Świetny moment dla kupujacych mieszkanie. Kiedy warto wziąć kredyt hipoteczny?

• Rynek kredytów hipotecznych ożywił się w III kwartale: Po niemrawym początku roku, obniżki stóp procentowych RPP dwukrotnie w lipcu i wrześniu, napędziły konkurencję wśród banków i ruchy cenowe.
• Spadające oprocentowanie i marże: Średnie oprocentowanie kredytów ze stałą stopą spadło do 6,20%, a średnia marża dla kredytów zmiennoprocentowych po raz pierwszy od ponad dwóch lat spadła poniżej 2% (do 1,92%).
• Znaczący wzrost zdolności kredytowej: Średnia zdolność kredytowa wzrosła do 1,11 mln zł we wrześniu (z 980 tys. zł w marcu), co świadczy o poluzowaniu podejścia kredytodawców.
• Prognozy na IV kwartał: Pomimo korzystnych trendów, początek IV kwartału może przynieść stabilizację, a obniżki stawek będą mniej dynamiczne niż w poprzednich miesiącach

Spadek marż kredytów to fakt. Co się zmieniło?

Koniec trzeciego kwartału przynosi potwierdzenie rosnącej temperatury konkurencji na rynku hipotek. Jak wynika z analizy portalu bankier.pl, średnia marża kredytów z oprocentowaniem zmiennym w końcu przebiła „od dołu” granicę 2 pp. To ważny moment, ponieważ wskaźnik ten wraca do wartości poniżej symbolicznego progu po raz pierwszy od ponad dwóch lat. W porównaniu z czerwcem 2024 r. średnia marża kredytów spadła o blisko 0,07 pp. i znalazła się na poziomie 1,92 pp. Co istotne, podobny trend dotyczy kredytów ze stałym oprocentowaniem. W ich przypadku marże również po raz pierwszy od dłuższego czasu znalazły się poniżej poziomu 2 pp., co oznacza powrót do rynkowej normalności, gdzie ceny obu typów finansowania są do siebie zbliżone.

Jak obniżki stóp procentowych wpłynęły na rynek?

Głównym motorem napędowym zmian na rynku są decyzje Rady Polityki Pieniężnej. W mijających trzech miesiącach RPP dwukrotnie obniżyła stopy procentowe, za każdym razem o 0,25 pp. To przełożyło się na spadek wskaźnika WIBOR 3M, od którego zależy oprocentowanie wielu kredytów. Jak czytamy w analizie, „w pożegnaniu z marazmem dużą zasługę mają cięcia stóp procentowych”. Zmiany widać także w ofertach kredytów z okresowo stałą stopą, gdzie średnie oprocentowanie kredytu obniżyło się z 6,35 proc. na koniec czerwca do 6,20 proc. we wrześniu. Chociaż ruch ten nie był tak zdecydowany jak wiosną, potwierdza korzystny dla klientów kierunek.

Czy teraz łatwiej o kredyt? Zdolność kredytowa w górę.

Niższe stopy i marże bezpośrednio przekładają się na kluczowy dla kredytobiorców wskaźnik – zdolność kredytową. Banki, widząc niższy koszt pieniądza, chętniej udzielają finansowania na wyższe kwoty. Zgodnie z danymi bankier.pl, modelowa rodzina z dochodem 15 tys. zł netto miesięcznie we wrześniu mogła liczyć na kredyt hipoteczny w wysokości średnio 1,11 mln zł, podczas gdy jeszcze w marcu było to 980 tys. zł. To wyraźny sygnał, że dostępność finansowania rośnie. Banki stają się bardziej elastyczne, co potwierdza również lekko rosnący wskaźnik DSTI (relacja raty do dochodu), który po raz pierwszy osiągnął poziom 49 proc. To znak, że kredytodawcy są skłonni akceptować nieco wyższe obciążenie domowego budżetu.

Jaka przyszłość czeka rynek kredytów hipotecznych?

Chociaż ostatnie miesiące przyniosły wiele korzyści dla osób planujących zakup nieruchomości, analitycy sugerują, że rynek może wkrótce złapać oddech. Korzystne tendencje są w dużej mierze wynikiem zewnętrznych okoliczności, a te mogą ulec zmianie. Ostatnie tygodnie wskazują na przystanek w obniżkach stawek. Jak zauważa bankier.pl, „kolejne korekty w cennikach stałoprocentowych hipotek w bankach najczęściej majstrujących w menu przynoszą zmiany o zaledwie pojedyncze punkty bazowe”. Wygląda na to, że początek czwartego kwartału może być znacznie spokojniejszy i nie przyniesie już tak dynamicznych obniżek, jak te obserwowane w kończącym się właśnie kwartale.