UMOWY I PISMA NA RÓŻNE SYTUACJE: UMOWA PRYWATNEGO NAJMU MIESZKANIA

To dotyczy zarówno wynajmującego, jak i najemcy. W trakcie trwania umowy najmu ważne jest nieprzekraczanie terminów, w których umowę można wypowiedzieć lub zmienić jej warunki, np. podnieść czynsz. Po upłynięciu czasu określonego w ustawie umowa najmu zawarta na czas określony może przejść w umowę na czas nieokreślony, co do której obowiązują inne zasady, np. co do terminu wypowiedzenia. Aby uniknąć nieporozumień, zarówno wynajmujący, jak i najemca powinni znać znaczenie sformułowań użytych w umowie, ponieważ ich znaczenie prawne i potoczne mogą się różnić. Warto więc wiedzieć, co kryje się za „drobnymi nakładami" obciążającymi najemcę lub choćby co to są „przyczyny zewnętrzne". Poniżej prezentujemy wzór umowy najmu przygotowany przez prawników z kancelarii Omega. Wystarczy go tylko wyciąć i wypełnić.

ZABEZPIECZ SIĘ NA WYPADEK NIEUCZCIWEGO LOKATORA

Umowa najmu lokalu mieszkalnego, ze względu na zapisy Ustawy o ochronie praw lokatorów, jest obciążona większym ryzykiem niż inne podobne umowy. Niekiedy eksmisja lokatora, który nie płaci, nie przestrzega warunków umowy i nie ma zamiaru wyprowadzić się z wynajmowanego mieszkania, nie jest łatwa do przeprowadzenia.

Nierzadko zdarza się, że mieszkający w wynajmowanym lokalu nieuczciwy najemca nie płaci nie tylko czynszu z tytułu najmu, ale nie uiszcza czynszu za mieszkanie i opłat za media, obciążając tym samym konto właściciela lokalu. Ryzyko kłopotów z nieuczciwym lokatorem można zminimalizować, zawierając umowę czujnie.

1. Ze względu na zapisy Ustawy o ochronie lokatorów nie bez znaczenia jest, komu wynajmujemy mieszkanie. Osobami chronionymi przed eksmisją z wynajmowanych mieszkań są np. osoby starsze, niepełnosprawne, samotne matki z dziećmi i osoby bezrobotne. Te osoby wolno eksmitować jedynie do gminnego lokalu socjalnego, na który, ze względu na ograniczone zasoby gmin, można czekać latami.

2. Przed kłopotami z eksmisją nieuczciwego najemcy można się zabezpieczyć, zawierając umowę tak zwanego najmu okazjonalnego przed notariuszem. W takiej umowie najemca oświadcza, że podda się egzekucji dobrowolnie.

3. Ważne, aby umowa najmu mieszkania miała ściśle określony termin wypowiedzenia i zasady podnoszenia czynszu, a przy tym aby obie te rzeczy nie były sprzeczne z art. 11 Ustawy o ochronie lokatorów. Sprzeczność taka spowoduje bowiem, że wypowiedzenie umowy najmu i podniesienie czynszu, jako niewiążące najemcy, staną się bezskuteczne.

4. Wypowiedzenie umowy najmu (pod rygorem nieważności) powinno być dokonane na piśmie, z podaniem konkretnej przyczyny wypowiedzenia.

5. Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia zawarta na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie, ponieważ w razie niezachowania tej formy poczytuje się, że umowę zawarto na czas nieoznaczony. Umowę najmu uważa się za zawartą na czas nieoznaczony także z chwilą upłynięcia 10 lat od zawarcia umowy zawartej na okres przekraczający 10 lat.

6. Właściciel ma prawo wypowiedzieć umowę najmu mieszkania nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, np. w wypadku gdy lokator: pomimo pisemnego upomnienia używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem; zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód; niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców; wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu.

7. W umowach najmu stosunkowo często zawiera się postanowienie umowne, zgodnie z którym najemca zobowiązuje się ubezpieczyć lokal na własny koszt. Jeśli jednak takiego postanowienia nie zawarto, szkody powstałe w wyniku zdarzenia losowego to problem wynajmującego. Wynajmujący nie ma w takiej sytuacji prawa domagać się od najemcy ani wykonania remontu, ani pokrycia jego kosztów.
-

-

8. Najemca nie musi ponosić żadnych kosztów naprawy szkód powstałych w wynajmowanej nieruchomości z przyczyn zewnętrznych. Jeśli zdarzenie prowadzące do powstania szkód następuje na skutek siły wyższej, takiej jak np. powódź, gradobicie czy trafienie piorunem, koszty usuwania zniszczeń ponosi wynajmujący.

