Nowe obietnice mieszkaniowe PiS. Ekspert ocenia, czy zadziałają

• Omawiane propozycje programowe głównej partii opozycyjnej dotyczące mieszkalnictwa.
• Analiza pomysłów wspierających popyt (np. bon mieszkaniowy, kredyty ze stałym oprocentowaniem) i podaż (ułatwienia proceduralne, budownictwo społeczne).
• Ocena potencjalnych skutków wprowadzenia poszczególnych rozwiązań na rynek mieszkaniowy.
• Porównanie z wcześniejszymi programami mieszkaniowymi i wskazanie na możliwe pułapki.

PiS zapowiada programy mieszkaniowe jeśli wygra wybory za dwa lata

Jak zauważa Bartosz Turek, Polska od lat zmaga się z problemem przeludnienie mieszkań, co plasuje ją w niechlubnej czołówce krajów europejskich. Wysoki odsetek młodych ludzi mieszkających z rodzicami oraz niska liczba mieszkań na tysiąc mieszkańców to tylko niektóre z problemów.

- Nic więc dziwnego, że po konwencji programowej głównej partii opozycyjnej, tematy związane z mieszkalnictwem wywołały tak duże zainteresowanie - pisze ekspert.

Bartosz Turek dzieli pomysły mieszkaniowe PiS na dwie kategorie - te, które mają zwiększyć podaż mieszkań na rynku, oraz te, które mają wspierać potencjalnych nabywców. Należy oczywiście pamiętać, że obecne propozycje partii Jarosława Kaczyńskiego to dopiero punkt wyjściowy do dyskusji, nie ścisły program na wybory parlamentarne w 2027 roku.

Bon mieszkaniowy: 100 tysięcy na start?

Po konwencji programowej PiS najgłośniej było o wprowadzeniu bonu mieszkaniowego wysokości 100 tys. zł dla rodzin z trójką dzieci i 40 tys. zł dla rodzin z jednym dzieckiem.

-  Jest to więc rozwiązanie podobne do programu „mieszkanie dla młodych”, którego głównym zadaniem było wsparcie przy zdobyciu niezbędnego do zakupu mieszkania wkładu własnego. Warto więc przypomnieć, że „Mieszkanie dla młodych” kosztowało niecałe 3 miliardy złotych i pomogło w zakupie ponad 110 tysięcy mieszkań. W tym prawie połowa beneficjentów nie miała dzieci, a tylko 12% miało co najmniej trójkę pociech i to pomimo faktu, że w tym przypadku zniesione były wymagania dotyczące wieku beneficjentów, a potencjalna dopłata była bardzo wysoka – szczególnie jeśli uwzględnić jak mocno podrożały w ostatnich latach mieszkania - pisze Bartosz Turek.

Ekspert zauważa, że program "Mieszkanie dla młodych" wyczerpał się w kilka dni po otworzeniu naboru, co było skutkiem ograniczonego budżetu programu. Jak wskazuje Bartosz Turek, minusem bezpośrednich dopłat jest fakt, że na pieniądze mogą liczyć osoby ze zdolnością kredytową, więc takie, które stać na zwykły kredyt.

- Warto więc wiedzieć, że w przypadku rodzin wielodzietnych o zdolność kredytową dekadę temu było znacznie trudniej niż dziś, bo banki w swoich analizach uwzględniały wyższe koszty utrzymania przy każdej dodatkowej pociesze. Teraz sytuacja wygląda trochę inaczej, bo część instytucji przy badaniu zdolności kredytowej uwzględnia 800 plus - zauważa ekspert.

Bartosz Turek podkreśla, że aby umożliwić zakup mieszkania osobom bez zdolności kredytowej, konieczne byłyby dopłaty do rat. Jednak negatywne doświadczenia z "Bezpiecznym Kredytem 2%" mogą uczynić to rozwiązanie niepopularnym.

Zdaniem Bartosza Turka, podobne efekty można osiągnąć znacznie niższym kosztem, udzielając gwarancji kredytowych. Taki program, z premiami za urodzenie dzieci, już funkcjonuje.

