Nowy obowiązek dla nabywców nieruchomości: Trzeba będzie "zrzec się praw" w akcie notarialnym?

• Rolnik zapłacił odszkodowanie sąsiadom za zapachy z własnej chlewni – sprawa dotarła do Sądu Najwyższego
• Nowe przepisy zmienią Kodeks cywilny i Kodeks wykroczeń na korzyść rolników
• Każdy akt notarialny kupna nieruchomości poza miastem będzie zawierał specjalne oświadczenie
• Ustawa może wejść w życie jeszcze w 2026 roku – prace trwają równolegle w rządzie i opozycji

Dlaczego rząd wprowadza nowe przepisy dotyczące wsi?

Konflikty między rolnikami a nowymi mieszkańcami wsi narastają od lat. Ministerstwo Rolnictwa zdecydowało się działać po głośnych sprawach sądowych, które zakończyły się niekorzystnie dla rolników.

Najbardziej znana to sprawa Szymona Kluki z Grodziska pod Łodzią. Właściciel małej chlewni musiał zapłacić odszkodowanie sąsiadom – za zapachy i hałas z własnego gospodarstwa. Sprawa dotarła do Sądu Najwyższego, który oddalił kasację. Rolnik wyczerpał wszystkie środki odwoławcze.

Co istotne: prowadził działalność zgodnie z prawem, z pozwoleniem na budowę, na ziemi rodziny od pokoleń. To nie miało znaczenia dla sądu.

Na czym polega zagrożenie dla rolników? Immisje z Kodeksu cywilnego

Kluczowy jest art. 144 Kodeksu cywilnego, który mówi, że właściciel nieruchomości nie może zakłócać korzystania z sąsiednich posesji „ponad przeciętną miarę”. Sądy zaczęły stosować ten przepis przeciwko rolnikom – nawet gdy ci działali zgodnie z przepisami i posiadali wszelkie zezwolenia administracyjne.

Ocena „przeciętnej miary” jest subiektywna. W praktyce oznaczało to, że nowy mieszkaniec wsi mógł skutecznie pozwać rolnika, którego gospodarstwo istniało tam długo przed jego przybyciem.

Co konkretnie zmienia nowa ustawa o produkcyjnej funkcji wsi?

Projekt wprowadza trzy kluczowe zmiany:

1. Nowy art. 144¹ Kodeksu cywilnego. Działalność rolnicza prowadzona zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej i przepisami prawa nie będzie uznawana za nadmierne oddziaływanie na sąsiadów. Rolnik przestanie być narażony na pozwy cywilne za normalne prowadzenie gospodarstwa.
2. Zmiana w Kodeksie wykroczeń. Nowy paragraf w art. 51 wyłączy karalność za zakłócanie spokoju lub spoczynku nocnego, jeśli wynika ono z działalności rolniczej. Oznacza to: nocne żniwa, hałas maszyn, odgłosy zwierząt – bez mandatu i bez sprawy sądowej.
3. Obowiązkowe oświadczenie w akcie notarialnym. To zmiana, która dotknie bezpośrednio kupujących nieruchomości poza miastem.

Nowy obowiązek: oświadczenie w akcie notarialnym przy zakupie działki lub domu na wsi

To najbardziej odczuwalna zmiana dla zwykłych obywateli. Projektowany art. 9aa ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zakłada, że każdy akt notarialny dotyczący nieruchomości położonej poza granicami administracyjnymi miasta będzie musiał zawierać oświadczenie nabywcy.

Kupujący potwierdzi, że jest świadomy możliwych uciążliwości związanych z działalnością rolniczą prowadzoną przez sąsiadów – hałasu, zapachów, pracy nocnej.

Podpisując akt notarialny, nabywca de facto zrzeka się możliwości powoływania się na art. 144 Kodeksu cywilnego w sporach z rolnikami. Oświadczenie obejmie też przeniesienie prawa użytkowania wieczystego.

Warto też wiedzieć, że każde dodatkowe oświadczenie w akcie notarialnym wiąże się z dodatkowymi opłatami. Zakup domu lub działki na wsi może być nieco droższy.

Co z prawami mieszkańców wsi, którzy nie są rolnikami?

To pytanie, na które ustawa odpowiada nieprecyzyjnie. Nowe przepisy nie przewidują żadnych alternatyw dla potencjalnie poszkodowanych sąsiadów. Nie nakładają też na instytucje państwowe obowiązku kontrolowania, czy rolnicy nie nadużywają nowych uprawnień.

Osoba, która uzna, że sąsiednie gospodarstwo działa nieprawidłowo, będzie musiała samodzielnie udowodnić przed sądem, że rolnik narusza zasady prawidłowej gospodarki rolnej lub przepisy prawa. To znacznie trudniejsze niż dotychczasowa droga sądowa.

Przepisy dotychczasowe obowiązują natomiast w postępowaniach już wszczętych i niezakończonych przed wejściem ustawy w życie.

Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?

Planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów to III kwartał 2026 roku. Projekt jest obecnie na etapie opiniowania – organizacje pracodawców i związki zawodowe mogą zgłaszać uwagi do 30 kwietnia 2025 r.

Przewidziano krótkie vacatio legis – ustawa wejdzie w życie 30 dni po ogłoszeniu. Równolegle nad podobnym projektem pracuje PiS we współpracy z prezydentem. Posłowie zapowiadają m.in. obowiązkową mediację z udziałem ośrodków doradztwa rolniczego przy konfliktach rolnik–sąsiad.

Szanse na uchwalenie przepisów są duże – problem dostrzega zarówno rząd, jak i opozycja oraz prezydent.

Dlaczego liczba rolników spada, a konfliktów przybywa?

Dane z Powszechnego Spisu Rolnego 2020 mówią jasno: liczba gospodarstw rolnych spadła do około 1,3 mln – o blisko 13 proc. mniej niż w 2010 roku. Liczba gospodarstw utrzymujących zwierzęta zmniejszyła się o blisko 37 proc.

Jednocześnie na wsi przybywa mieszkańców niezwiązanych z rolnictwem. Napływ ludności z miast, przy kurczących się terenach rolniczych, tworzy naturalne pole do konfliktu. Ustawa o produkcyjnej funkcji wsi ma te konflikty ograniczyć – zanim trafią do sądu.