Nowe plany ogólne. Twoja działka może stracić na wartości. Rozpoczęła się walka z czasem

Nadchodzi rewolucja w planowaniu przestrzennym. Plany ogólne zmienią wszystko

• Samorządy mają czas do czerwca 2026 roku (z możliwym przedłużeniem do 31 sierpnia) na przygotowanie nowych planów ogólnych, które zastąpią obecne studia zagospodarowania.
• Właściciele działek masowo składają wnioski o warunki zabudowy, obawiając się, że nowe, bardziej restrykcyjne przepisy mogą uniemożliwić budowę domu.
• Nowe plany ogólne będą jasno określać tereny pod zabudowę, co może drastycznie obniżyć wartość działek wyłączonych z możliwości budowy.
• Eksperci przewidują, że brak uzyskania warunków zabudowy na obecnych zasadach może doprowadzić do utraty wartości inwestycyjnej działek po wejściu w życie nowych przepisów.

Czas na fundamentalne zmiany w polskim prawie budowlanym. Samorządy mają czas do końca czerwca 2026 roku na przygotowanie i uchwalenie zupełnie nowych dokumentów, które zdecydują o przyszłości tysięcy działek w całym kraju. Mowa o tak zwanych planach ogólnych.

Do końca czerwca 2026 roku (z ewentualną możliwością przedłużenia terminu do końca sierpnia) wszystkie gminy w Polsce muszą przyjąć nowe plany ogólne, które zastąpią dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W praktyce oznacza to koniec z dużą swobodą i uznaniowością, a początek znacznie bardziej restrykcyjnych zasad. Nowe przepisy w sposób jednoznaczny podzielą tereny gminy na strefy, jasno wskazując, gdzie będzie można postawić dom, a gdzie zostanie to całkowicie wykluczone.

Panika wśród właścicieli. Dlaczego wszyscy składają wnioski o warunki zabudowy?

Informacja o nadchodzącej rewolucji wywołała zrozumiały niepokój i zmobilizowała właścicieli nieruchomości do działania. Wielu z nich wzięło sprawy w swoje ręce, by zabezpieczyć swoje interesy, zanim będzie za późno. Efekt? Urzędy gmin w całej Polsce przeżywają prawdziwe oblężenie.

Stawka jest ogromna. Uzyskanie ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy na starych zasadach to dla wielu jedyna szansa, by zagwarantować sobie możliwość budowy domu w przyszłości. W efekcie urzędy w całej Polsce przeżywają oblężenie, a właściciele nieruchomości masowo składają wnioski o wydanie warunków zabudowy na dotychczasowych, znacznie łagodniejszych zasadach. To wyścig z czasem, bo po wejściu w życie planów ogólnych uzyskanie takiej zgody może okazać się niemożliwe.

Co z wartością nieruchomości? Kto zyska, a kto może stracić fortunę?

Skutki finansowe tej reformy mogą być dla wielu właścicieli dramatyczne. Eksperci nie mają wątpliwości – nowe przepisy mocno wstrząsną rynkiem gruntów. Z jednej strony, działki, które w planach ogólnych zostaną przeznaczone pod zabudowę, mogą znacznie zyskać na wartości. Ograniczenie podaży gruntów budowlanych w drugiej połowie 2026 roku prawdopodobnie wywinduje ich ceny.

Z drugiej strony, właściciele, których nieruchomości zostaną sklasyfikowane jako tereny rolne, leśne lub z innych powodów wyłączone z zabudowy, mogą stracić niemal wszystko. Ich działki, często kupowane jako lokata kapitału lub z myślą o budowie domu dla dzieci, z dnia na dzień mogą stać się praktycznie bezwartościowe z inwestycyjnego punktu widzenia.

To ostatni dzwonek. Co grozi właścicielom działek w małych gminach?

Problem jest szczególnie dotkliwy w mniejszych miastach i na terenach wiejskich, gdzie dominują grunty rolne. Wielu właścicieli takich działek żyje w przekonaniu, że w przyszłości bez problemu będą mogli postawić na nich dom lub gospodarstwo. Nowe przepisy brutalnie weryfikują te założenia. Ostrzega przed tym prof. Piotr Lorens, ekspert ds. urbanistyki, cytowany przez portalsamorzadowy.pl.

Po uchwaleniu planu ogólnego może się okazać, że nic z tego nie wyjdzie, bo takie grunty będą musiały mieć np. charakter rolny, leśny czy jeszcze jakiś inny, natomiast nie będzie to już grunt budowlany. Efekty takich planów, także społeczne, mogą być bardzo daleko idące – mówi prof. Lorens