Paweł Nienałtowski, Super Biznes: Gminy w całej Polsce mają czas do końca sierpnia 2026 roku na wprowadzenie planów ogólnych. Wiemy, że idzie to bardzo opornie i wiele z nich nie zdąży. Co to w praktyce oznacza dla kogoś, kto jest właścicielem działki i myśli o budowie domu?
Mecenas Jakub Al-Shaick: To jeden z najgorszych możliwych scenariuszy. Zdecydowana większość gmin w Polsce znajdzie się we wrześniu 2026 roku właśnie w takiej sytuacji – bez uchwalonego planu. Obserwujemy to na co dzień w sprawach, które prowadzimy. Dla właściciela działki oznacza to, że nie może złożyć wniosku o warunki zabudowy, nawet jeśli jego grunt spełnia wszystkie wymogi działki budowlanej. Musi czekać, aż gmina uchwali plan ogólny. Co jeszcze gorsze - nie wiadomo, kiedy to będzie, bo niektóre gminy mówią wprost, że zdołają to uchwalić dopiero w 2027 roku.
Druga sprawa jest taka, że właściciel nie wie, co będzie w planie ogólnym, gdyż większość z nich nie składa wniosków do planu ogólnego, a wielu z nich jest właśnie na skutek wdrażania tych planów poszkodowanymi. Dochodzi do tego, że działka, która spełnia wszystkie kryteria, nie jest w planie ogólnym uwzględniona jako budowlana.
PN: Zniesiono nawet kary dla gmin za opóźnienia w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, które lawinowo zaczęły napływać. Czy to jest w ogóle praktyka zgodna z prawem i czy właściciel działki nie ma już żadnych narzędzi prawnych?
J A-S: Kary, które zostały usunięte, nie są największym problem dlatego, że jak ktoś złożył wniosek o warunki zabudowy do końca sierpnia albo po prostu przed wejściem w życie planu ogólnego w swojej gminie, jeśli gmina wcześniej go uchwaliła, to niechby gmina wydała warunki zabudowy dopiero za rok, ale przynajmniej właściciel będzie wiedział, że je otrzyma.
Oczywiście może złożyć ponaglenie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Wtedy SKO wyznaczy gminie termin na załatwienie tej sprawy. Rzeczywiście, czeka się długo, ale to nie jest najgorsza sytuacja. Najgorsza jest taka, w której właściciel nie wiedział o całej sprawie, a bardzo wielu właścicieli nie ma pojęcia o zmianach w zakresie planów ogólnych, gdyż że nie mieliśmy do czynienia z jakąkolwiek porządną kampanią społeczną.
Widzę, obserwując nasze sprawy i konsultacje prawne, że wielu właścicieli nie ma pojęcia, jakie są tego wszystkiego skutki i zwyczajnie nie zdążą złożyć odpowiedniego wniosku w odpowiednim czasie. Opóźnienie jest naturalnie kłopotliwe, ale przynajmniej mamy pewność, że kiedyś warunki zabudowy będą wydane, jeśli ktoś złoży wniosek w terminie.
PN: Problemem jest, jak się wydaje, krótki czas dla samorządów i samych właścicieli.
J A-S: Ustawa jest z 2023 roku, ale termin przesuwany był kilkukrotnie. Po raz ostatni przesunięty został do końca sierpnia. Nadal jednak jest to za mało czasu w sytuacji, gdzie gmina ma uchwalić bardzo szczegółowy plan, właściciele w większości nic nie wiedzą o tym, co się dzieje, a cała sprawa nie jest nagłośniona.
Nie chcę powiedzieć, że nie jest to nagłośnione specjalnie, ale mam wrażenie, że nie zostało to nagłośnione, aby spróbować zamknąć to w terminie w jak największej liczbie gmin...
PN: Czyli w interesie gmin leży, aby ludzi trzymać w pewnego rodzaju nieświadomości, bo można by wtedy zrealizować więcej rzeczy i w sposób taki, jaki sobie to gmina założyła? Czy dobrze zrozumiałem?