A co z kredytem ze stałą stopą?

Kolejnym pomysłem na ułatwienie zakupu mieszkania jest wprowadzenie kredytów z prawdziwie stałym oprocentowaniem. Bartosz Turek wyjaśnia, że chodzi o ustalenie konkretnej wysokości oprocentowania na cały okres kredytowania (20-30 lat) już w momencie podpisywania umowy. Zaangażowanie NBP oraz "rozwiązania podatkowe" miałyby ułatwić bankom uzyskanie długoterminowego i stabilnego finansowania takiej akcji kredytowej.

Jak pisze Bartosz Turek, zaletą takiego rozwiązania byłoby zmniejszenie ryzyka związanego z kredytami mieszkaniowymi, co mogłoby dodatkowo pobudzić popyt. Z drugiej strony, osłabiłoby to wpływ stóp procentowych na inflację. W sytuacji, gdyby wszyscy kredytobiorcy mieli stałe oprocentowanie, wzrost stóp procentowych w 2022 roku nie przełożyłby się na wzrost rat i nie wymusiłby oszczędności, które tłumią inflację. W efekcie RPP mogłaby być zmuszona do dłuższego utrzymywania wysokich stóp procentowych, a rząd mógłby uniknąć kosztownych wakacji kredytowych.

Podatek od wynajmu może zwiększyć podaż mieszkań

W programie PiS zaproponowano także podniesienie podatków od zysków z wynajmu mieszkań, aby zmniejszyć atrakcyjność zakupu mieszkań w porównaniu do innych form inwestycji, jak giełda, czy obligacje korporacyjne.

-  Po pierwsze właściciele mieszkań na wynajem mogą próbować przerzucić przynajmniej część podwyżki podatków na najemców - podnosząc im czynsze. Po drugie, wyższe opodatkowanie zysków z wynajmu może spowodować faktycznie mniejszą skłonność do kupowania mieszkań na wynajem, co oznacza mniejszy przyrost oferty. Nie można też wykluczyć, że część wynajmowanych dziś mieszkań trafi na sprzedaż. Mogłoby to podnieść podaż mieszkań na sprzedaż, ale z drugiej strony ograniczyć konkurencję na rynku najmu - komentuje Bartosz Turek.

Ułatwienia proceduralne: Klasyka gatunku?

PiS zaproponował także ułatwienia procedur dotyczących budowy mieszkań. Bartosz Turek dodaje, że to "stały fragment gry" w obietnicach dotyczących mieszkalnictwa.

- Niestety brakuje szczegółów tych rozwiązań, a bez tego trudno ocenić wpływ tych pomysłów. Trudno powstrzymać się jednak od konstatacji, że uproszczenia procedur to bardzo często składana deklaracja, a mimo tego deweloperzy i tak alarmują, że od zakupu działki od oddania kluczy do mieszkań mija minimum od 3 do 5 lat, a nierzadko dłużej - ocenia Turek.

Obietnice dotyczące taniego budownictwa społecznego

Wsparcie budownictwa na tani wynajem to kolejna propozycja mająca na celu zwiększenie podaży mieszkań. PiS proponuje uruchomienie stabilnego, długoterminowego finansowania, niezależnego od corocznych ustaleń budżetowych, realizowanego przez BGK. Według materiałów konferencyjnych, koszt takiego wsparcia to około 500 tysięcy złotych na mieszkanie, czyli trzykrotnie więcej niż przeciętna dopłata w "Bezpiecznym Kredycie 2%".

Bartosz Turek zwraca uwagę, że z biegiem lat preferencyjne kredyty na budowę mieszkań czynszowych mają być spłacane, a odzyskane środki powinny być reinwestowane w kolejne budowy. Realnym celem wydaje się budowa 10-20 tysięcy mieszkań rocznie, co stanowi 5-10% całej krajowej produkcji. Koszt tego programu można szacować na 5-10 miliardów złotych rocznie.