Jak bez błędów sporządzić umowę najmu

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Właścicielowi w czasie trwania umowy najmu co do zasady nie wolno wchodzić do lokalu celem kontroli, co w nim robi najemca. Należy jednak pamiętać, że najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy.

◗ W umowie najmu należy ściśle oznaczyć strony umowy. Ma to duże znaczenie w przypadku jakichkolwiek roszczeń wynajmującego w stosunku do najemcy, np. o zniszczenie wynajmowanego mienia, czy opóźnień w płaceniu czynszu. Nawet jeśli najemca twierdzi, że wynajmuje mieszkanie np. dla syna czy córki, rozstrzygające znaczenie ma to, kto zawarł umowę.

◗ Oświadczenie wynajmującego o byciu właścicielem rzeczy będącej przedmiotem najmu jest ważne ze względu na jasność co do tego, że w danym przypadku chodzi o umowę najmu, a nie np. podnajmu.

◗ Zawarcie umowy na czas ściśle oznaczony powoduje między innymi skutki w postaci terminów wypowiedzenia obowiązujących dla tego typu umów.

◗ Podanie konkretnej kwoty czynszu z tytułu najmu i terminu płatności ma znaczenie np. w przypadku, jeśli wynajmujący pobiera od najemcy kaucję, stanowiącą krotność miesięcznej kwoty czynszu.

-

-

◗ Zaznaczenie w umowie, że najemca nie może oddać przedmiotu najmu do bezpłatnego używania lub w podnajem, ma znaczenie w przypadku, gdy wynajmowana rzecz nie jest mieszkaniem. W przeciwnym wypadku oddanie wynajmowanego lokalu mieszkalnego do bezpłatnego używania lub w podnajem i tak zawsze wymaga zgody wynajmującego.

◗ Przez potwierdzenie odbioru przedmiotu najmu najemca daje wynajmującemu dowód, że ten wywiązał się z istoty umowy najmu, którą jest oddanie rzeczy jej najemcy do używania przez czas oznaczony bądź nieoznaczony.

◗ Niekiedy sposób korzystania z przedmiotu najmu nie jest oczywisty. Warto to uściślić w umowie, aby uniknąć zaskoczenia już po oddaniu rzeczy do używania przez najemcę. Wynajmującemu może się wydawać, że skoro wynajmuje kawalerkę, to najemca będzie w niej po prostu mieszkał. Tymczasem ten może założyć w niej np. zakład dorabiania kluczy.

◗ Termin wydania wynajmującemu przedmiotu najmu powinien zostać ściśle określony. Choćby po to, aby wynajmujący był świadomy, że najemca przedłużył pobyt w jego mieszkaniu i być może nie zamierza dotrzymać warunków umowy najmu.

◗ Uwaga o zachowaniu formy pisemnej dla zmian dokonanych w umowie za zgodą obu stron jest istotna w sytuacji, w której np. najemca powołuje się w sądzie na wspólne ustne ustalenia zmieniające umowę.

◗ Pobranie przez wynajmującego kaucji od najemcy jest formą zabezpieczenia się na wypadek, gdyby najemca nie wywiązał się z umowy, np. przestając płacić czynsz. W takim wypadku zwrot kaucji następuje po potrąceniu zaległych należności czynszowych.

KAUCJA LICZONA NA CZYNSZE

Kaucja to zabezpieczenie pokrycia należności z tytułu najmu. O pobraniu kaucji od najemcy decyduje wynajmujący. Jeśli się na to zdecyduje, wpłacenie kaucji staje się warunkiem zawarcia umowy. Kaucja nie może być wyższa niż 12-krotność miesięcznego czynszu, a zazwyczaj jej kwota stanowi 2–3-krotność takiego czynszu. Zwrot kaucji powinien nastąpić po zakończeniu umowy najmu, w ciągu miesiąca od momentu opuszczenia lokalu przez najemcę. Kaucję „liczy się na czynsze", aby przed zwrotem mogła zostać zwaloryzowana. Bez względu na to, w jakiej wysokości pobierany był czynsz w chwili wpłacenia kaucji, winna być oddana w wysokości krotności aktualnego czynszu. Np. jeśli pobrana kaucja odpowiadała dwóm czynszom (np. 1000 złotych), a czynsz w międzyczasie wzrósł z 500 do 600 zł, powinna być zwrócona w wysokości 1200 złotych.

