Kto skorzysta z programu "Pierwsze klucze"? W tych miastach już nie ma na to szans

Na czym polega program "Pierwsze klucze"?

Przedstawiony przez ministra Krzysztofa Paszyka projekt zakłada 2,5 mld zł na budownictwo społeczne i komunalne w 2025 roku (w budżecie zabezpieczono na razie 600 mln zł), co ma pozwolić na budowę 15 tys. mieszkań komunalnych, oraz SIM-mów i TBS-ów. 

Program ma także komponent wsparcia zakupu mieszkania na własność (w postaci dopłat do kredytu). Jednak po krytyce "Kredytu 0 proc." rząd zdecydował się na wsparcie zakupu mieszkań i domów z rynku wtórnego, tak aby "deweloperzy nie zarobili ani złotówki". Co więcej, program ma też pozwolić ominąć flipperów, aby skorzystać z programu sprzedający będzie musiał mieć nieruchomość przez minimum trzy lata (a nieruchomość będzie musiała być oddana do użytku od co najmniej pięciu lat).

Odniesiono się też do zarzutów dotyczących stymulowania wzrostu cen. W obecnej fazie projektu zaproponowano limit ceny za metr kwadratowy do 11 tys. zł w Warszawie, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu (w innych miastach limit wynosi 10 tys. zł). Gminy będą miały możliwość podniesienia cen.

Z programu mają skorzystać jedynie osoby, które nie miały i nie mają swojego mieszkania, lub domu.

Jak eksperci oceniają program "Pierwsze klucze"?

Minister Paszyk zastrzega, że to wstępne założenia projektu i w fazie konsultacji i prac, wiele z nich może ulec zmianie. Jak póki co eksperci oceniają projekt?

- Na plus oceniam przedstawione założenia odnośnie budżetu na rozwój mieszkalnictwa komunalnego i społecznego tj. środki na pokrycie kosztów partycypacji w Towarzystwach Budownictwa Społecznego czy na wkład mieszkaniowy. Podobny komponent był zresztą w poprzedniej propozycji rządu - komentuje Katarzyna Dmowska, wiceprezeska ANG Odpowiedzialne Finanse.

Katarzyna Dmowska twierdzi jednak, że wątpliwości budzi fakt wyłączenia z programu możliwości zakupu mieszkań z rynku pierwotnego, bo ograniczy to dostępność mieszkań objętych finansowanie z programu.

- Rozumiem “bezpieczniki”, jakimi kieruje się ministerstwo, niemniej firmy deweloperskie są istotnym uczestnikiem rynku nieruchomości - podkreśla Dmowska.

Niewiele osób skorzysta z programu? "Program w istocie pozostanie martwy"

Z kolei Krzysztaf Iwan, ekspert kredytowy ANG z Łodzi wskazuje, że warunku programy są dosyć "arbitralne".

- Znam parę młodych ludzi, którzy trzy lata temu kupili nieruchomość, w tym roku chcą przenieść się do większego mieszkania. Jasne jest, że nie skorzystają oni z “Pierwszych kluczy”, ponieważ program ma być dostępny dla tych, którzy kupują swoje mieszkanie po raz pierwszy i nigdy nie posiadali nieruchomości. Co więcej, nie skorzystają z niego również ci, którzy będą chcieli od tej pary mieszkanie odkupić. Program bowiem zakłada, że sprzedający muszą posiadać lokal przez minimum trzy lata, zaś sam lokal został oddany do użytku co najmniej pięć lat wcześniej - komentuje Iwan.

Kolejny problemem są limity za metr kwadratowy, które Katarzyna Dmowska z ANG Odpowiedzialne Finanse uważa za "potrzebne" w tego typu programach. Jej zdaniem powinny być bardziej dostosowane do realiów rynkowych, a wydają się zbyt niskie dla największych aglomeracji.

- Efekt? Twórcy programu, bojąc się sztucznego windowania cen, sprawią, że program w istocie pozostanie martwy: kupujący nie będą mogli z niego skorzystać (co nie wpłynie na ich decyzję dotyczącą miejsca zamieszkania, a raczej formy nieruchomości i jej metrażu) i nie pobudzi on podaży mieszkań w przystępnych cenach tam, gdzie są naprawdę potrzebne - podkreśla Krzysztof Iwan z ANG. 

Jeśli spojrzymy na dane Otodom.pl, wychodzi na to, że w dużych miastach przeciętna cena za metr kwadratowy znacznie wykracza poza limity programu, szczególnie w miastach objętych wyższym limitem, jak Warszawa (17 688 zł/mkw), Kraków (16202 zł/mkw), czy Gdańsk (13 698 zł/mkw).

Co ciekawe są miasta objęte standardowym limitem 10 tys. zł/mkw, w których średnia cena nie spełnia wymogu projektu! Wśród nich jest np. Rzeszów z średnią ceną 11 014 zł/mkw, Białystok z 10 389 zł/mkw, Lublin z 10 410 zł/mkw, czy Szczecin z 10 189 zł zł/mkw. 

Ceny w okolicach 9000 zł/mkw (czyli mieszczących się w limicie, ale blisko granicy) są w Katowicach, Kielcach, Opolu, Toruniu, Bielsko-Białej, czy Olsztynie. Jak podkreśla Otodom.pl, w 2024 roku ceny mieszkań w średnich i mniejszych miastach goniły te z największych aglomeracji.

- Podobny mechanizm [ograniczeń w cenie za metr kwadratowy - dop. red.] występował w programie “Mieszkanie dla młodych” (MdM), który funkcjonował w latach 2014-2018. Tam również istniały limity cen – początkowo niskie, przez co sam program był rozwiązaniem niszowym. Dopiero ich podwyższenie było wiatrem w żagle MdM, a sam program z perspektywy czasu jest oceniany przez ekspertów jako udany. Wówczas też spotkał się on z krytyką i zarzutami nabijania kasy deweloperom. Jednak faktycznie otworzył drzwi do własnego M wielu młodym ludziom - kontynuuje Krzysztof Iwan z ANG Odpowiedzialne Finanse.