Jak walczyć o rekompensatę za wykup mieszkania spółdzielczego

Możesz być zwolniony, nawet przez kilkanaście lat, z wpłat na fundusz remontowy. Zgodę na to musi jednak wyrazić walne zgromadzenie spółdzielni. Wielu spółdzielców zdążyło już wykupić na własność swoje mieszkania lokatorskie lub przekształcić je we własnościowe jeszcze przed wejściem w życie przepisów znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (obowiązującej od 31 lipca 2007 r.). Musieli wtedy wpłacić na konto spółdzielni co najmniej kilka tysięcy, a najczęściej kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Teraz czują się oszukani. - My płaciliśmy za wykup grube pieniądze, a osoby, które zwlekały, dostaną mieszkania na własność za kilkanaście czy kilkaset złotych - oburzają się.

Bez składek na remonty

Rzeczywiście nowa ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych umożliwia wykupienie mieszkań lokatorskich niemal za grosze. Dlatego dla lokatorów, którzy wcześniej zmienili status mieszkania z lokatorskiego na własnościowy, przewidziane są w ustawie rekompensaty.

Wprawdzie nie możesz liczyć na zwrot gotówki, ale będziesz mógł odzyskać (przynajmniej częściowo) wpłacone spółdzielni pieniądze. A to dzięki temu, że zostaniesz zwolniony z wpłat na fundusz remontowy spółdzielni, bo pieniądze z przekształceń niemal w całości trafiały właśnie na ten fundusz. Nie trzeba będzie płacić składek do momentu wyrównania wpłaconych wcześniej kwot. Dzięki nowym przepisom niektórzy spółdzielcy będą zwolnieni z opłat na fundusz remontowy przez kilkanaście lat. Szacuje się, że takich osób jest kilkadziesiąt tysięcy.

Konieczna uchwała

Jeśli ktoś zdecydował się na wykup mieszkania kilkanaście lat temu, musiał wpłacić różnicę pomiędzy wartością rynkową mieszkania a zwaloryzowanym wkładem mieszkaniowym. Poza tym spółdzielnie często żądały od osób, które chciały wykupić swoje mieszkanie, również uzupełnienia wkładu mieszkaniowego z tytułu modernizacji (docieplenia) budynku oraz spłaty przypadającej na dane mieszkanie części zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów budynku. Teraz spółdzielnie muszą się rozliczyć z tych niesłusznie pobranych kwot.

Czytaj dalej >>>

Rozliczenie będzie obejmowało nie tylko sumę, którą wpłaciłeś z tytułu różnicy pomiędzy ceną rynkową lokalu a wkładem mieszkaniowym, ale też kwoty, które spółdzielnia kazała ci zapłacić w związku z przeprowadzoną modernizacją budynku (jeżeli kwota ta nie powiększała wkładu budowlanego). Będziesz też mógł odzyskać pieniądze, które przy przekształceniu wpłaciłeś na konto spółdzielni z tytułu spłaty pożyczek i kredytów zaciągniętych przez nią na pokrycie kosztów remontów nieruchomości.

O tym, czy wymienione wyżej sumy zostaną zaliczone na poczet przyszłych składek na fundusz remontowy, będzie musiało jednak zadecydować walne zgromadzenie. Dopiero jeżeli wyrazi zgodę, zarząd spółdzielni będzie musiał dokonać rozliczenia.

Uwaga!

Twoje prawo do ubiegania się o rekompensatę i jej wysokość zależy od tego, w jakim czasie zdecydowałeś się na przekształcenie lokatorskiego prawa do mieszkania na własnościowe lub na pełną własność. Przepisy o spółdzielniach mieszkaniowych wielokrotnie się zmieniały, a członkowie każdej spółdzielni byli inaczej rozliczani. Wcześniej spółdzielnie dawały przy wykupie wysokie bonifikaty, sięgające nawet 95 proc. wartości mieszkania (zasady wykupu określały statuty spółdzielni), potem była to 50-proc. bonifikata jednakowa dla wszystkich. Może się więc okazać, że niektórzy spółdzielcy nie mają żadnej nadpłaty.

