Kredyty na mieszkania brane na potęgę. Ceny lokali rosną w oczach. Kiedy bańka pęknie?

Kredyty hipoteczne cieszą się ogromnym zainteresowaniem. W czerwcu 2021 r. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 47,74 tys. potencjalnych kredytobiorców, w porównaniu do 36,12 tys. rok wcześniej – jest to wzrost o +32,1%. W porównaniu do maja br. jest ona wyższa tylko o 0,3%. Średnia wartość wnioskowanego w czerwcu kredytu wyniosła 326,72 tys. zł i jest wyższa o 17,9% niż w czerwcu 2020 r.

- Na wartość Indeksu pozytywnie wpłynął przede wszystkim wzrost średniej kwoty wnioskowanego kredytu. Ponownie rekordowa w całej historii jest wartość średniej kwoty wnioskowanego kredytu. W czerwcu  2021 r. średnia kwota wnioskowanego kredytu jest o 49,7 tys. wyższa niż rok temu. Na wartość Indeksu pozytywnie wpłynął również wzrost liczby wnioskodawców w porównaniu do czerwca 2020 r. - o kredyt wnioskowało 11,61 tys. osób więcej. Analizując obecną wartość Indeksu trzeba jednak pamiętać, że w czerwcu 2020 r. mieliśmy nadal do czynienia z niepewnością co do przebiegu i skutków pandemii. Banki zwiększyły wówczas swoje wymagania odnośnie wysokości wkładu własnego, co bezpośrednio wpłynęło na spadek wartości wnioskowanego kredytu - mówi prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej.

W czerwcu br. popyt na kredyty mieszkaniowe w ujęciu wartościowym nadal jest w silnym trendzie wzrostowym zapoczątkowanym w listopadzie 2020 r. - W stosunku do początku roku, średnia kwota wnioskowanego kredytu wzrosła o 20,23 tys. zł (6,6%). Wzrost średniej kwoty wnioskowanego kredytu do rekordowej kwoty 326,72 tys. zł, odzwierciedla obecną sytuację na rynku mieszkaniowym, wzrost średniej ceny PUM-u (Powierzchnia Użytkowa Mieszkalna) oraz zakup większych nieruchomości. Ponadto coraz więcej nieruchomości nie jest kupowanych na własne cele mieszkaniowe, lecz w celach inwestycyjnych. Zarówno w celach spekulacyjnych - oczekiwanie wzrostu wartości nieruchomości, jak i otrzymywania stałych strumieni pieniężnych z aktywu - wynajem.

Co ciekawe, eksperci zauważają, że stopniowo zmienia się charakter nabywców - coraz więcej nabywców to inwestorzy instytucjonalni. Rozpowszechnia się model forward founding i forward purchasing. W forward foundingu inwestor i deweloper podpisują umowę już na samym początku procesu inwestycyjnego i w trakcie trwania fazy realizacji projektu, inwestor finansuje jego poszczególne etapy. W modelu forward purchasing - inwestor nabywa budynek gotowy, który finansuje zwykle już po jego zakończeniu, tj. uzyskaniu zgody na użytkowanie i przeniesieniu własności. Brak alternatyw inwestycyjnych dla osób, które nie chcą inwestować na rynku finansowym, przy ujemnych realnych stopach zwrotu na depozytach i obligacjach skarbowych nieindeksowanych do inflacji, wpływa na jeszcze większe zainteresowanie nieruchomościami jako aktywami inwestycyjnymi, stymulując dodatkowo i tak już wysoki popyt, co przy ograniczonej podaży przekłada się na wzrost cen. Należy pamiętać, że powszechnie uważa się, że nieruchomości chronią przed inflacją, która obecnie pomimo czerwcowego spadku nadal jest dużo powyżej wartości oznaczonej w celu inflacyjnym NBP - tłumaczy prof. Rogowski.

Należy pamiętać, że Indeks opisuje jedynie stronę popytową rynku kredytów mieszkaniowych i to w ujęciu wartościowym. W swojej konstrukcji nie uwzględnia ponadto zapytań na kredyty powyżej 1 mln zł. Wartość akcji kredytowej jest natomiast determinowana polityką kredytową banków i ich skłonnością do akceptacji ryzyka. - W mojej opinii, nadal wysoki popyt na kredyty mieszkaniowe i bardziej liberalna polityka kredytowa banków  powoduje, że w kolejnych miesiącach należy oczekiwać wysokiego wzrostu akcji kredytowej w ujęciu wartościowym - dodaje główny analityk BIK.