Umowa o dożywocie. Co senior zyskuje, a z czego rezygnuje w kontekście mieszkania?

Spis treści

1. Czy emeryt jest zabezpieczony prawnie?
2. Jakie są plusy i minusy tego rozwiązania?
3. Na kim spoczywają remonty i opłaty?
4. Czy emeryt może podnająć pokój w mieszkaniu?
5. Renta dożywotnia - ile można dostać?

Czy emeryt jest zabezpieczony prawnie?

Umowa o dożywocie, której zapisy opierają się na Kodeksie cywilnym, zwłaszcza w artykule 908 (i kolejnych) daje seniorowi możliwość przekazania własności nieruchomości w zamian za opiekę lub dożywotnie świadczenia pieniężne. Po podpisaniu takiej umowy nabywca nieruchomości (np. fundusz hipoteczny) zobowiązuje się do zapewnienia seniorowi dożywotniego prawa zamieszkiwania, które jest zabezpieczone poprzez ustanowienie służebności osobistej mieszkania.

To prawo jest wpisywane do księgi wieczystej nieruchomości, co oznacza, że jest wiążące także dla jej przyszłych właścicieli. Można zatem powiedzieć, że służebność osobista mieszkania jest swoistego rodzaju mechanizmem zabezpieczającym dla emeryta.

– Warto też podkreślić, że zgodnie z art. 300 Kodeksu cywilnego, służebność jest prawem niezbywalnym i ściśle związanym z osobą uprawnioną, czyli z konkretnym seniorem. Oznacza to, że emeryt nie może przenieść tego prawa na żadną inną osobę. Tylko on będzie jedynym użytkownikiem mieszkania – mówi Małgorzata Rosińska, Kierownik Działu Prawnego Funduszu Hipotecznego DOM.

Jakie są plusy i minusy tego rozwiązania?

Służebność osobista mieszkania, z punktu widzenia seniora, jest rozwiązaniem dającym bezpieczeństwo i stabilność. Senior, mimo przeniesienia własności, może dożywotnio mieszkać w dotychczasowym lokum. Warto zaznaczyć, że służebność ta jest trudna do uchylenia przez jakiekolwiek późniejsze decyzje nabywcy.

– Przy okazji służebności osobistej mieszkania, o której mówimy teraz w kontekście umowy o dożywocie trzeba podkreślić mechanizm działania hipoteki odwróconej w modelu sprzedażowym. Już w momencie podpisania umowy dana nieruchomość przechodzi na własność nabywcy (np. funduszu hipotecznego lub osoby prywatnej). Senior nie może zatem sprzedać takiej nieruchomości. Nie może być też ona dziedziczona przez spadkobierców – podkreśla Małgorzata Rosińska.  

Na kim spoczywają remonty i opłaty?

Jeżeli senior wciąż mieszka w nieruchomości, użytkuje ją na co dzień, a jednocześnie nie jest jej właścicielem, to kto płaci czynsz, podatek od nieruchomości i kto odpowiada za przeglądy techniczne, czy ewentualne remonty?

Wszystko zależy od zapisów zawartych w umowie o dożywocie i warunków, na które przystał nabywca oraz senior. Fundusze hipoteczne, w momencie, w którym stają się właścicielami nieruchomości, odpowiadają za obowiązkowe przeglądy techniczne, płacą też czynsz (wraz z uwzględnieniem ewentualnych podwyżek), opłatę z tytułu ubezpieczenia lokalu lub domu i podatek od nieruchomości.

Czy emeryt może podnająć pokój w mieszkaniu?

Z prawnego punktu widzenia umowa o dożywocie oraz towarzysząca jej służebność osobista mieszkania (która jest prawem niezbywalnym i ściśle związanym z konkretną osobą) nie przewidują takiej możliwości. Senior, który jest użytkownikiem mieszkania nie ma możliwości przekazywania swojego prawa innym osobom (co określa art. 300 Kodeksu cywilnego). Warto jednak przeanalizować każdy kontrakt oddzielnie, bo strony mogą iść na odstępstwa.

– Pamiętajmy, że fundusze hipoteczne - co do zasady - wyrażają zgodę na wynajmowanie mieszkania np. w sytuacji gdy senior chce zamieszkać w domu opieki lub u swojego partnera/partnerki. Odbywa się to po podpisaniu trójstronnej umowy między klientem, najemcą i funduszem – podsumowuje Małgorzata Rosińska.

Renta dożywotnia - ile można dostać?

Wysokość renty hipotecznej zależy od wieku i płci seniora (statystycznie mężczyźni żyją krócej niż kobiety) oraz od wartość nieruchomości. Fundusz hipoteczny przez cały czas ponosi koszty utrzymania mieszkania i opłaca czynsz (potrąca go z renty i wpłaca bezpośrednio zarządcy). Fundusz opłaca też ubezpieczenie mieszkania i reguluje podatek od nieruchomości. Renta hipoteczna nie jest opodatkowana podatkiem dochodowym i co roku podlega waloryzacji. Jak podaje money.pl - miesięczne wypłaty w 2023 roku wynosiły średnio 1033 zł, stanowi to 38,6 proc. przeciętnego dochodu rozporządzalnego w 2023 roku.

 Źródło: materiały prasowe