Kredyty w Polsce: Mieszkaniowe, nie hipoteczne. Jak naprawdę zarabiają banki?

Kredyty w Polsce: Mieszkaniowe, nie hipoteczne. Jak naprawdę zarabiają banki?

Wiele osób używa zamiennie terminów "kredyt hipoteczny" i "kredyt mieszkaniowy". Tymczasem jak zaznacza money.pl, w Polsce występuje istotna różnica między nimi. Zrozumienie tej różnicy, a także mechanizmów działania marży i WIBOR-u, jest kluczowe dla każdego, kto planuje zaciągnięcie zobowiązania finansowego na zakup nieruchomości.

Kredyt mieszkaniowy a hipoteczny – istotna różnica

W Polsce nie funkcjonują kredyty hipoteczne w czystej postaci, znane np. ze Stanów Zjednoczonych. W Polsce mamy do czynienia głównie z kredytami mieszkaniowymi. Różnica polega na zabezpieczeniu wierzytelności banku. W przypadku kredytu hipotecznego, hipoteka na kredytowanej nieruchomości jest jedynym zabezpieczeniem. Oznacza to, że w razie problemów ze spłatą, bank przejmuje nieruchomość, a dłużnik nie odpowiada za resztę długu.

W Polsce, w przypadku kredytu mieszkaniowego, dłużnik odpowiada wobec banku całym swoim majątkiem i przyszłymi dochodami. Oznacza to, że nawet po przejęciu nieruchomości przez bank, dłużnik może być zobowiązany do spłaty pozostałej części zadłużenia.

Oprocentowanie to nie wszystko – rola marży i WIBOR-u

Koszty kredytu to nie tylko oprocentowanie. Dla banku Twoja rata to przychód, ale podstawowym kosztem jest stopa procentowa, po której refinansuje on udzielony kredyt.

Czym jest marża?

Marża to "kwota będąca pokryciem kosztów i zyskiem sprzedającego". W bankowości jest to wartość powiększająca stawkę WIBOR 3M (lub WIBOR 6M). Suma "wiboru" i "marży" wyznacza oprocentowanie kredytu, od którego zależy wysokość raty.

Związek Banków Polskich podaje, że w III kwartale 2024 roku średnia marża dla kredytów mieszkaniowych w Polsce wyniosła 1,70%. Była niższa niż w Holandii (1,94%), Niemczech (2,07%) czy na Węgrzech (2,13%). Jednak oprocentowanie kredytów w Polsce było wyższe ze względu na wysokie stopy procentowe NBP. Stawka referencyjna NBP wynosi obecnie 5,75% i pokrywa się ze stawką WIBOR 3M.

Jak banki naprawdę zarabiają?

Banki zarabiają po obu stronach WIBOR-u. Formalna "marża" to tylko część zysku. Z ekonomicznego punktu widzenia liczy się faktycznie ponoszony koszt, a nie benchmark wpisany do umowy kredytowej.

Podsumowując, zaciągając kredyt mieszkaniowy w Polsce, warto zwrócić uwagę nie tylko na oprocentowanie i marżę, ale również na fakt, że odpowiadamy za dług całym swoim majątkiem. Zrozumienie mechanizmów działania rynku kredytowego pozwoli na podjęcie świadomej decyzji i uniknięcie nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości.