Wykup mieszkanie za złotówkę

Nadal możesz zostać właścicielem swojego M dosłownie za grosze, wykupując mieszkanie spółdzielcze na starych zasadach. Wprawdzie w grudniu 2008 roku Trybunał Konstytucyjny uznał, że przepisy pozwalające na tani wykup mieszkań są niezgodne z konstytucją, ale posłowie po raz kolejny znowelizowali ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Wprowadzili zapis mówiący o tym, że spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, szczególnie z tytułu przekształceń praw do lokalu (art. 1 ze znaczkiem 1 ww. ustawy). Dzięki temu udało się zachować korzystne dla lokatorów przepisy o wykupie mieszkań. Każdy, kto spłaci koszty budowy swego mieszkania, może zostać jego właścicielem.

Podpowiadamy ci, co musisz zrobić, żeby stać się właścicielem swoich czterech kątów.

1. Napisz wniosek

To wniosek o przekształcenie mieszkania lokatorskiego w odrębną własność lub w mieszkanie własnościowe (jeśli nie jest uregulowany stan prawny gruntu, na którym stoi budynek). Niektóre spółdzielnie mają gotowe wzory wniosków, wystarczy je wypełnić. Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia wniosku. Pamiętaj, żeby właściwie wskazać status prawny mieszkania (lokatorskie lub własnościowe) i w związku z tym powołać się na właściwy przepis. Jeśli masz mieszkanie własnościowe i chciałbyś przekształcić je w hipoteczne, składasz także wniosek, jak przy wykupie lokatorskiego. Tyle że we wniosku o przekształcenie powołujesz się na art. 17 ze znaczkiem 14 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Dla mieszkań lokatorskich jest to art. 12, a dla własnościowych - art. 17 ze znaczkiem 14 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wniosek może być napisany odręcznie. Pamiętaj też, żeby wniosek podpisał twój małżonek, jeśli prawo spółdzielcze przysługuje wam wspólnie.

2. Idź do spółdzielni

Złóż wniosek w swojej spółdzielni. Zażądaj potwierdzenia (np. na kserokopii pisma) z pieczątką i datą. To będzie dowód na to, że wpłynął. Niektóre spółdzielnie mają gotowe wzory wniosków, wystarczy je wypełnić. Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia wniosku.

3. Zwróć nominalną kwotę kredytu

To kredyt zaciągnięty przez spółdzielnię i umorzony przez państwo. Ile wynosi ta kwota, dowiesz się z pisma przysłanego przez spółdzielnię w odpowiedzi na twój wniosek.

4. Spłać zadłużenie

Ureguluj opłaty eksploatacyjne (np. czynsz, media).

Uwaga! Znowelizowana ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wymienia szczegółowy katalog zobowiązań lokatora wobec spółdzielni przy wykupie mieszkań (art. 12 w przypadku mieszkań lokatorskich i art. 17 ze znaczkiem 14 - przy wykupie mieszkań własnościowych).

5. Czekaj na rozpatrzenie

Spółdzielnia ma sześć miesięcy na załatwienie twojego wniosku (jeśli spłaciłeś wszystkie koszty związane z budową i nie masz długów czynszowych). W przypadku wniosków złożonych do 29 grudnia 2009r. musi podpisać umowę notarialną do 30 czerwca 2010r. W tym czasie m.in. wylicza wartość wkładu mieszkaniowego oraz koszt budowy mieszkania, przekazuje notariuszowi uzgodnioną z tobą treść umowy przeniesienia własności lokalu i ustala termin podpisania umowy, a następnie zawiadamia cię o tym terminie oraz o wysokości opłat notarialnych i wieczystoksięgowych. Możesz także wskazać innego notariusza, u którego zostanie sporządzona przedmiotowa umowa notarialna.

6. Zapłać spółdzielni

Kiedy masz już dokładne wyliczenie, ile musisz dopłacić za wykupienie swego M, musisz przelać dokładnie tę kwotę na konto spółdzielni lub wpłacić ją w kasie spółdzielni.

7. Podpisz akt notarialny

To już ostatni krok. Teraz czeka cię wizyta u notariusza. Musisz podpisać ze spółdzielnią umowę notarialną o przeniesienie własności mieszkania.

Opłaty za czynności związane z zawarciem umowy przekształcającej mieszkanie w odrębną własność to około 800 zł.

Walcz o swoje M

Spółdzielnia nie może:

- bezzasadnie przewlekać terminów przekształcenia - ma na to sześć miesięcy od dnia złożenia wniosku,

- zabraniać wglądu do dokumentów spółdzielni,

- zawyżać wartości gruntu,

- żądać dodatkowych zaświadczeń i opłat w procesie "uwłaszczenia", narzucać określonej kancelarii notarialnej,

- pobierać opłat wyższych, niż wynikają z rzeczywistego rozliczenia kosztów eksploatacji,

- zmuszać spółdzielców do podpisania aktów notarialnych zawierających zapisy niezgodne z ustawą, np. zobowiązanie do administrowania przez spółdzielnię w wypadku powstania wspólnoty,

- zmuszać do podpisania dodatkowych umów lub oświadczeń, warunkując od ich podpisania zawarcie umowy notarialnej.

