Niebawem będzie łatwiej o sensowne mieszkanie? "Oferta jest ekstremalnie mała"

Oferta mieszkań jest "za mała aby mówić o sensownym wyborze"

- 58 tysięcy unikalnych ofert mieszkań na sprzedaż – taka jest oferta, z której według Unirepo można dziś [raport jest z 1 lutego 2024 roku - dop. red.] wybierać chcąc kupić lokal z rynku wtórnego w mieście wojewódzkim. Wynik ten jest co prawda o 2-3 tysięcy wyższy niż jeszcze pod koniec grudnia 2023 roku, a więc sytuacja się poprawia, ale wciąż oferta pozostaje ekstremalnie wręcz mała - czytamy w raporcie HREIT.

Jak wskazuje główny analityk HREIT Bartosz Turek, w miastach wojewódzkich pod koniec 2023 roku było ok. 4 mln mieszkań, a mniej niż 1,5 proc. z nich jest wystawiona na sprzedaż. Do tego wśród istniejących ofert są ogłoszenia nieaktualne, także te dotyczące udziałów w nieruchomościach, mieszkania z nieuregulowanym stanem prawnym, oraz fałszywe ogłoszenia.

HREIT pisze, że oferta jest "o wiele za mała, aby można było mówić o sensownym wyborze", a po trwającym kilka miesięcy szale zakupowym, trudno o znalezienie sensownego mieszkania. Ekspert wskazuje jednak, że w najbliższych miesiącach powinny pojawić się trzy czynniki, które pozytywnie wpłyną na odbudowanie oferty.

Oferta mieszkań odbuduje się w 2024 roku?

Jak czytamy, od drugiej połowy 2023 roku wzrosła aktywność deweloperów. Ze względu na wykupienie oferty, rozpoczęli nowe inwestycje, tylko w drugim półroczu ubiegłego roku rozpoczęli budowę niemal 67 tys. nowych mieszkań (o 23 tys. mieszkań więcej niż w drugim półroczu 2022 roku).

Co prawda wygaszenie "Bezpiecznego Kredytu 2 proc." może zmniejszyć skłonność deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji, ale procedury w kwestii wielu działek zostały rozpoczęte i prace będą kontynuowane, nawet jak spadnie popyt na mieszkania. Ponadto spadek popytu może być chwilowy, bo biorąc pod uwagę prognozy gospodarcze, wzrost wynagrodzeń, spadek stóp procentowych i niskie bezrobocie będą ponownie stymulować zapotrzebowanie na mieszkania. HREIT podaje, że może być to mocniejszy czynnik niż program dopłat do kredytów. 

Ofertę odbudować może także powrót niektórych mieszkań do oferty. Pod koniec działania programu złożono ponad 100 tys. wniosków o "Bezpieczny Kredyt 2 proc.". Jednak nie wszystkie z nich zostaną zaakceptowane, więc wiele z mieszkań wróci do oferty.

Kolejnym powodem odbudowy oferty ma być również spadek popytu spowodowany tym, że jeśli ktoś planował kupić pierwsze mieszkanie, to kupił je w 2023 roku, gdy działał program dopłat. Choć oczywiście dalej ogromna grupa potrzebuje własnego mieszkania.

- Szczególnie dotyczyć to może młodych rodaków, którzy z pomocą kredytu z dopłatą, kupowali swoją pierwszą nieruchomość. Przy tym trzeba mieć świadomość, że skala niezaspokojonych potrzeb w tej grupie nabywców jest wręcz ogromna i jest efektem wieloletniego narastania problemów mieszkaniowych. Warto w tym miejscu przypomnieć, że zgodnie z szacunkami Eurostatu w 2022 roku ponad połowa osób w wieku od 25 do 34 lat mieszkała w Polsce z rodzicami. To też tłumaczy ogromną popularność „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Trzeba mieć jednak świadomość, że nawet jego skala odpowiedziała tylko na ułamek niezaspokojonego popytu młodych Polaków, którzy nie mają jeszcze własnych „czterech kątów” - czytamy w raporcie HREIT.

HREIT wskazuje również, że niektórzy czekają na start programu "Kredyt Mieszkaniowy na start". Jednak na razie program się kształtuje, nie znamy jego ostatecznych założeń, ani nie mamy pewności, czy program wystartuje.

Czy to oznacza spadek cen mieszkań?

Jak czytamy w raporcie, odbudowanie oferty mieszkań na sprzedaż nie oznacza jeszcze spadku cen ofertowych mieszkań. Jednak mogą pojawić się pewne korekty w istniejących już ofertach, przy większej konkurencji wiele osób będzie musiało obniżyć ceny. 

- Znacznie trudniej wyobrazić sobie sytuację, w której spadłyby ceny transakcyjne, czyli te faktycznie akceptowane przez kupujących i zapisywane w aktach notarialnych. W 2024 roku więcej czynników sprzyja bowiem raczej wzrostom cen mieszkań niż ich spadkom. Spodziewamy się przecież dynamicznych wzrostów wynagrodzeń, niskiego bezrobocia i obniżek stóp procentowych. Oliwy do ognia dolać może też nowy program mieszkaniowy („Kredyt Mieszkaniowy na Start”), choć Ministerstwo Rozwoju i Technologii ma na względzie to, aby tym razem stworzyć rozwiązanie, które nie powtórzy błędów „Bezpiecznego Kredytu 2%” - czytamy.

Kolejną kwestią jest również nowelizacja Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Jeśli ustawa wejdzie w takim kształcie jak zapowiadano, może zmienić się sposób w jaki banki liczą zdolność kredytową. 

- Po prostu banki przy kalkulacji zdolności kredytowej będą musiały wziąć pod uwagę, że kredytobiorca niedługo po otrzymaniu kredytu może ustawić się w kolejce po darmową, a nawet częściowo umarzaną pożyczkę na spłatę rat, za co finalnie płacą banki. Sprawa jest o tyle ciekawa, że zbyt daleko idąca liberalizacja zasad działania Funduszu Wsparcia Kredytobiorców może nawet uniemożliwić realizację części celów stawianych przed wcześniej wspomnianym nowym programem tanich kredytów („Kredyt Mieszkaniowy na Start”) - czytamy w raporcie HREIT.