Umowy i pisma na różne sytuacje - umowa dożywocia

W przypadku dożywocia, w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, nabywca ma nie tylko obowiązek godzenia się na to, że darczyńca do końca życia będzie w tej nieruchomości mieszkał. Tak zwany dożywotnik dokonuje przeniesienia własności nieruchomości w zamian za utrzymywanie go do końca życia. Jeśli z umowy nie wynika, na czym to utrzymanie ma polegać, dożywotnika trzeba przyjąć jako domownika i zapewnić mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło, ogrzewanie, pomoc w chorobie i konieczną pielęgnację. Ponadto nabywca jest zobowiązany na własny koszt wyprawić dożywotnikowi pogrzeb według obowiązujących na danym terenie zwyczajów. Warto wiedzieć, że dożywocie nie musi dotyczyć samego darczyńcy, ale również osoby mu bliskiej. Ktoś może na przykład przenieść na nabywcę własność nieruchomości w zamian za to, że ten do śmierci zapewni mieszkanie i utrzymanie jego matce.

Słowniczek:

Umowa o dożywocie – umowa, w której nabywca nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. W braku odmiennej umowy powinien on przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić my odpowiednią pomoc u pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Dożywotnik – osoba, której w ramach umowy dożywocia należy zapewnić dożywotnie utrzymanie. Najczęściej jest nim sam zbywca nieruchomości. Osobą tą może być również osoba, na rzecz której zbywca nieruchomości zastrzegł to uprawnienie. W jednej umowie o dożywocie może być kilku dożywotników.

Forma umowy o dożywocie – głównym elementem umowy o dożywocie jest przeniesienie własności nieruchomości, dlatego tez umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego (przed notariuszem).

Dożywotnia renta – można żądać jej przyznania przez sąd, jeśli między dożywotnikiem a zobowiązanym powstały takie stosunki, że nie można wymagać od niech żeby pozostawali w bezpośredniej ze sobą styczności.

Opłaty związane z umowa o dożywocie

- taksa notarialna + VAT (zależnie od wartości nieruchomości)
- opłata za wpis własności praz za wpis prawa dożywocia (200 zł + 200zł = 400 zł)
- podatek od czynności cywilnoprawnych (2% wartości nieruchomości).

OBOWIĄZKI NABYWCY NIERUCHOMOŚCI

Nabywca nieruchomości, podpisując umowę dożywocia, musi mieć świadomość, ze osoba, która przekazuje mu mieszkanie lub dom, powinna otrzymywać od niego szereg świadczeń, również tych, które nie wydaja się oczywiste. Nabywca musi płacić czynsz za lokal, ponosić wszystkie koszty użytkowania nieruchomości również przez dożywotnika, opłacać rachunki za media. Co więcej, poniesie koszty ubezpieczenia nieruchomości, jej przyszłych remontów i napraw, nawet jeśli wynikły z wieloletnich zaniedbań poprzedniego właściciela.

1. Wypełnianiu zobowiązań wynikających z umowy dożywocia często towarzyszą konflikty. Dożywotnicy, którymi są zazwyczaj ludzie starsi, zwykle uważają, że opieka nad nimi nie jest wystarczająca, domagając się np. od właściciela nieruchomości towarzystwa, rozmów i większej uwagi. Aby uniknąć nieporozumień, należy w umowie o dożywocie jak najprecyzyjniej określić zobowiązania nabywcy wobec dożywotnika.

2. Spory między dożywotnikiem a nabywcą nieruchomości często wynikają z różnego rozumienia tego, co kryje się pod pojęciem „utrzymania". Dożywotnik powinien otrzymywać środki utrzymania od nabywcy nieruchomości, aby nie musieć poszukiwać źródła dochodu. Utrzymanie oznacza też, że nabywca pokrywa za dożywotnika opłaty wynikające z użytkowania przez niego części nieruchomości (woda, gaz, prąd).

3. W art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego pod pojęciem „utrzymania" nie ma mowy o płaceniu pieniędzy np. na drobne wydatki czy zapewnianiu rozrywki.

4. Przepisy Kodeksu cywilnego określające treść umowy dożywocia stosuje się jedynie w przypadku, gdy w umowie dożywocia obowiązki nabywcy nieruchomości nie zostały ściśle określone. W takiej umowie nabywca może zobowiązać się, że obciąży nieruchomość służebnością mieszkania, zezwoli dożywotnikowi na użytkowanie dużej części nieruchomości.

5. W umowie dożywocia nabywca nieruchomości może też zobowiązać się, że w ramach utrzymania dożywotnika będzie spełniał wobec niego powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku.

6. Umowa dożywocia nie może być rozwiązana z powodu zwykłego konfliktu, np. na tle wtrącania się dożywotnika w życie osobiste nabywcy, może być natomiast zmieniona lub rozwiązana w wyjątkowych sytuacjach. Zdarza się, że na skutek bardzo złych relacji między dożywotnikiem i nabywcą nieruchomości jest niewskazane, aby mieszkali pod jednym dachem. Sąd może zastąpić wszystkie lub niektóre uprawnienia wynikające z treści umowy dożywocia na odpowiednio wysoką dożywotnią rentę.

