Czynsz za lokal firmowy

Wysokość czynszu najlepiej zapisać w umowie, by nie było żadnych nieścisłości. Należy więc dokładnie sprecyzować wszystkie składniki czynszu, by wynajmujący nie mógł dopisywać kolejnych. Czynsz składa się bowiem z kilku elementów:

- stawki podstawowej,

- opłaty za udział w nieruchomości wspólnej,

- opłaty za miejsca parkingowe,

- opłat dodatkowych - takich jak podatek od nieruchomości lub opłata za użytkowanie wieczyste.

Jeśli stawka czynszu jest ustalana za metr kwadratowy, ważne jest, by w umowie została precyzyjnie określona powierzchnia lokalu.

Termin płatności

Kolejna sprawa to określenie terminu i sposobu płatności czynszu. W sytuacji kiedy termin płatności nie jest w umowie określony, a najem trwa nie dłużej niż miesiąc, czynsz powinien być płacony z góry za cały czas najmu. Natomiast gdy umowa jest zawarta na dłuższy okres lub na czas nieoznaczony, płacimy do 10 dnia każdego miesiąca. Trzeba więc pamiętać, aby te zapisy znalazły się w naszej umowie. Warto też określić, czy czynsz płacimy do rąk wynajmującego, czy na rachunek bankowy.

Waloryzacja i kaucja

Przy ustalaniu czynszu trzeba także poruszyć sprawę jego waloryzacji. Jej częstotliwość możesz z wynajmującym negocjować i ustalić np. że będzie następowała raz w roku.

Oprócz czynszu strony umowy powinny porozumieć się co do kosztów m.in. zużycia wody, gazu, energii elektrycznej, centralnego ogrzewania, wywozu nieczystości, odśnieżania, utrzymania porządku, zieleni itp. Należy też wziąć pod uwagę koszty zniszczeń powstałych w wyniku zdarzeń losowych - np. powódź czy pożar.

Często też wynajmujący żąda od najemcy kaucji. Należy zapisać, w jakiej jest ona wysokości oraz kiedy zostanie zwrócona (np. w ciągu miesiąca po zakończeniu najmu) i czy kaucja będzie waloryzowana.

Co z podwyżkami

Musisz też liczyć się z tym, że w trakcie trwania umowy wynajmujący, poza waloryzacją, może podwyższyć czynsz. Może to zrobić wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu co najmniej z miesięcznym wyprzedzeniem. Jeśli nie zaakceptujesz nowej stawki, możesz oczywiście wypowiedzieć umowę najmu i przenieść się do innego, tańszego lokalu. Problem w tym, że zanim upłynie termin wypowiedzenia i tak będziesz musiał płacić czynsz w nowej wysokości przez co najmniej dwa miesiące.

Wynajmujący może podnieść czynsz również przy umowach najmu na czas określony. Jeżeli wynajmujesz lokal na takiej zasadzie, to możesz mieć problem. Jako najemca nie będziesz mógł z takiej umowy zrezygnować, wypowiadając ją wynajmującemu. Umowy najmu zawarte na czas określony można bowiem wypowiedzieć tylko w przypadkach określonych w umowie.

By uniknąć takich problemów, w umowie najmu na czas określony i nieokreślony powinny znaleźć się zapisy określające zasady podwyższania czynszu.

Obie strony, zarówno wynajmujący, jak i najemca, powinny określić, jak często i o ile wynajmujący może podnieść czynsz. Możesz też wynegocjować, by w umowie wprowadzono zapis o "okresie bezpodwyżkowym". Oznacza to, że na przykład przez pierwsze dwa lata trwania umowy wynajmujący gwarantuje, że nie podniesie czynszu. Również w twoim interesie jako najemcy leży wydłużenie terminu wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu do przynajmniej trzech miesięcy. Oznacza to, że nie będziesz musiał płacić czynszu w nowej wysokości, jeśli zdecydujesz się wypowiedzieć umowę.

Czego innego będziesz się domagał, gdy twoja umowa będzie na czas określony.

Dla najemcy najlepszym rozwiązaniem byłby zapis o niepodwyższaniu czynszu w trakcie trwania umowy. Innym wariantem, też korzystnym, może być zapis o możliwości rozwiązaniu umowy w przypadku podwyższenia czynszu.

Wypowiedzenie najmu

Umowę najmu lokalu użytkowego może wypowiedzieć zarówno najemca, jak i wynajmujący. Przepisy prawne przewidują dwie formy wypowiadania takiej umowy: z zachowaniem terminu wypowiedzenia albo ze skutkiem natychmiastowym.

Skutek natychmiastowy jest zarezerwowany głównie dla sytuacji, kiedy któraś ze stron nie wywiązuje się z umowy lub rażąco narusza jej postanowienia. Zdarza się bowiem, że najemca nie płaci czynszu i jego dług rośnie w zastraszającym tempie. W takiej sytuacji wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym bez zachowania terminów wypowiedzenia. Nie ma znaczenia przy tym, czy umowa była zawarta na czas oznaczony, czy też nieoznaczony. By mieć prawo do takiego zachowania, najemca musi nie płacić czynszu przez dwa pełne okresy płatności. Właściciel lokalu powinien uprzedzić najemcę na piśmie o takim zamiarze i równocześnie wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległego czynszu. Jeśli najemca dokona zapłaty czynszu w terminie dodatkowym, wynajmujący traci prawo do wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym. Gdy należność nie zostanie uregulowana, umowa może zostać rozwiązana. Warto wiedzieć, że wspomniane okresy nie zawsze muszą następować jeden po drugim. Wystarczy, że najemca raz nie zapłacił, następnie regulował terminowo czynsz i ponownie zaprzestał. Wtedy także można rozwiązać umowę.