Czy kupno apartamentu w kurorcie z myślą o najmie krótkoterminowym to obecnie dobry pomysł na inwestycje?
Każda inwestycja w najem jest dobrą inwestycją. Buduje się w ten sposób strumień comiesięcznej pasywnej gotówki, co może w przyszłości stanowić albo dodatek do emerytury z ZUS-u, albo wręcz podstawę całkowitej wolności finansowej. Liczenie na godną ZUS-owską emeryturę to bardzo ryzykowna strategia na życie.
Sprawdź także: Mieszkanie pod wynajem – czy taka inwestycja się opłaca? [INFOGRAFIKA]
Natomiast inwestycja inwestycji nierówna. Jedna daje większy zwrot, druga mniejszy. Sprzedawcy „apartamentów wakacyjnych" – jest to często szumna nazwa kawalerki z widokiem na morze lub na góry – bardzo się cenią. Kawalerka w „kurorcie" kosztuje więcej niż w centrum Warszawy – a przedstawiane przez nich wyliczenia zwrotów bazują na najbardziej optymistycznych scenariuszach przychodów z najmu. Warto zapytać o mniej optymistyczny scenariusz lub samemu go sobie wyliczyć i zobaczyć, jak wtedy będzie kształtować się zwrot. Może się okazać o wiele niższy niż zwrot z najmu długoterminowego w mieście nie-kurortowym.
Czy inwestycja w nieruchomość w kurorcie jest bardziej ryzykowna, niż w dużym mieście?
Tak. Zwrot z najmu „apartamentu wakacyjnego" zależy od jego obłożenia, a ono z kolei zależy od wielu czynników, na które ani inwestor, ani zatrudniony przez niego operator, nie ma żadnego wpływu. Czynniki te to m.in. pogoda w danym sezonie, moda na daną miejscowość, powstanie za kilka lat w sąsiedztwie bardziej atrakcyjnego kurortu, ewentualne wypadki środowiskowe (np. wyciek ropy z tankowca u wybrzeży), kurs dolara (przy niskim kursie ludzie wolą wyjeżdżać na wakacje za granicę) oraz wiele innych czynników.
Przychody z najmu długoterminowego są o wiele bardziej stabilne. Dodatkowo ich stabilność rośnie – wręcz geometrycznie – wraz z liczbą posiadanych nieruchomości.
Czytaj też: Polski rynek najmu w ciągu dekady wzrośnie o 50 procent
Niektórym inwestorom wydaje się, że będą mogli połączyć przyjemne z pożytecznym, czyli samemu mieszkać od czasu do czasu w mieszkaniu kupionym pod najem w kurorcie. Czy to dobry pomysł?
Ogólnie jestem przeciwny mieszaniu inwestowania z konsumpcją. Nawet przy czysto inwestycyjnym celu kupowania mieszkania pojawiają się emocje, które zaburzają klarowność analiz opłacalności. Widzę to bardzo często na co dzień, gdyż Mzuri Investments pomogło inwestorom w zakupie blisko 800 mieszkań na wynajem w dużych polskich miastach w ciągu ostatnich trzech–czterech lat.
Jeśli do zakupu inwestycyjnego dodamy jeszcze cel konsumpcyjny, to poziom emocji jeszcze trudniej będzie kontrolować. A do tego dlaczego emocje są złym doradcą przy dokonywaniu decyzji inwestycyjnych mam nadzieję, nie muszę nikogo przekonywać.
Na co powinne uważać osoby, które zdecydują się zainwestować w nieruchomość w kurorcie?
Najważniejszą pułapką, przed którą przestrzegam inwestorów to „gwarancja zwrotu" często używana przez sprzedawców wakacyjnych „apartamentów". Gdy inwestor słyszy coś takiego, to od razu powinno mu się zaświecić czerwone światełko. Powinien podwoić swoją czujność i zdrowy sceptycyzm. Choć oczywiście słowo „gwarancja" ma na celu coś wręcz odwrotnego – uśpienie czujności.
Celem oferowania „gwarancji" jest zasugerowanie kupującemu, że nie ma ryzyka inwestycji. A inwestycja bez ryzyka w przyrodzie po prostu nie występuje. Jeśli ktoś wierzy, że może być inaczej, to pewnie czeka go przykre przebudzenie. Praw fizyki nie da się zmienić marketingowymi zaklęciami.
Zobacz również: Rynek najmu wychodzi z szarej strefy
Sprzedający, który oferuje gwarancję albo jest naiwny, albo po prostu nie do końca uczciwy. Prawdopodobnie ta „gwarancja" okazała by się nic nie warta, gdyby w wyniku wycieku ropy z tonącego u wybrzeży tankowca (lub z powodu zmiany mody lub załamania pogody), turyści przez kilka kolejnych lat omijali z daleka tę miejscowość. Pytania, które powinien zadać kupujący dotyczą m.in. tego czy będzie to gwarancja na piśmie, jaka spółka stoi za udzieleniem gwarancji i jaki jest jej kapitał oraz standing finansowy. Najmniej niepewną gwarancją byłaby gwarancja bankowa, udzielona przez bank sprzedającego. Ale o takich jeszcze na polskim rynku nie słyszałem.
Czy istnieje model, w którym gwarancja mogłaby być zaoferowana uczciwie?
Jedyny taki model, to obniżenie zakładanych zysków z najmu o około 30–50 proc., tak by pokryć sprzedającemu koszt ryzyka, które bierze na siebie oferując tę gwarancję. Nie może być tak, że jeden inwestuje, a drugi bierze na siebie ryzyko. To byłoby wbrew prawom fizyki, wbrew podstawowej logice biznesu.
W tym modelu, tak naprawdę to sprzedający staje się „inwestorem", a osoba nazywana inwestorem tak naprawdę staje się „pożyczkodawcą". Pytanie, które powinien sobie postawić pożyczkodawca, gdy rozważa inwestycję „z gwarancją zwrotu" brzmi zatem – ile musiałby kosztować pokój w czasie trwania sezonu, by sprzedający osiągnął zwrot w wysokości podwójnej w stosunku do wysokości oferowanej kupującemu gwarancji.
Dla mnie zbitka słów „gwarancja zwrotu" to oksymoron w najczystszej formie. Gwarancja zwrotu działa przy zakupie sprzętu AGD (choć ci, którzy próbowali z niej skorzystać pewnie doświadczyli tego, że „zwrot" nie zawsze przychodzi tak łatwo jak w reklamie), ale nie przy zakupie nieruchomości. Chyba, że sprzedający zwróciłby całą wydatkowaną kwotę i odkupił mieszkanie od kupującego w przypadku jego niezadowolenia z inwestycji. Taki „zwrot" bym rozumiał i w pełni mu przyklasnął.
Podcasty
Playlisty tematyczne
