Chcą przejąć 220 tysięcy mieszkań. Lewicowe porządki w Berlinie

Nacjonalizacja mieszkań w Berlinie coraz bardziej realna

Pomysł, by władze publiczne przejmowały mieszkania od korporacji, nie jest w Berlinie nowy. W 2021 roku odbyło się w tej sprawie nawet referendum. Ale wtedy mówiło się przejęciu nieco ponad 3 tysięcy nieruchomości. Dziś, po ostatnich wyborach, zwycięska Lewica prowadzi rozmowy koalicyjne i kładzie na stół propozycję, która mrozi krew w żyłach największych graczy na rynku - relacjonuje Puls Biznesu.

Propozycja zakłada przejęcie nawet 220 tys. lokali. To skala, która całkowicie zmieniłaby krajobraz własnościowy w stolicy Niemiec. Najbardziej narażona na te zmiany jest spółka Vonovia, która posiada w Berlinie ponad 130 tys. mieszkań. Stanowi to aż 26 proc. całego jej portfela. Na celowniku znalazłyby się też inne potężne firmy, jak Grand City Properties, szwedzki Heimstaden czy francuska Covivio.

Akcje spółek nieruchomościowych już lecą w dół

Rynek finansowy zareagował na te doniesienia natychmiast i bardzo nerwowo. Inwestorzy nie znoszą niepewności, a wizja masowego wywłaszczenia jest dla nich najgorszym z możliwych scenariuszy. W efekcie giełdowe notowania firm posiadających duże portfele mieszkań zaczęły pikować.

Akcje największych, takich jak Vonovia i Grand City Properties, straciły w tym kwartale około 20 proc., co pokazuje, jak nerwowo rynek nieruchomości w Niemczech reaguje na polityczne zapowiedzi. Notowania TAG Immobilien, spółki obecnej również w Polsce, spadły o około 22 procent.

Niemieckie nieruchomości mieszkaniowe znajdują się obecnie prawdopodobnie na samym dole listy życzeń inwestorów

komentuje wprost Pierre-Emmanuel Clouard, analityk Jefferies. Eksperci ostrzegają, że cała sytuacja może zaszkodzić wizerunkowi Niemiec jako kraju przyjaznego inwestycjom. Nawet jeśli plany Lewicy nie zostaną zrealizowane w pełni, sama dyskusja i związane z nią ryzyko polityczne już teraz przynoszą realne straty.

Czy wywłaszczenie mieszkań w Berlinie jest zgodne z prawem?

Poza reakcją giełdy kluczowe staje się pytanie o legalność całego przedsięwzięcia. Vonovia, największy gracz na berlińskim rynku, już zapowiedziała, że uważa potencjalne przepisy za niezgodne z konstytucją. Firma liczy na interwencję rządu federalnego, choć jednocześnie deklaruje gotowość do rozmów z nowymi władzami Berlina.

To otwiera pole do wieloletnich i kosztownych batalii sądowych. Analitycy podkreślają, że dla rynku niszcząca jest nie tylko sama groźba wywłaszczenia, ale też perspektywa długotrwałego chaosu prawnego. Jak ocenił Thomas Rothaeusler, analityk Deutsche Banku, taka przedłużająca się niepewność byłaby „strukturalnie szkodliwa” dla całego sektora.

Problem mieszkaniowy dotyka całą Europę

Berlin nie jest odosobniony w swoich problemach. Mieszkania stają się produktem luksusowym w wielu europejskich metropoliach, a ich dostępność spada. To rodzi napięcia społeczne i zmusza polityków do szukania radykalnych rozwiązań. Podobna debata, choć na inną skalę, toczy się na przykład w Hiszpanii. Rząd Pedro Sáncheza nie mówi o masowej nacjonalizacji, ale wprowadza regulacje, by ograniczyć wzrost cen i ustabilizować rynek najmu.

Sytuacja w Niemczech pokazuje, przed jak trudnym wyborem stoją dziś inwestorzy. Z jednej strony akcje spółek mieszkaniowych są najtańsze od lat. Z drugiej – ryzyko polityczne jest tak duże, że odstrasza nawet największych optymistów.

Na razie jedno jest pewne: dopóki partia Lewicy nie dogada się z koalicjantami, a kształt przyszłych przepisów pozostanie zagadką, nad niemieckim rynkiem nieruchomości będą wisieć bardzo ciemne chmury.

Polska: spór o najem krótkoterminowy, o długoterminowym cisza

W Polsce dyskusja o regulacji rynku koncentruje się przede wszystkim na najmie krótkoterminowym. Rząd przygotował przepisy, które mają objąć mieszkania wynajmowane przez platformy takie jak Airbnb czy Booking.com obowiązkową rejestracją i zasadami zbliżonymi do tych, które dotyczą usług hotelarskich. Najwięcej emocji wywołał jednak zakres praw wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych.

Po krytyce pierwszej wersji projektu rząd zdecydował się na zaostrzenie przepisów. Wspólnoty i spółdzielnie mają dostać możliwość wprowadzenia zakazu najmu krótkoterminowego w konkretnym budynku. Samorządy zyskają też większe możliwości kontrolowania tego rynku. Zmiana wywołała spór o granice ingerencji w prawo właściciela do swobodnego dysponowania mieszkaniem, ale też o ochronę mieszkańców przed skutkami funkcjonowania „hoteli w blokach”.

Na tym tle zwraca uwagę niemal całkowity brak równie debaty o regulacji najmu długoterminowego. W Polsce nie ma odpowiednika niemieckiej Mietpreisbremse, czyli mechanizmu ograniczającego wysokość czynszu przy zawieraniu nowej umowy w zależności od lokalnych stawek. Prawo reguluje przede wszystkim zasady podnoszenia czynszu już w trakcie trwania najmu, ale nie wyznacza maksymalnej ceny wejścia na rynek.

Tymczasem na naszym rynku zaczynają rozpychać się takie same lub wręcz te same firmy, które dziś znalazły się na celowniku nowych władz Berlina, a dostępność cenowa mieszkań spada. Z najnowszych danych Eurostatu wynika, nie tylko, że drożeją one w Polsce szybciej, niż średnia w całej Unii Europejskiej, ale też że wzrost ten przyspiesza, podczas gdy w UE - zwalnia. W II kwartale 2026 r. ceny wzrosły o 6,3% rok do roku i o 1,5% kwartał do kwartału.