7. Niekiedy przyznanie renty nie znosi konfliktu. W tak wyjątkowej sytuacji sąd może umowę o dożywocie rozwiązać. W wyniku tego postanowienia nieruchomość powinna być zwrócona dożywotnikowi w stanie, w jakim znajdowała się w chwili uprawomocnienia się wyroku. Byłemu nabywcy nieruchomości przysługuje roszczenie do byłego dożywotnika z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia, o ile w trakcie trwania umowy dożywocia wartość nieruchomości wzrosła, np. dzięki remontowi czy ulepszeniom.

8. Zdarza się, że nabywca nieruchomości nie wywiązuje się z obowiązku świadczeń na rzecz dożywotnika, ale nie doszło do sytuacji, która uniemożliwiałaby stronom pozostawanie w bezpośredniej styczności, mogą więc przebywać pod jednym dachem. Dożywotnik może wtedy wytoczyć powództwo o zasądzenie umówionych świadczeń oraz żądać naprawienia szkody, którą poniósł na skutek niewykonania umowy dożywocia.

WAŻNE

Jeśli dożywotników jest dwóch (np. są to byli właściciele nieruchomości będący małżeństwem) oprócz szczegółowego określenia zobowiązań nabywcy należy zawrzeć w umowie dożywocia rozwiązania jakie zostaną zastosowane w przypadku śmierci jednego z dożywotników. Może to dotyczyć np. zmniejszenia liczby zajmowanych pomieszczeń.

9. Jeśli osoba kupiła mieszkanie lub dom obciążony dożywociem, nie może już dojść do sądownego rozwiązania umowy, natomiast dożywotnikowi nadal przysługuje prawo do żądania zamiany umowy na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości prawa dożywocia. Sąd uwzględnia interesy obu stron, niezależnie od tego kto jest powodem w sprawie.

JAK BEZ BŁĘDÓW SPORZĄDZIĆ UMOWĘ DOŻYWOCIA

Umowa o dożywocie jest konstrukcją prawną, która wychodzi naprzeciw życiowym potrzebom. Wiele starszych osób chce mieć wpływ na to, jak zostanie rozdzielony dorobek ich życia. Niektórzy nie poprzestają na spisaniu testamentu, ale zawczasu obdarowują bliskich. Umowa dożywocia pozwala niejako zagwarantować sobie wdzięczność obdarowanych, przybierającą pożądane formy. Taki sposób przeniesienia własności nieruchomości ma zapewnić w zamian prawo do godnego życia. W każdym razie takie jest założenie ustawodawcy, bo w życiu bywa różnie.

◗ Umowa dożywocia musi być zawarta w formie aktu notarialnego, inaczej jest nieważna.

◗ Przed notariuszem musza stawić się obie strony umowy: osoba będąca zbywca nieruchomości (przyszłym dożywotnikiem) i osoba (osoby) nabywcy.

◗ Zbywca nieruchomości, także na podstawie umowy o dożywocie, musi być osoba będącą właścicielem nieruchomości lub mająca w niej udział. Należy precyzyjnie podać, o jaka nieruchomość chodzi, a także podać numer jej księgi wieczystej, aby nabywca mógł sprawdzić zgodność stanu prawnego nieruchomości z umowa.

◗ Jeśli z własnością lokalu wiąże się udział albo udziały np. w użytkowaniu wieczystym części budynku, w którym znajduje się lokal, lub w częścią wspólnych budynku, należy określić w umowie, o jakie udziały chodzi.

◗ Umowa o dożywocie jest umową przenoszącą własność nieruchomości, zawierająca elementy służebności, a wiec ograniczonego prawa rzeczowego. Dlatego jej niezbędnym elementem jest ustanowienie „służebności mieszkania".

◗ Zobowiązanie nabywcy nieruchomości można określić szczegółowo, wpisując w tym miejscu wszystkie świadczenia, na jakie strony się umówiły. Nawet jeśli nie zostaną wymienione wszystkie zobowiązania wiążące się z mocy prawa z umowa o dożywocie, nabywca będzie zobowiązany do wynikających z ustawy świadczeń na rzecz dożywotnika.

◗ Należy już w umowie określić, na czym dokładnie polegać będzie służebność mieszkania: czy na korzystaniu ze wszystkich pomieszczeń, czy tylko z niektórych, i ilu.

◗ Chociaż dostęp do kuchni, łazienki i toalety wydaje się oczywisty w przypadku służebności mieszkania, może się okazać, ze nie dla wszystkich, warto wiec o nim wspomnieć.

◗ Na końcu umowy należy określić datę wydania nieruchomości nabywcy, a jeśli wydanie przedmiotu umowy już nastąpiło, należy o tym wspomnieć.

◗ Koszty sporządzenia aktu przed notariuszem i opłatę sadowa ponosi zwykle nabywca nieruchomości, ale należy napisać, kto w tym konkretnym wypadku jest zobowiązany do ich poniesienia.