10 rzeczy, które musi wiedzieć najemca lokalu

1. Umowa najmu polega na tym, że wynajmujący rzecz zobowiązuje się do oddania jej najemcy do używania przez czas oznaczony bądź nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu określony w umowie czynsz.

2. Umowa najmu nieruchomości na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. Niezachowanie formy pisemnej powoduje, że umowę można traktować, jakby była zawarta na czas nieoznaczony.

3. Jeśli umowa najmu została zawarta na dłużej niż 10 lat, to po upływie tego terminu poczytuje się, że umowę zawarto na czas nieoznaczony.

4. Przez czas trwania najmu obowiązkiem wynajmującego jest utrzymywać wynajmowaną rzecz w stanie przydatnym do użytku określonego w umowie. Najemcę obciążają jedynie drobne nakłady związane ze zwykłym używaniem rzeczy.

5. Najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli: w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają jej używanie; wynajmujący, mimo zawiadomienia o wadach, nie usunął ich w odpowiednim czasie; wady wynajmowanej rzeczy nie dadzą się usunąć.

6. Warto pamiętać, że jeżeli wynajmujący nie chce, aby rzecz (niebędąca lokalem), którą wynajmuje, została oddana przez najemcę na przykład w podnajem lub do bezpłatnego używania osobie trzeciej, musi kategorycznie zabronić tego w umowie najmu mieszkania.

7. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry: do dziesiątego dnia miesiąca za dany miesiąc.

8. Po zakończeniu najmu najemca ma obowiązek zwrócenia rzeczy w stanie niepogorszonym, jednak nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy, które nastąpiło w wyniku jej prawidłowego użytkowania.

9. Wynajmującemu przysługują roszczenia przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, a najemcy przysługują roszczenia przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu.

10. W czasie trwania najmu wynajmujący może sprzedać mieszkanie. Nabywca rzeczy wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy i może go wypowiedzieć tylko wówczas, jeśli umowa najmu nie była zawarta na czas oznaczony i z zachowaniem formy pisemnej.

CO ZROBIĆ, GDY NAJEMCA ZWLEKA Z ZAPŁATĄ CZYNSZU

W takiej sytuacji wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu. Muszą jednak zostać spełnione określone warunki, w których takie zdarzenie może zaistnieć. Zwłoka w opłatach jest uzależniona od długości okresu, na jaki umowa została zawarta. W związku z powyższym jeśli czynsz był płatny: w odstępach czasu przekraczających 1–3 miesiące, wypowiedzenie powinno być złożone na koniec kwartału. Jeśli miesięcznie – miesiąc liczony od końca miesiąca, natomiast częściej niż co miesiąc – z trzydniowym wyprzedzeniem.

Przed wypowiedzeniem umowy najmu przez wynajmującego najemca musi zostać wezwany do zapłaty zaległych
należności wraz z uprzedzeniem, iż w przypadku niezastosowania się do przedmiotowego wezwania wynajmujący będzie
zobowiązany do wypowiedzenia najmu lokalu. Wypowiedzenie musi zostać dokonane w formie pisemnej. Wynajmujący
powinien wyznaczyć najemcy dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zaległości. W przypadku gdy dodatkowy termin upłynie i najemca nie uczyni zadość wezwaniu wynajmującego – ten ma możliwość wypowiedzenia umowy najmu. W celu odzyskania należnych mu pieniędzy wynajmujący może skierować sprawę do sądu.

WYPOWIEDZENIE BEZ ZACHOWANIA TERMINÓW

Jeżeli:
◗ najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub jej przeznaczeniem i nie przestaje tego robić mimo upomnienia,
◗ zaniedbuje wynajmowaną rzecz, narażając ją na utratę lub uszkodzenie,
◗ dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności.