Kupujesz mieszkanie? Te błędy mogą kosztować fortunę. Prawniczka ostrzega

• Zakup mieszkania to ogromne wyzwanie, a prawniczka alarmuje, że błędy mogą kosztować nabywców prawdziwą fortunę.
• Nie poprzestawaj na zdolności kredytowej – kluczowe jest dogłębne zrozumienie umów z bankiem i deweloperem, by uniknąć pułapek prawnych i finansowych.
• Dowiedz się, jakie kwestie prawne są kluczowe przy najmie, zakupie z partnerem czy na rynku wtórnym, aby uniknąć pułapek i zabezpieczyć swoją przyszłość.

Droga do własnego mieszkania dla wielu młodych Polaków zaczyna się dziś od bardzo wysokiego progu finansowego. W Warszawie ceny metra kwadratowego w części segmentów przekraczają 18 tys. zł, a również w Krakowie, Gdańsku czy Wrocławiu zakup niewielkiego lokalu oznacza wydatek liczony w setkach tysięcy złotych. Tymczasem przeciętne wynagrodzenie brutto w gospodarce narodowej w 2025 r. wyniosło 8903,56 zł, przy czym średnia krajowa nie oddaje możliwości finansowych wielu osób w wieku 25–30 lat, które dopiero budują swoją pozycję zawodową.

Jeszcze zanim pojawi się kredyt, trzeba zgromadzić pokaźne oszczędności. Przy nieruchomości wartej 600 tys. zł 10-procentowy wkład własny oznacza 60 tys. zł, a 20-procentowy – już 120 tys. zł. Dla osoby, która równocześnie płaci za wynajem, rachunki i codzienne utrzymanie, zebranie takiej sumy może zająć lata. Bariera w dostępie do własnego lokum pojawia się więc znacznie wcześniej niż w momencie obliczania miesięcznej raty.

Bank zgodził się na kredyt? Wtedy trzeba zadawać najwięcej pytań

Pozytywna decyzja kredytowa może dawać poczucie, że najtrudniejszy etap zakupu mieszkania jest już za nami. Adw. Karolina Pilawska z kancelarii Pilawska Zorski Adwokaci, która zajmuje się m.in. sporami z bankami, przestrzega przed takim myśleniem.

Z perspektywy praktyki bankowej i prawnej powiedziałabym coś dokładnie odwrotnego. To właśnie wtedy należy zacząć zadawać najwięcej pytań – podkreśla Karolina Pilawska.

Sama zdolność kredytowa nie odpowiada bowiem na pytanie, czy zobowiązanie będzie bezpieczne dla konkretnego gospodarstwa domowego. Pokazuje przede wszystkim, jaką kwotę bank – według własnych parametrów i modeli ryzyka – jest gotowy pożyczyć klientowi. Tymczasem umowa hipoteczna może regulować jego sytuację finansową przez kolejne 20, 25, a nawet 30 lat.

Znacznie ważniejsza jest analiza samej umowy: sposobu ustalania oprocentowania, zasad jego zmiany, kosztów dodatkowych, produktów powiązanych, ubezpieczeń, prowizji, przesłanek wypowiedzenia umowy czy konsekwencji opóźnień w spłacie – wylicza prawniczka.

Pilawska przyznaje, że konsekwencje lekceważenia tych kwestii widzi później w praktyce. Kredytobiorcy zaczynają niekiedy dokładnie czytać swoje umowy dopiero po kilku latach. Wtedy odkrywają znaczenie zapisów, które przy podpisywaniu dokumentów uznawali za formalność, albo dowiadują się, w jaki sposób skonstruowano oprocentowanie i jakie ryzyka przerzucono na klienta.

Franki były ostrzeżeniem. Dziś spory dotyczą WIBOR-u

Historia kredytów frankowych pokazała, jak ogromne konsekwencje mogą mieć postanowienia wieloletniej umowy zawieranej z bankiem.

Historia kredytów frankowych powinna była być w Polsce lekcją dotyczącą relacji konsumenta z instytucją finansową. Mam jednak wątpliwości, czy rzeczywiście tę lekcję odrobiliśmy – mówi Karolina Pilawska.

Dziś do polskich sądów trafiają spory dotyczące kredytów opartych na WIBOR-ze, m.in. sposobu konstruowania postanowień odnoszących się do oprocentowania, obowiązków informacyjnych banków i praw konsumentów. Ekspertka zastrzega przy tym, że nie oznacza to, iż każdy kredyt hipoteczny jest wadliwy albo każdy kredytobiorca ma podstawy do kwestionowania swojej umowy.

Jej rada jest jednak jednoznaczna:

Przy zobowiązaniu na kilkaset tysięcy złotych nie można ograniczać analizy do pytania: „ile wyniesie moja rata?”

Umowa z deweloperem może zdecydować o tysiącach złotych

Uzyskanie finansowania nie kończy prawnych pułapek związanych z zakupem nieruchomości. Na rynku pierwotnym kupujący zawiera umowę z profesjonalnym przedsiębiorcą, który korzysta z obsługi prawnej i przedstawia przygotowany wcześniej wzorzec dokumentu.

Ustawa deweloperska daje nabywcom instrumenty ochronne, ale nie zwalnia z dokładnego sprawdzenia umowy. Znaczenie mają m.in. termin zakończenia inwestycji i przeniesienia własności, skutki opóźnień, kary umowne, możliwość dokonywania zmian w inwestycji, standard lokalu, procedura odbioru oraz uprawnienia związane z wadami.

Karolina Pilawska zwraca uwagę, że część klientów zagląda do tych zapisów dopiero wtedy, gdy inwestycja się opóźnia lub w mieszkaniu ujawniają się poważne wady.

