Poradnik SUPER EXPRESSU: Lokator w tarapatach

Czy mogę zaadaptować strych

Mieszkam na ostatnim piętrze kamienicy w maleńkim mieszkaniu komunalnym. Bezpośrednio nad lokalem zajmowanym przez moją rodzinę (z trojgiem dzieci) znajduje się duży strych. Chciałbym zaadaptować go na mieszkanie. Gmina uzależniła swoją zgodę od zgody mieszkańców budynku. Zgodzili się wszyscy, z wyjątkiem starszej kobiety, która i tak, ze względu na stan zdrowia, nie mogłaby korzystać ze strychu. Czy brak zgody jednej złośliwej staruszki faktycznie może zniweczyć moje plany? MAREK (40 l.)

Ekspert: Potrzebna jest zgoda wszystkich

Wyrażenie zgody na zaadaptowanie strychu na mieszkanie przez jednego z lokatorów zgodnie z art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd. Dlatego też zarząd wspólnoty powinien uzyskać uchwałę właścicieli lokali, wyrażającą zgodę na dokonanie tej czynności przyjętą większością głosów. W małych wspólnotach mieszkaniowych - do siedmiu wyodrębnionych i niewyodrębnionych lokali - wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Skoro uzyskał pan zgodę wszystkich mieszkańców kamienicy poza tą starszą kobietą, proszę przekonać ją do zmiany stanowiska. Być może wystarczy, iż wytłumaczy jej pan swoją sytuację - zajmowanie niewielkiego mieszkania, gdy ma pan troje dzieci. Może się pan zwrócić również o pomoc do mediatora, aby pomógł państwu się porozumieć. W innym wypadku pozostaje tylko droga sądowa. Jest ona długa i żmudna, dlatego radziłabym raczej dojść do porozumienia z sąsiadką.

Co z moim pawilonem?

Jestem właścicielem pawilonu rzemieślniczego zbudowanego na gruncie należącym do gminy. Od 30 lat z tytułu dzierżawy wieczystej płaciłam gminie tylko za grunt, na którym stoi budynek. Teraz gmina uznała, że będzie pobierać opłaty również za pas gruntu przed pawilonem, nad którym "wisi" wystająca część budynku. Ponieważ nie godzę się na wydzierżawienie tego gruntu, mówią o służebności gruntowej lub opłacie za bezumowne korzystanie. Czy gmina może po latach zmienić decyzję co do wielkości gruntu, za który pobiera opłatę? INGA (47 l.)

Ekspert: Wszystko zależy od zawartej umowy

Jeśli gmina wypowiedziała pani wysokość dotychczasowego czynszu dzierżawnego, wskazując nową stawkę, należałoby sprawdzić w umowie dzierżawy, czy przewiduje ona skutek jej rozwiązania w przypadku niezaakceptowania nowo ustalonej wysokości czynszu. Jeśli tak, to ulega ona rozwiązaniu, jeśli nie - dzierżawca ma obowiązek płacić nową stawkę lub wypowiedzieć umowę według treści postanowień umowy dzierżawy, a jeśli tych brak - według art. 704 Kodeksu cywilnego.

W okresie wypowiedzenia właściciel płaci nowo ustaloną stawkę czynszu dzierżawnego. Należałoby dokładnie przeanalizować zawartą przez panią umowę dzierżawy - zapewne w umowie znajdują się odpowiednie zapisy. Jeśli uzyskała pani zgodę gminy na wybudowanie pawilonu o aktualnym kształcie, łącznie z tym wystającym fragmentem budynku - roszczenie gminy byłoby bezzasadne. Co najwyżej mogłaby podnieść pani stawkę czynszu dzierżawnego. Radzę jednak skorzystać z usług prawnika i udać się do niego z kompletem dokumentów, aby uzyskać pełną analizę prawną pani sytuacji.

Dyżur eksperta!

Już jutro! Już jutro w godzinach od 10 do 12 mec. Magdalena Sopyła-Rostek, prawnik z Omega Kancelarie Prawne, odpowie na pytania Czytelników dotyczące prawa lokatorskiego. Nr telefonu: 22 101 60 50