Nie płacą za mieszkanie, dewastują lokale, a wszystko zgodnie z prawem. Koszmar wynajmujących

Wiele osób decydujących się na wynajem nieruchomości nie zdaje sobie sprawy z ryzyka, jakim jest trafienie na nieuczciwych najemców. Nieznajomość prawa, i co za tym idzie niezabezpieczenie się przed przykrymi sytuacjami z przyszłymi lokatorami może mieć opłakane konsekwencje. Niepłacenie czynszu, niszczenie mienia, odmowa opuszczenia lokalu - taki koszmar może spotkać każdego wynajmującego.

Sprawdź też: Jak zainwestować w mieszkanie pod wynajem i nie stracić kapitału?

Kiedy najemca nie płaci

W przypadku, kiedy najemca nie opłaci czynszu na czas, należy z nim porozmawiać i poczekać na uregulowanie wpłaty. Jeżeli to nie przyniesie efektów, należy jak najszybciej wypowiedzieć umowę najmu. Rozwiązanie umowy nie na wiele się jednak zda w sytuacji, gdy lokator odmawia opuszczenia lokalu.

Właściciel mieszkania musi jednak pamiętać, że nie może wyrzucić najemcy, nawet gdyby ten w tym czasie niszczył mieszkanie. Co więcej, wynajmujący nie może wejść siłą do mieszkania czy nachodzić problematycznego lokatora. Dlaczego? Otóż może to zostać uznane za nękanie.

Właściciel nieruchomości nie ma także prawa do wymiany zamków czy usunięcia rzeczy najemcy i umieszczenia ich w przechowalni - zanim zostanie orzeczone prawo zastawu. Najemca może mieć wtedy roszczenia odszkodowawcze w stosunku do wynajmującego.

Niedopuszczalne jest także odłączenie mediów, jak również pozbawienie lokatora dostaw prądu, gazu czy też wody. Właściciel lokalu nie jest samodzielnie do tego uprawniony, może także zostać posądzony o nękanie.

Eksmisja

Jeżeli pomimo wyznaczonych terminów lokator nie chce się wyprowadzić, właściciel lokalu musi zwrócić się ze sprawą do sądu, który może nakazać eksmisję. Po uprawomocnieniu się wyroku eksmisyjnego, właściciel może skierować sprawę do komornika, który dokona przymusowej wyprowadzki. W pozwie o eksmisję należy określić wartość przedmiotu sporu. Jeśli umowa z lokatorem była na czas nieoznaczony, oznacza to kwotę czynszu za trzy miesiące. W przypadku umowy na czas oznaczony wartość przedmiotu sporu jest równa kwocie czynszu za okres sporny (ale nie więcej niż rok).

Określonym najemcom-dłużnikom np. kobietom w ciąży, osobom obłożnie chorym gmina ma obowiązek zapewnić inny lokal do zamieszkania, więc ich eksmisja jest ułatwiona. Niestety, ale znalezienie takiego lokalu trwa czasami miesiącami, więc najemca  będzie mógł nadal zajmować mieszkanie - aż do czasu, gdy gmina przyzna mu mieszkanie zastępcze.

Kogo sąd nie może eksmitować?

Największym problemem dla właściciela są lokatorzy, w przypadku których sąd nie może orzec o braku prawa do lokalu socjalnego. Do takich zapisanych w polskim prawie wyjątków należą:

- kobiety w ciąży,

- bezrobotni,

- obłożnie chorzy,

- osoby małoletnie, niepełnosprawne lub ubezwłasnowolnione oraz zamieszkujący z nimi opiekun,

- emeryci i renciści spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

- osoby spełniające dodatkowe warunki ustalone przez daną gminę w drodze uchwały.

Jeśli gmina nie dostarczy takim osobom lokalu socjalnego, właściciel mieszkania ma prawo wystąpić do gminy o odszkodowanie za ponoszone w związku z tą sytuacją straty.

Dochodzenie zaległego czynszu

Zarządzenie przez sąd eksmisji nie wyklucza dochodzenia przez właściciela zaległego czynszu. O ile umowa najmu nie stanowi inaczej, wszystkie osoby, które ją zawarły, odpowiadają solidarnie za powstałe zaległości.

Roszczenia te, jeśli nie przekraczają kwoty 20.000 zł, rozpoznawane są w postępowaniu uproszczonym. Jeśli najemca nie zapłaci czynszu zasądzonego prawomocnym wyrokiem sądu, można uzyskać w sądzie tytuł wykonawczy i skierować sprawę do komornika.

Właściciel mieszkania może także pozwać inne pełnoletnie osoby, które mieszkały na stałe z najemcą w lokalu. Osoby te odpowiadają solidarnie z najemcą jedynie za zaległości powstałe w okresie ich stałego zamieszkiwania.

Prawo do poprawki? 

Relacje na linii najemca – wynajmujący regulują ustawa o ochronie lokatorów i kodeks cywilny. Czy konieczna jest poprawka treści ustawy? Jak informuje portal money.pl, nieprędko to nastąpi, ponieważ resort sprawiedliwości nie widzi skali tego problemu.

- Ministerstwo Sprawiedliwości nie prowadzi i nie planuje podjęcia prac legislacyjnych związanych ze zmianą ustawy o ochronie praw lokatorów – napisał wiceminister sprawiedliwości Łukasz Piebiak w odpowiedzi na interpelację posła Adama Ołdakowskiego. - Trzeba jednak wskazać, iż analiza skarg i wystąpień kierowanych do Ministra Sprawiedliwości nie prowadzi do wniosku, że skala ta była znacząca w odniesieniu do liczby właścicieli lokali mieszkalnych będących osobami fizycznymi, o których mowa w interpelacji – dodał w odpowiedzi.