swój podpis.

Należy też pamiętać o tym, że sami możemy wybrać notariusza, przed którym zostanie zawarta umowa. Koszty notarialne nie mogą bowiem być wyższe niż 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę, ale notariusz może ustalić wynagrodzenie w kwocie niższej niż np. wynagrodzenie pobierane przez notariusza wskazanego przez spółdzielnię.

Pamiętajmy, że spółdzielnia nie może zarabiać na swoich członkach (bezpośrednio lub choćby tylko pośrednio).