Możesz iść do sądu

W każdej sytuacji możesz wystąpić do sądu, dowodząc, że spółdzielnia mieszkaniowa bezpodstawnie się wzbogaciła, ponieważ za przekształcenie mieszkania zapłaciłeś więcej niż wyniosły koszty jego budowy. Są już w tej sprawie orzeczenia sądu korzystne dla spółdzielców. Posłowie rozważają też możliwość zaskarżenia do Trybunału Konstytucyjnego niektórych przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, wskazując na to, że złamana została zasada równości wobec prawa (część spółdzielców płaciła za przekształcenia więcej niż pozostali).

Krok po kroku do rekompensaty Krok 1

Zorganizujcie grupę inicjatywną. Poszukajcie wśród członków swojej spółdzielni osób, które przekształciły mieszkania lokatorskie we własnościowe lub odrębną własność przed 23 kwietnia 2001 r. (wtedy weszła w życie pierwsza ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z grudnia 2000 roku). Przejdźcie się po sąsiadach w swoim bloku, odwiedźcie mieszkańców innych budynków na osiedlu i znajdźcie osoby zainteresowane uzyskaniem rekompensat, które zechcą wspólnie o nie walczyć.

Czytaj dalej >>>

Krok 2

Teraz macie dwie drogi.

Sposób pierwszy:

Możecie wystąpić do zarządu spółdzielni z żądaniem o zwołanie nadzwyczajnego walnego zgromadzenia. We wniosku trzeba napisać, że celem zgromadzenia będzie uchwalenie rekompensat za wykup mieszkań przed 2001 r. i zaliczenie nadpłaconych kwot na poczet funduszu remontowego. To ważne, bo uchwały walnego zgromadzenia mogą zapadać tylko w sprawach ujętych w porządku obrad. Zarząd ma obowiązek przygotować projekt uchwały w tej sprawie. Pierwszy sposób jest szybszy, ale trudniejszy, ponieważ zarząd ma obowiązek zwołać walne zgromadzenie na wniosek aż 1/10 członków spółdzielni (nie może być to mniej niż 3 osoby). Jeśli spółdzielnia jest duża, trudno będzie znaleźć odpowiednio liczną grupę lokatorów, którzy powinni podpisać się pod wnioskiem.

Sposób drugi:

Poczekać na walne zgromadzenie w normalnym trybie. Musi być ono zwoływane przynajmniej raz w roku w terminie do 30 czerwca każdego roku. Sami możecie przygotować projekt uchwały w sprawie wypłaty rekompensat. Wtedy wystarczy, że pod wnioskiem podpisze się tylko 10 członków spółdzielni (art. 8 ze znaczkiem 3: "Projekt uchwały lub żądanie zamieszczenia oznaczonych spraw w porządku obrad zgłaszanej przez członków spółdzielni musi być poparty przez co najmniej 10 członków").

Krok 3

Złóżcie projekt uchwały lub żądanie do zarządu spółdzielni najpóźniej 15 dni przed walnym zgromadzeniem (art. 8 ze znaczkiem 3: "Członkowie mają prawo zgłaszać projekty uchwał i żądania, o których mowa w ust. 10, w terminie do 15 dni przed dniem posiedzenia walnego zgromadzenia lub jego pierwszej części").

Czytaj dalej >>>

Krok 4

Poczekajcie na walne zgromadzenie. Przekonajcie innych członków spółdzielni do wzięcia udziału w zebraniu, bo w tej sprawie trzeba działać wspólnie. Uchwałę o wypłacie rekompensat musi przyjąć walne zgromadzenie. Żeby została przegłosowana, musi ją poprzeć ponad połowa spółdzielców uczestniczących w walnym zgromadzeniu (wystarczy tzw. zwykła większość). Na szczęście nie jest wymagane żadne kworum, żeby uchwała została przyjęta. Czyli jeśli spółdzielnia liczy nawet kilka tysięcy członków, a w głosowaniu weźmie udział zaledwie 50, to i tak uchwała będzie ważna. Chodzi tylko o to, żeby wśród biorących udział w zebraniu większość stanowili członkowie zainteresowani rekompensatami, a nie ludzie prezesa.

Krok 5

Jeśli walne zgromadzenie spółdzielców podejmie uchwałę o wypłacie rekompensat, to nadpłacone kwoty zostaną zaliczone na poczet wpłat na fundusz remontowy.

Krok 6

Jeśli nie uda się przyjąć uchwały o wypłacie rekompensat, możecie odwołać się do sądu.