Koniec szaleństwa cenowego? Spore zmiany na rynku mieszkaniowym

Impuls popytowy związany z Bezpiecznym Kredytem nie potrwa długo

- Najpewniej efektem dwóch obniżek stóp procentowych, szczególnie tej z początku września, był  wzrost zainteresowania kredytami mieszkaniowymi. I to pomimo, że wyraźnie zmniejszyła się kolejka po „Bezpieczny Kredyt 2%” – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Przytacza dane Ministerstwa Rozwoju i Technologii, z których wynika, że w lipcu br. o „Bezpieczny Kredyt 2%” wnioskowało niemal 24,3 tys. gospodarstw domowych. W sierpniu ubiegało się ich 17,6 tys., we  wrześniu – ponad 21,8 tys., a w październiku nowych wniosków było tylko 14,4 tys. Oczywiście liczba udzielanych kredytów najpewniej wzrośnie, bo banki zmagają się z ogromną liczbą wniosków.

Taki rozwój wydarzeń nie jest zaskoczeniem. Gdy w lipcu „Bezpieczny Kredyt 2%” pojawił się w ofercie banków, liczba złożonych wniosków kredytowych skoczyła o prawie 100% z miesiąca na miesiąc. Było ich tyle, ile w najlepszych miesiącach 2021 r., kiedy kredyty mieszkaniowe były rekordowo tanie. Popyt był kumulowany przez kilkanaście miesięcy, ponieważ wiele osób wstrzymywało się za zakupem mieszkania. Jedni z powodu utraty zdolności kredytowej, którą program im przywrócił, inni, aby skorzystać z rządowego dofinansowania. Decyzję zakupową przyspieszyło także wiele osób, które mogą sobie pozwolić na zwykły kredyt hipoteczny, ale nie kwalifikują się do dofinansowania.

– Jak widać, impuls popytowy związany z „Bezpiecznym Kredytem 2%” nie potrwa długo, jeśli firmy deweloperskie nie zwiększą radykalnie swojej oferty mieszkaniowej w segmencie popularnym – komentuje Marek Wielgo.

Ceny dostępnych na rynku nowych mieszkań osiągnęły poziom, który skutecznie zniechęca nabywców kredytowych. Wskazują na to również październikowe dane BIG DATA RynekPierwotny.pl. W większości metropolii wyraźnie spadła bowiem sprzedaż nowych mieszkań. Na przykład w Poznaniu deweloperzy zawarli aż o 65% mniej umów niż we wrześniu, a w Warszawie – o 17%. Wyjątkiem było Trójmiasto, w którym sprzedaż wzrosła, i to aż o 44% w porównaniu z wrześniem.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym

We wspomnianym Trójmieście najbardziej, bo aż o 5% wzrosła w październiku średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie.

Tak wysoka podwyżka ceny może wywołać zdziwienie, bo miesiąc wcześniej miał miejsce jej 2% spadek. Jak się okazuje we wrześniu trójmiejscy deweloperzy dostarczyli dużą pulę niedrogich jak na ten rynek mieszkań, co obniżyło ich średnią cenę w przeliczeniu na metr kwadratowy. Skutkowało to wzrostem sprzedaży w kolejnym miesiącu.

Problem w tym, że w październiku z rynku zniknęły mieszkania ze średnią ceną 12 tys. zł za m kw., a w ich miejsce firmy wprowadziły do sprzedaży dużo droższe lokale – średnio po 15,1 tys. zł za metr. Na dodatek skurczyła się sama oferta. W efekcie średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań przekroczyła w Trójmieście pułap 14 tys. zł.  Pytanie, czy w tej sytuacji trójmiejskim deweloperom uda się utrzymać wysokie tempo sprzedaży.

Optymizmem mogą natomiast napawać październikowe dane BIG DATA RynekPierwotny.pl dla Warszawy, gdzie w poprzednich dwóch miesiącach byliśmy świadkami potężnych wzrostów średniej ceny metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów. W sierpniu ta średnia przebiła pułap 15 tys. zł, a miesiąc później – 16 tys. zł za metr.