J A-S: Z pewnością gminie jest wtedy łatwiej uchwalić to po swojemu, niż w momencie, kiedy właściciele interweniują, radni protestują. Wtedy jest dużo trudniej uchwalić taki plan ogólny, który można w pewnym sensie nazwać formą wywłaszczenia, gdzie nagle właściciel z działką potencjalnie budowlaną dostaje w planie ogólnym strefę z zakazem zabudowy.
Nie wiem, czy jest to w interesie gmin czy państwa, ale generalnie widzę, że im mniej uwag składają właściciele do planu ogólnego, tym łatwiej jest gminie to uchwalić.
PN: W nowych planach ogólnych gminy mogą przekwalifikować niektóre grunty z - dajmy na to - budowlanych, na tereny zielone. Co wobec tego może zrobić właściciel nieruchomości, aby swoją własność ochronić?
J A-S: Jeżeli gmina nie uchwaliła jeszcze planu ogólnego (bo wchodzi on w życie w czternaście dni po publikacji wojewody), to można do 31 sierpnia złożyć wniosek o warunki zabudowy na swoją działkę. Warunki te są wydawane na pięć lat. To jest pierwsza możliwość. Oczywiście te warunki będą wydane pewnie za kilka miesięcy, ale przynajmniej będą wydane. To wiemy.
Druga sprawa też jest bardzo istotna. Nie jest tak, że 31 sierpnia kończy się sprawa planów ogólnych. To jakby drugi etap reformy od pierwszego września, bo większość gmin w tym czasie będzie uchwalać plany ogólne. W tym czasie trzeba składać wnioski i uwagi do planów ogólnych i pilnować ich treści. Okres od 1 września będzie więc najważniejszym okresem dotyczącym planów ogólnych. Trzeba to podkreślić, ponieważ mam wrażenie, że wszyscy przyzwyczaili się do daty 31 sierpnia i uznają, że po tym terminie nicnie można będzie zrobić. To oczywista nieprawda.
Po trzecie, jeżeli — co obserwuję w bardzo wielu gminach — właściciel ma działkę, która jest w miejscowym planie zagospodarowania niekorzystnie przeznaczona np. na strefęrolną, to plan ogólny jest wręcz okazją, żeby zmienić go na strefę korzystniejszą. Właściciel taki powinien działać od pierwszego września, żeby załatwić swoją sprawę.
I ostatnia możliwa sytuacja, tj. mamy miejscowy plan zagospodarowania i jest on korzystny. To jednak wcale nie znaczy, że będzie korzystny w dalszym ciągu, ponieważ mamy wiele przykładów, gdzie właściciel ma działkę budowlaną, planuje budowę domu za kilka lat, nie ma jeszcze skonkretyzowanych planów, a w projekcie planu ogólnego jest strefa z zakazem zabudowy. Będzie to skutkowało sytuacją, w której gmina, gdy będzie aktualizować plan miejscowy, będzie musiała dostosować go w stu procentach z planem ogólnym. Pogorszy się wtedy status strefy z miejscowego planu zagospodarowania.
To są takie cztery przypadki. W zależności od tego, w jakiej sytuacji jest właściciel, powinien podjąć działania odpowiednio do swojego przypadku.
PN: Można się spodziewać, że w związku z tymi zmianami wartość niektórych działek po prostu spadnie i to drastycznie? Czy w takim wypadku właścicielowi będzie przysługiwało jakieś odszkodowanie od gminy?
J A-S: To bardzo dobre pytanie. Na dziś nie zapowiada się, żeby przysługiwało jakieś odszkodowanie. Jak już mówiłem wcześniej, można odwołać się od planu ogólnego do sądu administracyjnego. Chodzi jednak o doprowadzenie do poprawienia planu, nie zaś uzyskania odszkodowania. W przypadku miejscowych planów zagospodarowania to rzeczywiście przepisy przewidują możliwość uzyskania odszkodowania, jeżeli sytuacja się pogorszy. W przypadku planów ogólnych nie wprowadzono jednak takich rozwiązań. Domyślam się, że jest tak dlatego, że gdyby je wprowadzono, to gminy zwyczajnie by się nie wypłaciły. Dlaczego? Przecież ok. 80 proc. terenu gmin średniej wielkości jest przeznaczona na strefyz zakazem zabudowy. Wartość działki spada tam niepomiernie.
Polecany artykuł:
Podcasty
Playlisty tematyczne
