Chcesz szybko i korzystnie sprzedać nieruchomość? Pomyśl o flippingu lub home stagingu [WYWIAD]

Z Ewą Bryl-Michałowicz, certyfikowanym home stagerem, rozmawiała dziennikarka portalu Superbiz.pl Grażyna Czekalińska.

Na czym polega home staging?
Home staging polega na odpowiednim przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży lub wynajmu. Jest to jednak działanie niskokosztowe. Ważne, żeby nie mylić home stagingu z flippingiem, który polega na tym, że kupujemy nieruchomość w bardzo złym stanie i przeprowadzamy w niej całościowy remont, po czym sprzedajemy ją z dużym zyskiem.
W ramach home stagingu czasami zdarza się konieczność wyremontowania np. łazienki. Ważne, aby nie był to jednak remont całego mieszkania. Jego głównym celem jest wyeksponowanie wszystkich walorów danego wnętrza.

Zatem jak należy przygotować mieszkanie niskim kosztem, aby zwiększyć jego szanse na sprzedaż?
Na samym początku należy je generalnie posprzątać i dokonać dobrej organizacji rzeczy. Z biegiem lat, gromadzimy we wnętrzu ogromne ilości różnych przedmiotów, np. pamiątek czy elementów kuchennych. Jeśli chcemy sprzedaż lub wynająć mieszkanie, powinniśmy zredukować ich liczbę do minimum. Za przykład mogą tu posłużyć półki na książki. W większości mieszkań są one zajęte po brzegi, natomiast zasady wnętrzarskie mówią o wypełnianiu ich do 75 proc. Warto wykorzystać także system pudełkowy – to czego nie używamy, chowamy do piwnicy lub do wynajętego w tym celu magazynu, aby dać oddech danemu miejscu.
Następnym krokiem powinna być neutralizacja kolorów, czyli np. przemalowanie czerwonych ścian na bardziej uniwersalne barwy.
Kolejny element to depersonalizacja. Światowa nauka o home stagingu mówi o likwidacji z wnętrza wszystkich rodzinnych zdjęć. Polskie warunki są jednak nieco inne, ponieważ nasi rodacy są nieco zabobonni. Lubimy mieszkać we wnętrzu, gdzie żyli wcześniej szczęśliwi ludzie. Dlatego cześć fotografii warto zostawić. Depersonalizacja w Polsce polega bardziej na likwidowaniu rzeczy, które mogłyby zrazić do zakupu mieszkania jego potencjalnych nabywców. Na przykład ktoś kto poluje i ma powieszone na ścianie trofeum w postaci poroża, powinien je zdjąć, ponieważ jest spore grono osób, które walczą o prawa zwierząt czy są wegetarianami i mogą pomyśleć sobie „nie kupię mieszkania od kogoś, kto zabijał zwierzęta".
Bardzo ważne jest także dokonanie drobnych napraw w mieszkaniu, np. wymiana przepalonej żarówki, przyklejenie odstającej listwy przypodłogowej, naprawa zepsutej spłuczki, dzwonka lub domofonu. Nikt nie chce wprowadzać się do mieszkania, w którym będzie musiał na samym początku dokonywać takich napraw.
Warto zadbać także o kwestię oświetlenia. W większości polskich domów instalowane jest wyłącznie oświetlenie górne. W takiej sytuacji bardzo często zachęcam klientów, aby dokupili lampy stojące – stołowe lub podłogowe, żeby rozświetlić wnętrze. Lampy nie tylko dają światło, lecz także tworzą klimat wnętrza i są jego doskonałą ozdobą.
Ostatnim elementem przygotowania mieszkania jest jego dekoracja. Nieocenioną rolę w tej kwestii pełnią tkaniny, czyli wszelkiego rodzaju: narzuty na łóżka, kolorowe poduchy, zasłony w odpowiednich barwach czy dywany, którymi możemy nie tylko przystroić wnętrze, lecz także je ocieplić. Dodatkowo warto zainwestować w obrazki na ścianach o neutralnej tematyce. Jednak i pod tym względem trzeba zachować umiar.

