Ceny mieszkań w marcu 2024 roku. Nadeszła stabilizacja?

– Czy podwyżki cen nowych mieszkań wreszcie wyhamują, czy – co wielu może wydać się szokujące – będą wyższe niż w roku ubiegłym? Po trzech miesiącach to pytanie wciąż pozostaje otwarte, choć są też powody do optymizmu – mówi Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.

Warto zwrócić uwagę, że w tym roku właściwie każdy kolejny miesiąc przynosił w którejś z metropolii zwrot sytuacji, co utrudnia jej ocenę. Najlepszym tego przykładem może być Łódź, która w lutym br. była liderem podwyżek średniej ceny metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów. Liderem już jednak nie jest, bo w marcu średnia w tym mieście spadła o 2%. Na czele w wyścigu cenowym znalazły się Warszawa i Poznań. W stolicy nowe mieszkania podrożały w marcu, w przeliczeniu na metr kwadratowy, średnio aż o 2%, zaś w Poznaniu – o 1%.

Przy czym w Poznaniu ceny nowych mieszkań pną się w tym roku systematycznie w górę. Natomiast w Warszawie sytuacja przypomina rollercoaster. W styczniu średnia cena metra kwadratowego wzrosła w stolicy o 2%, w lutym nie zmieniła się, zaś w marcu znów wzrosła. Czy podobnie będzie w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście? W tych metropoliach w marcu średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań utrzymała poziom z lutego. Jednak w poprzednich miesiącach zdarzały się tam wahnięcia cenowe. Ostatecznie Trójmiasto jest jedyną metropolią, w której średnia cena metra kwadratowego zachowała wartość z końcówki ubiegłego roku.

W pozostałych metropoliach kupujący nowe mieszkania w marcu musieli się liczyć z większym wydatkiem. Co gorsza, w przypadku Krakowa, Łodzi, Poznania i miast Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii podwyżka średniej ceny metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów była w pierwszym kwartale wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem. Oczywiście to jeszcze nie przesądza, że taka sytuacja utrzyma się przez cały rok.

– Wzrost średniej ceny metra kwadratowego wyhamuje wówczas, gdy rosnącej aktywności inwestycyjnej firm deweloperskich towarzyszyć będzie wzrost podaży mieszkań w segmencie popularnym – komentuje Marek Wielgo.

Niemal we wszystkich metropoliach oferta firm deweloperskich wyraźnie się poprawiła. Wyjątkiem była Łódź, choć należy zaznaczyć, że wybór nowych mieszkań w tym mieście wciąż jest rekordowo duży. Problem w tym, że z oferty deweloperów najszybciej znikają najtańsze lokale, zaś ceny tych, które wprowadzają oni do sprzedaży często przekraczają możliwości kupujących za kredyt. Na przykład warszawscy deweloperzy prawdopodobnie z tego powodu zawarli w marcu mniej umów niż w poprzednich dwóch miesiącach. Na rynek trafiły mieszkania, których średnia cena metra kwadratowego sięgała 18,5 tys. zł. Sprzedane były zaś znacznie tańsze, bo po ok. 16,1 tys. zł za metr. Połączenie tych dwóch czynników dało efekt w postaci 2% wzrostu średniej ceny metra kwadratowego mieszkań pozostających w ofercie.

Marcową stabilizację cenową w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście można tłumaczyć tym, że tamtejsi deweloperzy wprowadzili do sprzedaży pulę stosunkowo tanich – jak na te rynki – mieszkań. Równocześnie wyprzedawały się głównie nieco od nich droższe.

Jak w tej sytuacji zmieniła się struktura cenowa lokali w ofercie firm deweloperskich? W Warszawie już ponad jedna piąta mieszkań kosztuje więcej niż 20 tys. zł za metr. Niestety, zarówno w stolicy jak i w Krakowie coraz większym wyzwaniem jest znalezienie mieszkania z ceną poniżej 10 tys. zł za metr kwadratowy. Także w innych metropoliach odsetek takich lokali szybko się zmniejsza, np. we Wrocławiu – z 14% do 7% w ciągu zaledwie trzech miesięcy.

W Łodzi i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii można jeszcze znaleźć bez problemu mieszkania, których cena metra kwadratowego nie przekracza 9 tys. zł. Ale czy będą one dostępne za rok, skoro od grudnia w Łodzi oferta skurczyła się z 32% do 24%. Za to odsetek mieszkań z ceną powyżej 12 tys. zł za metr kwadratowy zwiększył się w tym mieście z 15% do 26%.

W marcu kontynuowały marsz w górę także ceny mieszkań oferowanych na rynku wtórnym. Jak wynika z danych portalu GetHome.pl, w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście średnia cena metra kwadratowego podskoczyła w ciągu miesiąca o 1%, zaś w Łodzi i miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – o 2%. Tylko w Poznaniu odnotowano w marcu spadek średniej ceny metra kwadratowego mieszkań z drugiej ręki, i to aż o 2%.

Po trzech miesiącach zdecydowanym liderem podwyżek na rynku wtórnym jest Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia, gdzie średnia cena metra kwadratowego wzrosła aż o 10%. Najmniej, bo tylko o 1% podrożały w tym roku średnio na metrze używane mieszkania w Trójmieście.

Warto zwrócić uwagę, że w Warszawie, Wrocławiu i Łodzi mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym drożały w zbliżonym tempie. W miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii oraz w Krakowie i Trójmieście bardziej wzrosła w tym roku średnia cena metra kwadratowego mieszkań z drugiej ręki, zaś w Poznaniu – mieliśmy do czynienia z sytuacją odwrotną. Bardziej podrożały tu mieszkania w ofercie firm deweloperskich.

Wciąż w czterech metropoliach – w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście – średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym jest wyższa niż na rynku pierwotnym. Największa różnica na korzyść rynku wtórnego jest w Łodzi.

Autor: Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl