Nowe przepisy o balkonach zmienią rynek nieruchomości. "Odpowiedzialność przejdzie na mieszkańców" - ostrzega ekspert

Koniec z grillowaniem? Nowe limity obciążeń

Wiosną tego roku weszły w życie rewolucyjne zmiany w przepisach dotyczących użytkowania balkonów i tarasów, które wymuszają na zarządcach nieruchomości kompleksową aktualizację regulaminów i wprowadzenie nowych procedur bezpieczeństwa. Jak wynika z komentarza Mariusza Łubińskiego, Prezesa Zarządu Admus Sp. z o.o., firmy wyspecjalizowanej w zarządzaniu nieruchomościami, nowe regulacje przyniosą istotne zmiany dla całej branży.

Grillowanie na balkonach i tarasach to jedna ze spotykanych praktyk towarzysząca okresom wiosennym i letnim. Choć skala tego zjawiska jest marginalna, mamy uchwalone we wspólnotach jasne i precyzyjne regulaminy, w których albo całkowicie zabraniamy tego procederu, albo przyzwalamy wyłącznie na użycie elektrycznych urządzeń do przygotowywania posiłków

– wyjaśnia prezes Łubiński.

Jak dodaje ekspert, najczęściej grillowanie odbywa się "w obrębie ogródków na częściach parterowych budynków, gdzie właściciele bądź najemcy traktują tę przestrzeń niemal jak ROD".

Nowe przepisy wprowadzą również restrykcyjne wymogi dotyczące obciążenia konstrukcji balkonowych.

Po wprowadzeniu nowych przepisów i zmianach ustawowych konieczna będzie aktualizacja wszystkich obowiązujących regulaminów. Będziemy w nich precyzowali kwestie grillowania, ale także np. limity maksymalnego obciążenia barier balkonowych i tarasowych

– podkreśla Łubiński.

Prezes Admus uspokaja jednak, że obecnie problemy z przeciążaniem balkonów nie są powszechne:

Trzeba przyznać, że obecnie wieszanie kwietników czy innych form obciążających konstrukcje zewnętrzne i stanowiących wyraźne zagrożenie to margines i sporadyczne przypadki.

Ubezpieczenia OC obowiązkiem mieszkańców

Jedna z najważniejszych zmian dotyczy kwestii ubezpieczeniowych.

Nowa ustawa reguluje również kwestie ubezpieczeń OC na wypadek sytuacji uszkodzeń i zdarzeń z udziałem niewłaściwie przechowywanych przedmiotów na balkonach i tarasach

– informuje ekspert. Obowiązek posiadania specjalnego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej dla użytkowników balkonów ma wejść w życie jeszcze w 2025 roku.

Kluczowa zmiana polega na przeniesieniu odpowiedzialności: "Trzeba zaznaczyć, że obowiązek takiego rozbudowanego ubezpieczenia przejdzie na mieszkańców". Łubiński przewiduje, że "to kwestia czasu, a takie zapisy o odpowiedzialności cywilnej w związku z bezpieczeństwem przedmiotów przechowywanych na balkonach i tarasach, będą uwzględniane w ofertach standardowych ubezpieczeń mieszkań do kredytów hipotecznych". Szacunkowe koszty takiej polisy wynoszą od 200 do 600 zł rocznie.

Wzrost kosztów zarządzania nieruchomościami

Nowe obowiązki przełożą się na wyższe koszty dla właścicieli nieruchomości. "Dodatkowe obowiązki wynikające ze zmian ustawowych na pewno zwiększą koszty zarządzania nieruchomościami" – ostrzega prezes Admus.

Ekspert zaznacza jednak, że skala podwyżek będzie zależeć od sposobu implementacji nowych przepisów:

Trudno określić pełen zakres takich inspekcji, jak i to czy będą one przeprowadzane regularnie i grupowo. Jeśli będzie to się odbywać, podobnie jak np. przegląd wentylacji popularnie zwanym "kominiarskim", to nie będzie to miało znaczącego wpływu na koszt czynszu i utrzymania nieruchomości.

Prawne aspekty własności balkonów

Łubiński przypomina o istotnej kwestii prawnej dotyczącej statusu balkonów:

Warto podkreślić, przy tej okazji, że najczęściej zarówno balkon, jak i taras, są częściami wspólnymi nieruchomości, jedynie oddanymi do wyłącznego użytkowania przez konkretnych nabywców w aktach notarialnych.

Z tego wynika, że "to użytkownik balkonu ponosi koszty, jego utrzymania i konserwacji. Odpowiada również formalnie za wszelkie szkody powstałe w wyniku jego złego użytkowania bądź skutków złego przechowywania na nim przedmiotów".

Problem z egzekwowaniem przepisów

Jednym z największych wyzwań będzie egzekwowanie nowych regulacji. "Odpowiedzialność, jak i możliwości egzekwowania przez Zarządców nowych przepisów jest zdecydowanie symboliczna. Zarządcy Nieruchomości nie mają żadnych możliwości nakładania sankcji i fizycznego pilnowania przestrzegania regulaminów, jak i obowiązujących przepisów" – przyznaje szczerze ekspert.

Łubiński ilustruje ten problem praktycznym przykładem:

Doskonałym przykładem na typową niemoc sprawczą jest kwestia pozostawienia przedmiotów w ciągach komunikacyjnych czy halach garażowych, gdzie jedyne organy uprawnione do karania to Sądy Powszechne lub np. Straż Pożarna w trakcie prowadzonej kontroli.

Prezes Admus dzieli się również własnym doświadczeniem: "Mieliśmy taki przykład w ostatnich latach, gdzie na jednej nieruchomości uprzątnęliśmy garaż w porozumieniu z Zarządem Wspólnoty. Mieszkańcy zgłosili te sprawę na policję, oskarżając nas o przywłaszczenie mienia i wiązało się to ze sporymi nieprzyjemnościami".

Palenie na balkonach większym problemem niż grillowanie

Według eksperta prawdziwy problem leży gdzie indziej. "Dzisiaj dużo większym problemem niż grillowanie, czy obciążanie balustrad, jest wciąż palenie wyrobów tytoniowych na balkonach lub tarasach. Myślę, że zmiany przepisów i wprowadzenie jakiegoś rodzaju sankcji za ten rodzaj uciążliwej aktywności sąsiadów byłby przyjęty z dużo większym entuzjazmem" – podkreśla Łubiński.

Postulat o większe uprawnienia zarządców

Prezes Admus postuluje o systemowe zmiany: "W mojej opinii ustawodawca powinien pozwolić Zarządcy Nieruchomości na możliwość nakładania nawet minimalnych sankcji, tak aby nasze interwencje i czuwanie nad przestrzeganiem regulaminów było bardziej efektywne".

Jak argumentuje, "gdyby takie przepisy się pojawiły w Polskim prawie, skutkowałoby to podniesieniem bezpieczeństwa i lepszym komfortem życia mieszkańców".

Nowelizacja Kodeksu wykroczeń weszła w życie w kwietniu 2025 roku, a zarządcy nieruchomości muszą teraz zmierzyć się z dodatkowymi obowiązkami i kosztami związanymi z jej implementacją. Obowiązkowe ubezpieczenia OC dla użytkowników balkonów mają zostać wprowadzone jeszcze w tym roku.