Natomiast w październiku średnia cena mieszkań w przeliczeniu na metr kwadratowy praktycznie nie drgnęła. Tę stabilizację zawdzięczamy najpewniej wprowadzeniu do sprzedaży najwyższej od niemal półtora roku miesięcznej puli mieszkań z cenami poniżej średniej (po ok. 14,5 tys. zł za m kw.). Z drugiej strony w tym okresie spadła również sprzedaż nowych mieszkań. Jest jednak szansa, że w listopadzie pojawi się więcej klientów w biurach sprzedaży warszawskich firm deweloperskich.

Cieszyć może też przebudzenie z inwestycyjnego letargu krakowskich firm deweloperskich. Także w tym mieście wprowadzonych na rynek było więcej mieszkań niż sprzedanych.

W efekcie średnia cena metra kwadratowego wzrosła w październiku „tylko” o 1%.  Podobne podwyżki odnotowano we Wrocławiu (dopływ mieszkań po średnio 11,2 tys. zł za m kw.) oraz Łodzi, gdzie mieliśmy do czynienia z potężnym wzrostem nowej podaży mieszkań. Z kolei w Poznaniu i miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii średnia cena metra kwadratowego, podobnie jak w stolicy, utrzymała poziom z września.

Po raz kolejny warto zwrócić szczególną uwagę na Łódź, która jest w tym roku fenomenem. Co prawda w październiku średnia cena metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie firm deweloperskich przekroczyła pułap 10 tys. zł., niemniej to miasto wciąż jest oazą stabilności wśród największych metropolii. I to zarówno pod względem wielkości oferty, jak średniej ceny mieszkań, która wzrosła w  tym roku najmniej, bo „tylko” o 6%. W pozostałych metropoliach mieliśmy do czynienia z dwucyfrowymi podwyżkami średniej ceny metra kwadratowego.

W pierwszej trójce najdroższych metropolii ceny mieszkań nie rosły tak szybko od czasu kryzysu finansowego w 2008 r. W ciągu 12 miesięcy nowe mieszkania dostępne w ofercie krakowskich deweloperów podrożały średnio na metrze aż o 26%, w Trójmieście - o 24%, a w Warszawie – o 18%.

Zjawisko wyprzedaży najtańszych lokali i podnoszenia ich cen najlepiej obrazuje struktura cen lokali w ofercie firm deweloperskich. W Krakowie, gdzie średnia cena metra kwadratowego wrosła w tym roku najbardziej, oferta lokali z ceną poniżej 10 tys. zł skurczyła się z 21% do 5%. Za to odsetek mieszkań z ceną powyżej 15 tys. zł za metr zwiększył się w tym okresie z 18% do 51%.

Spektakularne zmiany w strukturze cenowej odnotowaliśmy również m.in. w Warszawie i Trójmieście. W tej drugiej metropolii we wrześniu 13% mieszkań w ofercie deweloperów miało cenę poniżej 9 tys. zł za m kw. Pod koniec października udział takich lokali zmalał do 9%. Natomiast z 44% do 49% zwiększył się odsetek takich, za które trzeba zapłacić ponad 12 tys. zł za metr.

Od dawna eksperci portali RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że tak gwałtowny wzrost cen mieszkań jest efektem głębokiej nierównowagi między popytem a podażą.

Szczególnie dramatyczna jest sytuacja w Krakowie, gdzie pod koniec października w ofercie firm deweloperskich było aż o 49% mniej mieszkań niż jeszcze dziesięć miesięcy temu! W Warszawie oferta lokali skurczyła się w tym okresie o 38%, we Wrocławiu – o 43%, a w Trójmieście – o 29%.  Ale jest szansa, że październik zapoczątkował odwrócenie tego trendu. Na razie w Warszawie, Krakowie i Łodzi oferta wyraźnie wzrosła.

Czy już w przyszłym roku rynek wróci do równowagi popytowo-podażowej? Są ku temu przesłanki. Deweloperom przestały spędzać sen z powiek rosnące koszty budowy. Ponadto, wciąż mają oni spory zapas mieszkań, na które w poprzednich latach uzyskali pozwolenia na budowę, ale ich nie zaczęli.