Jak przenieść własność majątku?

"Mój syn planuje założenie rodziny. Chciałabym w prezencie ślubnym przekazać mu dom, w którym będziemy mieszkać wszyscy razem. Jednak trochę się tego obawiam, bo moje relacje z przyszłą synową nie są zbyt serdeczne. Jak przenieść własność majątku, aby młodzi byli zadowoleni i bym ja się nie bała o swoją przyszłość?"
Barbara z Gorzowa

Ekspert: W umowie darowizny można zastrzec ograniczone prawo rzeczowe

Polskie prawo przewiduje w sytuacji, którą pani opisała, co najmniej dwa możliwe rozwiązania.

Jednym z nich jest umowa darowizny, w której darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. W przypadku mieszkania czy domu od dnia zawarcia umowy (nie od daty wpisu w księdze wieczystej) obdarowany jest właścicielem przedmiotu darowizny, a darujący nie mieszka już u siebie.

Darujący, którymi często są osoby starsze, proszą, aby w umowie zastrzec im "opiekę". W przygotowywanej dla pani umowie darowizny można zastrzec dla darującego ograniczone prawo rzeczowe, jakim jest prawo użytkowania lub służebność osobista. Jedno i drugie polega na tym, że darujący ma prawo mieszkać w lokalu lub budynku mieszkalnym przez taki czas, na jaki prawo to zostało zastrzeżone.

Najrozsądniejsze wydaje się zastrzeżenie tego prawa dożywotnio, czyli na całe życie darującego. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego darczyńca może darowiznę odwołać, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności.

Patrz: Jak wprowadzić zmianę do testamentu?

Cóż to jest? Dla jednego będzie to niegrzeczne odzywanie się, dla innego przemoc fizyczna czy psychiczna. Ponieważ są to subiektywne odczucia, ustawodawca ograniczył możliwość odwołania darowizny terminem - można odwołać darowiznę w ciągu roku od dnia, w którym uprawniony dowiedział się o rażącej niewdzięczności obdarowanego.

Od 2007 roku najbliższa rodzina (m.in. rodzice, dziadkowie, dzieci, wnuki, rodzeństwo czy małżonkowie) jest zwolniona z podatku od darowizny. Warunkiem zwolnienia jest zgłoszenie darowizny do sześciu miesięcy od podpisania umowy we właściwym urzędzie skarbowym. Jeżeli darowizna następuje aktem notarialnym (mieszkanie, działka itp.), zgłoszenia dokonuje notariusz.

Patrz: Kiedy rodzic nie zostawia testamentu

Szczególną formą przeniesienia własności jest umowa o dożywocie, której definicja brzmi następująco: jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, to powinien on przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczyć mu wyżywienia, ubrania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomocy i opiekę w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Przeniesienie własności nieruchomości następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia, co oznacza, że w przypadku sprzedaży tak obciążonej nieruchomości nowy właściciel przejmuje wszystkie zobowiązania wynikające z umowy dożywocia.

Takiej umowy nie można odwołać z powodu rażącej niewdzięczności nabywcy, natomiast w przypadku pogorszenia się stosunków pomiędzy nabywcą a dożywotnikiem (zbywcą) sąd zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych świadczeń. W wypadkach wyjątkowych sąd może umowę rozwiązać.

Umowa o dożywocie jest umową odpłatną opodatkowaną podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. wartości nieruchomości niezależnie od stopnia pokrewieństwa. Podatek pobiera przy podpisaniu umowy notariusz i przesyła do urzędu skarbowego.

Dyżur eksperta

Już jutro! W godzinach 10-12 pod nr. telefonu: 22 515-93-13 notariusz Żywia Lipińska z Izby Notarialnej w Warszawie odpowie na pytania Czytelników