Spółdzielnia musi:

- w aktach notarialnych wraz z mieszkaniem przenosić własność także pomieszczeń przynależnych, np. piwnic,

- uwzględnić żądanie spółdzielcy wykreślenia z aktu notarialnego zapisów niezgodnych z ustawą,

- udostępnić wszystkie dokumenty, których żądają spółdzielcy,

- przedstawić kalkulację i rozliczenie wysokości opłat (czynszów), wytłumaczyć się z ewentualnych podwyżek.

Jeśli spółdzielnia odmawia

Spółdzielnia powinna w ciągu sześciu miesięcy podpisać z tobą umowę o przeniesienie własności. Może nie dotrzymać terminu tylko wtedy, gdy nie można ustalić właściciela gruntu, na którym stoją budynki spółdzielcze lub spółdzielni nie przysługuje ani prawo własności, ani prawo użytkowania wieczystego do ziemi.

Jeśli spółdzielnia nie rozpatrzyła wniosku o wykup w ciągu sześciu miesięcy (dla wniosków złożonych do 29.12.2009 r. ma czas do 30.06.2010 r.) lub odmówiła podpisania umowy, możesz iść do sądu i złożyć pozew o zawarcie ze spółdzielnią umowy o przekształcenie lokatorskiego prawa do mieszkania w odrębną własność. Wówczas wyrok sądowy zastępuje oświadczenie woli spółdzielni.

W pozwie piszesz, że spółdzielnia w ciągu sześciu miesięcy nie zawarła z tobą umowy o przeniesienie własności lokalu albo że odmówiła podpisania umowy o przeniesienie własności lokalu i podała jako przyczynę - tu wpisujesz przyczynę.

Za złożenie pozwu nic nie płacisz, a koszty postępowania sądowego obciążają spółdzielnię. Nawet koszty zastępstwa procesowego (zgodnie z ostatnią nowelizacją).

Uwaga! Jesteś zwolniony z kosztów wtedy, gdy spółdzielnia nie odpowiedziała na twój wniosek. Może się więc zdarzyć, że jeśli dostałeś odpowiedź, trzeba będzie jednak za pozew zapłacić.

Jeśli spółdzielnia nie jest właścicielem gruntu

Kiedy składasz wniosek o przeniesienie własności mieszkania na twoją rzecz, spółdzielnia jednocześnie przenosi na ciebie także udział w gruncie, na którym stoi budynek. Spółdzielnia musi wtedy w ciągu sześciu miesięcy wystąpić z pisemnym wnioskiem do gminy o przeniesienie gruntu na własność. Masz wówczas prawo do wykupu udziału w gruncie z upustem, z którego skorzystała spółdzielnia, zmieniając status gruntu z użytkowania wieczystego we własność. Gdy nieuregulowany jest stan prawny budynku albo gdy spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, lokatorzy takich budynków mogą na razie przekształcić swoje prawo lokatorskie we własnościowe prawo do lokalu, ale warto to zrobić w formie aktu notarialnego, a nie zwykłej umowy ze spółdzielnią. Tylko wtedy będą mogli to mieszkanie sprzedać lub podarować. Na uregulowanie stanu prawnego gruntu i podpisanie z tobą umowy przeniesienia własności lokalu spółdzielnia ma czas do 31 grudnia 2012 r.

Na co uważać przy wykupie mieszkania

Radzi posłanka Lidia Staroń, współautorka znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

- Żądają opłat za tzw. termomodernizację czy modernizację, a jeśli lokatorzy nie chcą płacić, naliczają karne odsetki, chociaż roboty były finansowane z funduszu remontowego. Może to być wykorzystywane do dwukrotnego pobierania opłat z tego samego tytułu - przez wpłaty na fundusz remontowy i przy przekształcaniu dotychczasowego prawa. Spółdzielnie próbują także wpisywać do aktów notarialnych klauzule, które dotyczą konieczności zwrotu pieniędzy za tzw. docieplenie budynku lub każą sobie za nie płacić jednorazowo w chwili przeniesienia własności na rzecz lokatora. To niezgodne z przepisami! "Docieplenie" było finansowane z funduszu remontowego, a członek spółdzielni płacił zaliczki na ten fundusz przez kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt lat. Spółdzielnia nie ma więc prawa żądać za to zwrotu pieniędzy.

Spółdzielnie nie wpisują do aktów notarialnych pomieszczeń przynależnych (np. piwnic), choć ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nakazuje przeniesienie własności mieszkań wraz z nimi (art. 42 ust. 3 usm).

Niektóre spółdzielnie w aktach notarialnych wpisują także klauzulę gwarantującą, że nadal będą administrowały budynkami, nawet jeśli lokatorzy zdecydują się na wyjście ze spółdzielni jako wspólnota mieszkaniowa. Tymczasem wspólnota mieszkaniowa sama decyduje, komu powierzy zarząd i administrowanie swoją nieruchomością. Zdarza się także, że zarządy spółdzielni żądają dodatkowych zaświadczeń i opłat tzw. manipulacyjnych. Jest to niezgodne z prawem. Znowelizowana ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wymienia szczegółowy katalog zobowiązań spółdzielcy wobec spółdzielni przy "uwłaszczeniu" mieszkań (art. 12 w przypadku spółdzielczego prawa lokatorskiego i art. 17 ze znaczkiem 14 - przy spółdzielczym prawie własnościowym do lokalu).