„Pofrankowe” mieszkania spowodują spadek cen?

Projekt prezydencki zakłada dwa sposoby  „restrukturyzacji” walutowych kredytów mieszkaniowych. Jeśli ktoś nie zdecyduje się na przewalutowanie po „kursie sprawiedliwym”, może oddać bankowi mieszkanie, uwalniając się od „podwodnej” hipoteki frankowej (tj. takiej, której wartość długu przewyższa wartość kredytowanej nieruchomości).  

Projekt ustawy stawia tutaj dwa warunki: 1) relacja długu do wartości nieruchomości (LtV - loan to value) musi przekraczać 100 proc. oraz 2) wysokość raty kredytowej przewyższa 20 proc. dochodów dłużnika (DTI - debt to income).

Opierając się na zeszłorocznej prezentacji szefa Komisji Nadzoru Finansowego, można założyć, że liczba „podwodnych” hipotek frankowych wynosi ok. 180 tysięcy. Równocześnie ok. 75 proc. walutowych dłużników na obsługę kredytu wydaje ponad jedną piątą zarobków.

Czytaj również: Pierwsze tanie mieszkania na wynajem w 2017 roku

Zakładając równomierny rozkład obu populacji (co jest założeniem ryzykownym, bo przy wysokim LtV rośnie szansa na wysokie DTI), otrzymujemy liczbę 135 tys. potencjalnych zwrotów nieruchomości.

Jednak, jak pisze Bankier.pl, nawet jeśli prezydencki projekt stałby się obowiązującym prawem, dla większości frankowych dłużników znacznie korzystniejszą opcją od zwrotu nieruchomości byłoby przewalutowanie kredytu po „kursie sprawiedliwym”, co pozwoliłoby znacząco obniżyć wysokość zadłużenia bez utraty domu/mieszkania.

Wydaje się, że tylko w ekstremalnych przypadkach kredytobiorcy decydowaliby się na zwrot nieruchomości. Skala tego zjawiska byłaby bardzo trudna do oszacowania, ale raczej byłyby to liczby kilkukrotnie mniejsze od „armii” stu tysięcy frankowców oddających bankom klucze do swych „wymarzonych” M2.  

Nie zmienia to jednak faktu, że część dłużników mogłaby się na tę opcję zdecydować.

Co w takim razie zrobią banki, jeśli przejmą kilka (kilkanaście?) tysięcy lokali? Czy „rzucą” je na rynek, wyprzedzając zabezpieczenia ze stratą i nie patrząc na ceny? Zwłaszcza, że już teraz przejęcie zadłużonej nieruchomości to dla banku kiepski interes.

Zobacz także: Który kredyt hipoteczny najlepszy

Kolejne pytanie brzmi – jak taki ruch mógłby wpłynąć na ceny mieszkań?
Krzysztof Kolany, analityk Bankier.pl jest optymistą w tej sprawie. - Patrząc w dłuższej perspektywie, nie bardzo widzę szansę, aby przeciętne ceny mieszkań w Polsce mogły rosnąć w ujęciu realnym. Choć w przypadku nieruchomości wszystko jest sprawą indywidualną: cena zależy od lokalizacji i z pewnością znajdą się grunty/domy/mieszkania zyskujące na wartości. Ale średnio w skali całego kraju obstawiałbym, że dynamika cen nieruchomości mieszkaniowych będzie niższa od inflacji. Czyli że realnie mieszkania staną się bardziej dostępne – pisze.

Źródło: Bankier.pl