Jak kształtują się ceny za tego typu usługi?
Klienci mają na polskim rynku dostęp do kilku opcji. „Złotym rączkom" wystarczy zwykle kilka wskazówek, ponieważ sami są w stanie dokonać zakupu pewnych elementów. W trakcie konsultacji mogę wskazać, że np. dany fotel lub stolik warto wyrzucić a zasłony wymienić na inne, ale klient może dokonać tej zmiany samodzielnie. Jest to najkorzystniejsza cenowo opcja. Koszt konsultacji kształtuje się w granicach 300–350 zł.
Druga opcja jest to tak zwany raport. Klienci dostają rozpisane na papierze wszystkie wybrane elementy, które należy kupić z instrukcją krok po kroku, jak to zrobić. Sami dokonują home stagingu, ale na podstawie kompleksowo opracowanej przez profesjonalistę ściągi. Jej cena to od 1 tys. do 1,5 tys. zł.
Ostatni wariant to kompleksowa usługa – klient oddaje home stagerowi klucze i to on dokonuje wszystkich zmian. Jest on polecany klientom, którzy nie mają czasu zajmować się przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży, ponieważ np. w niej nie mieszkają. Koszty kompleksowej usługi zaczynają się od 3 tys. zł. Ceny home stagingu zależą od nakładu pracy, który trzeba włożyć w przygotowanie mieszkania.

Jak taki zabieg przekłada się na czas sprzedaży nieruchomości?
Statystyki amerykańskie są pod tym względem bardzo optymistyczne – zakładają przyśpieszenie sprzedaży mieszkania nawet o kilka miesięcy. Na polskim rynku wygląda to podobnie. Wszystko zależy jednak od tego czy dana nieruchomość była wcześniej wystawiana na sprzedaż czy dopiero trafia na rynek. Pierwsza sytuacja może okazać się kłopotliwa, ponieważ osoby, które przeglądają ogłoszenia sprzedaży nieruchomości przez dłuższy czas i widziały naszą ofertę wcześniej, zastanawiają się czemu przez tyle miesięcy nikt z niej nie skorzystał. Dlatego do home stagera najlepiej zgłosić się od razu po podjęciu decyzji o zamiarze sprzedaży mieszkania. Z moich osobistych statystyk, dotyczących średniego czasu sprzedaży nieruchomości po home stagingu, wynika, że w przypadku mieszkań są to dwa tygodnie, zaś w przypadku domów – dwa, trzy miesiące. Oczywiście, jeśli cena danej nieruchomości jest odpowiednio dopasowana do realiów rynkowych.

O ile odpowiednie przygotowanie mieszkania zwiększa jego wartość?
Niedawno moi klienci kupili dwupokojowe mieszkanie za 218 tys. zł. Jego stan pozostawiał wiele do życzenia – na ścianach znajdowała się boazeria, zaś w ich środku stara elektryka, z kolei kuchnia była żywcem wyjęta z czasów PRL-u. Po zainwestowaniu w mieszkanie 22 tys. m.in. w generalny remont kuchni i łazienki, klienci sprzedali po dwóch miesiącach za 275 tys. zł. Zarobili w ten sposób 35 tys. zł.
Tradycyjny home staging może zaś podwyższyć wartość nieruchomości od kilku do kilkudziesięciu tysięcy.

Sprawd także: Dlaczego Polacy kupują mieszkania? Oto pięć głównych powodów

Czytaj też: Mieszkanie za 4 tys. euro? W Grecji to możliwe

Zobacz również: Mieszkanie pod wynajem – czy taka inwestycja się opłaca? [INFOGRAFIKA]

EWA BRYL-MICHAŁOWICZ
CERTYFIKOWANY DORADCA HOME STAGING AND STYLING PROFESSIONAL C.H.S.S.P

Ekspert rynku nieruchomości, certyfikowany doradca home staging ukończyła brytyjską szkołę A.C. Richardson uzyskując tytuł Certified Home Staging and Professional Styling nr ref. 100581, posiada wieloletnie doświadczeniem z zakresu home stagingu. Kurs projektowania wnętrz ukończyła z wyróżnieniem. Wykładowca akademicki wrocławskich uczelnia wyższych, trener biznesu z ponad 10 letnim doświadczeniem w prowadzeniu szkoleń specjalizuje się w szkoleniach sprzedażowych. Specjalista analizy Success Insights badania potencjału i zachowań ludzi.