POWIĘKSZ

10 RZECZY, KTÓRE WARTO WIEDZIEĆ O UMOWIE DOŻYWOCIA

Umowy dożywocia nie można odwołać, a rozwiązać ją lub zmienić wynikające z niej uprawnienia może tylko sąd. Prawa do dożywocia dożywotnik nie może zbyć innej osobie, ponieważ jako prawo o charakterze osobistym jest ono ściśle związane z dożywotnikiem. Gdyby tak nie było, dożywotnik na łożu śmierci mógłby zbyć swoje prawo do dożywocia osobie bliskiej w sile wieku, przez co nabywca nieruchomości miałby w perspektywie niekończące się zobowiązanie do utrzymywania kogoś, kto mieszka w jego nieruchomości.

◗ Zbywcą nieruchomości na podstawie umowy dożywocia może być jedynie osoba fizyczna, ponieważ tylko ona może zostać dożywotnikiem.

◗ Prawo dożywocia wpisuje się w III dziale księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości zbywanej przez dożywotnika.

◗ Na podstawie umowy dożywocia można zbyć dowolną nieruchomość (nie tylko dom lub mieszkanie) lub udział we współwłasności nieruchomości.

Opieka zobowiązanego nad dożywotnikiem powinna być porównywalna z opieką nad własnymi dziećmi, a dożywotnik powinien być traktowany nie gorzej niż pozostali domownicy.

◗ Dożywocie to umowa polegająca na przeniesieniu przez dożywotnika własności mieszkania lub domu mieszkalnego na nowego właściciela, w zamian za prawo do dożywotniego mieszkania i do dożywotniej opieki świadczonej przez nowego właściciela zbywcy lub osobie przez niego wskazanej.

◗ Dożywocie przysługujące dożywotnikowi obciąża nieruchomość, której własność przeniesiono na mocy umowy dożywocia, i jako takie powinno być ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości.

◗ Może się zdarzyć, że mieszkanie z dożywotnikiem pod jednym dachem staje się trudne lub wręcz niemożliwe. W takim wypadku sąd może na wniosek strony zamienić obowiązki wynikające z umowy dożywocia (zapewnienie mieszkania i opiekę) na rentę odpowiedniej wysokości.

◗ Na mocy umowy dożywocia dożywotnik zyskuje prawo do mieszkania, związane ze swobodnym dostępem do mediów (np. wody, gazu), a także prawo do opieki, zapewnienia jedzenia, ubrań i warunków do życia (ogrzewanie nieruchomości zimą).

◗ Należy pamiętać, że umowa dożywocia powinna zostać zawarta u notariusza i mieć formę aktu notarialnego. Dlaczego? Ponieważ jej przedmiotem jest zawsze przeniesienie własności nieruchomości z obciążeniem jej prawem dożywocia.

◗ Warto wiedzieć, że po śmierci dożywotnika spadkobiercy dziedziczący po nim z ustawy nie mogą dochodzić od właściciela nieruchomości roszczeń z tytułu zachowku, ponieważ nie nabył on nieruchomości w drodze darowizny. Umowa dożywocia nie jest darowizną, ale umową przenoszącą własność, zawierającą elementy służebności.

CZY UMOWA DOŻYWOCIA JEST OPODATKOWANA?

Zawarcie umowy o dożywocie rodzi obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Podatek ten wynosi 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości, której dotyczy umowa o dożywocie. Osobą zobowiązaną do zapłaty podatku jest nabywca nieruchomości. Zaznaczyć przy tym należy, że nie jest możliwa zmiana w tym zakresie przez uznanie w umowie, że do zapłaty podatku będzie zobowiązany dożywotnik. Podatek w wysokości 2 proc. pobierany jest przez notariusza wraz z zawarciem umowy. Bardziej złożona była kwestia ewentualnego podatku dochodowego (PIT), do którego zapłaty zobowiązany byłby zbywca nieruchomości. Przez dłuższy czas niektóre organy podatkowe przyjmowały, iż podatek z umowy dożywocia należy rozliczać od dochodu ze sprzedaży nieruchomości. Równocześnie zdarzały się decyzje odmienne potwierdzające brak opodatkowania PIT. Stan niepewności usunął dopiero Naczelny Sąd Administracyjny, który w uchwale z 2014 r. przesądził, że umowa o dożywocie nie powoduje powstania przychodu objętego podatkiem dochodowym (PIT).

KTO MOŻE BYĆ NABYWCĄ

◗ Dożywotnik nie musi być spokrewniony z nabywcą nieruchomości. Umowa dożywocia opiera się na zaufaniu między dwiema stronami, nabywcą może więc być np. sąsiad osoby starszej albo syn czy córka jej przyjaciół.

◗ W szczególnych przypadkach umowę dożywocia można rozwiązać sądownie. Po rozwiązaniu umowy dożywocia dożywotnikowi nie przysługuje w stosunku do byłego nabywcy nieruchomości roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie przez nabywcę z nieruchomości w czasie trwania umowy dożywocia, ani roszczenie o zwrot pożytków, jeśli nabywca np. wynajmował lokal.

◗ Po śmierci dożywotnika nieruchomość (nieobciążona dożywociem) pozostaje własnością nabywcy. Spadkobiercy ustawowi ani testamentowi dożywotnika jej nie dziedziczą.