Wtedy pada jedno z najczęstszych zdań: „przecież wszyscy w tej inwestycji podpisywali taką samą umowę”. Tyle że z punktu widzenia prawa nie ma to większego znaczenia – podkreśla. Powszechne stosowanie danego postanowienia nie przesądza ani o jego zgodności z prawem, ani o tym, czy właściwie chroni interes kupującego.

Na rynku wtórnym trzeba sprawdzić inne kwestie: księgę wieczystą, podstawę nabycia lokalu przez sprzedającego, hipoteki, służebności, roszczenia osób trzecich czy sprawy spadkowe.

Akt notarialny jest końcem procesu zakupu, a nie momentem, w którym po raz pierwszy powinno się sprawdzać nieruchomość od strony prawnej – zaznacza prawniczka.

Nie stać cię na mieszkanie, więc wynajmujesz. I koło się zamyka

Dla części młodych osób najem nie jest świadomą alternatywą dla własności, ale rozwiązaniem wymuszonym przez brak pieniędzy na zakup. To może uruchamiać finansowe błędne koło.

Osoba przeznaczająca przez kilka lat znaczną część dochodu na czynsz ma mniejsze możliwości gromadzenia wkładu własnego. Nie może kupić mieszkania, więc musi je wynajmować, a koszt najmu dodatkowo oddala moment, w którym będzie ją stać na zakup. Zdaniem Pilawskiej tego mechanizmu nie rozwiąże samo uruchomienie kolejnego programu dopłat do kredytów.

Ryzyko może kryć się także w samej umowie najmu. Prawniczka spotyka dokumenty zawierające bardzo szerokie uprawnienia właściciela, wygórowane kary umowne, niejasne reguły potrąceń z kaucji czy zapisy dotyczące dostępu wynajmującego do lokalu.

Część najemców przyjmuje je bez żadnej dyskusji, wychodząc z założenia, że skoro właściciel przedstawia gotową umowę, to musi ona odpowiadać przepisom. Nie musi – przestrzega.

Kupujecie mieszkanie bez ślubu? Problem może pojawić się po rozstaniu

Szczególnej ostrożności wymaga zakup nieruchomości przez parę pozostającą w związku nieformalnym. Dwa dochody mogą zwiększać zdolność kredytową i ułatwiać zebranie wkładu własnego, ale sytuacja prawna partnerów różni się od sytuacji małżonków pozostających w ustawowej wspólności majątkowej.

Partnerzy najczęściej nabywają określone udziały we współwłasności. Już przy zakupie warto więc zadbać, aby odpowiadały rzeczywistym wkładom obu stron. W razie rozstania trzeba bowiem ustalić, kto przejmie nieruchomość, jak rozliczyć wkład własny, raty i nakłady oraz jaka spłata należy się drugiej osobie. Bez porozumienia sprawa może trafić do sądu.

Jeszcze osobną kwestią jest kredyt.

Można rozstać się z partnerem. Znacznie trudniej rozstać się z bankiem – podsumowuje Karolina Pilawska.

Jeżeli oboje partnerzy są współkredytobiorcami i odpowiadają wobec banku solidarnie, ich prywatne ustalenie, że po rozstaniu raty będzie spłacała tylko jedna osoba, nie zwalnia automatycznie drugiej z odpowiedzialności wobec banku. Dlatego zasady dotyczące udziałów, wkładu własnego i rozliczeń warto ustalić jeszcze przed zakupem.

Czy kolejne dopłaty rzeczywiście pomogą kupującym?

Kiedy własne mieszkanie staje się coraz trudniej dostępne, w debacie szybko pojawia się temat pomocy państwa. W ostatnich latach funkcjonowały m.in. Mieszkanie dla Młodych, Mieszkanie Plus i Bezpieczny Kredyt 2 proc. Pilawska zwraca uwagę na problem, który może pojawić się przy programach wspierających popyt: jeżeli zwiększa się możliwości finansowe kupujących, ale podaż mieszkań pozostaje ograniczona, część korzyści z dopłat może zostać pochłonięta przez wzrost cen.

Nie jestem przekonana do myślenia o polityce mieszkaniowej przede wszystkim jako o polityce taniego kredytu. Problem jest znacznie szerszy – ocenia ekspertka.

Wskazuje m.in. na dostępność gruntów, plany zagospodarowania przestrzennego, długość procedur administracyjnych, koszty inwestycji, podaż lokali i funkcjonowanie rynku najmu. Jej zdaniem są to problemy wymagające perspektywy kilkunastu lat, a nie rozwiązania przygotowanego na jedną kadencję.

Własne mieszkanie czy najem? Młodzi powinni mieć wybór

Problem mieszkaniowy łatwo sprowadzić do dwóch skrajności: przekonania, że państwo powinno umożliwić każdemu zakup własnego lokalu, albo zarzutu, że młodzi mają zbyt wysokie wymagania i chcą mieszkań, na które ich nie stać. Zdaniem Pilawskiej żadna z tych narracji nie opisuje całej sytuacji.

Młodzi Polacy pracują, prowadzą firmy, rozwijają kariery i zakładają rodziny, ale robią to na rynku, na którym próg wejścia jest bardzo wysoki, a zakup nieruchomości może oznaczać zobowiązanie finansowe na większość aktywnego życia zawodowego.

Nie każdy powinien kupować nieruchomość. Nie każdy nawet tego chce, ale dobrze funkcjonujący rynek powinien umożliwiać rzeczywisty wybór między własnością a stabilnym, bezpiecznym najmem – mówi Karolina Pilawska i puentuje: – Dziś zbyt wiele osób nie mówi: „wynajmuję, ponieważ tak wybrałem”. Mówi: „wynajmuję, ponieważ nie mam innego wyjścia”.