Polaków stać na coraz większe mieszkania? Jest poprawa względem ostatnich lat, ale bywało lepiej

• Znaczący wzrost dostępności kredytów mieszkaniowych w 2025 roku.
• Rekordowa wartość udzielonych kredytów hipotecznych prognozowana na koniec roku.
• Porównanie możliwości nabywczych w różnych okresach historycznych.
• Prognozy na przyszłość: dalszy wzrost dostępności kredytów.

Zwiększa się dostępność kredytów mieszkaniowych

Jak pisze Bartosz Turek, od trzech lat można zaobserwować stopniową poprawę dostępności kredytów hipotecznych. To efekt rosnących wynagrodzeń, zmian regulacyjnych oraz spadkowi oprocentowania kredytów. Jednak dopiero w 2025 roku solidne obniżki stóp procentowych, w połączeniu ze wzrostem płac, sprawiają, że kredyty mieszkaniowe stają się realnie dostępne dla osób o przeciętnych dochodach.

Jak zauważa ekspert rynku nieruchomości w latach 2022 roku o kredyt było "ekstremalnie trudno", w 2023 roku sytuacja nieco się poprawiła. Jednak przeciętni nabywcy musieli konkurować z beneficjentami programu "Bezpieczny Kredyt 2 proc.". W 2024 roku z kolei oferta mieszkań była przetrzebiona. To z kolei spowodowało kumulację popytu i gdy oferta deweloperów została odbudowana, a dostępność kredytów się poprawiła, na rynku nieruchomości odnotowano odżywienie.

Według Bartosza Turka, już dziś dostępne dane sugerują, że w 2025 roku łączna wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych może osiągnąć rekordowy poziom 95-100 mld złotych. Dane NBP za pierwsze trzy kwartały roku wskazują na ponad 70 miliardów złotych. Od czerwca wartość nowych umów o kredyt mieszkaniowy konsekwentnie przekracza 8-9 miliardów złotych miesięcznie. Wysoki wynik zawdzięczamy nie rekordowej liczbie udzielanych kredytów, ale rekordowej przeciętnej kwocie wniosków.

Pary stać na większe mieszkania. 52 metry kwadratowe w dużym mieścu w zasięgu par

Wzrost popytu na kredyty wynika wprost z poprawy ich dostępności. Na podstawie danych, jak pisze Bartosz Turek, para w dużym mieście wojewódzkim zarabiająca dwie średnie krajowe, mogłaby w trzecim kwartale 2025 roku pozwolić sobie na zakup mieszkania o powierzchni prawie 52 m kw. To o 19% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem.

- Założeniem do tej kalkulacji jest dochód na poziomie dwóch średnich krajowych. To w praktyce oznacza, że na wspólne konto wpływałoby łącznie ponad 12 tys. złotych miesięcznie. Gdyby na obsługę kredytu wydawać 30% dochodu netto, a więc około 3,8 tys. zł miesięcznie, to przy 25-letnim długu oprocentowanym na 6,7% w skali roku, możliwe byłoby zadłużenie się na około 553 tysięcy złotych. Zakładamy ponadto, że para dysponowałaby przyzwoitym 20-proc. wkładem własnym (około 138 tys. złotych), co przy wcześniej przytoczonych założeniach odpowiada około 11-miesięcznym dochodom. Warto dodać, że za punkt odniesienia przyjęto za NBP przeciętną cenę transakcyjną lokalu na 7 największych rynkach (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław), czyli ponad 13 tys. zł za m kw. - pisze Bartosz Turek.

Poprawa sytuacji względem ostatnich lat

Jak wskazuje ekspert rynku nieruchomości, w trzecim kwartale 2022 roku przykładowa para mogła kupić tylko 38 metrów kwadratowych. Był to okres utrudnionego dostępu do kredytów mieszkaniowych, a rząd uruchomił wakacje kredytowe. Nawet pary zarabiającej dwie średnie krajowe nie mogła zaciągnąć kredytu na mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych.

- Założeniem do tej kalkulacji jest dochód na poziomie dwóch średnich krajowych. To w praktyce oznacza, że na wspólne konto wpływałoby łącznie ponad 12 tys. złotych miesięcznie. Gdyby na obsługę kredytu wydawać 30% dochodu netto, a więc około 3,8 tys. zł miesięcznie, to przy 25-letnim długu oprocentowanym na 6,7% w skali roku, możliwe byłoby zadłużenie się na około 553 tysięcy złotych. Zakładamy ponadto, że para dysponowałaby przyzwoitym 20-proc. wkładem własnym (około 138 tys. złotych), co przy wcześniej przytoczonych założeniach odpowiada około 11-miesięcznym dochodom. Warto dodać, że za punkt odniesienia przyjęto za NBP przeciętną cenę transakcyjną lokalu na 7 największych rynkach (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław), czyli ponad 13 tys. zł za m kw. - wyjaśnia Bartosz Turek.

Kiedyś taka sama para mogła kupić mieszkanie wielkości 70 metrów kwadratowych

Aktualne możliwości nabywcze są znacznie lepsze niż w okresach kryzysu, ale zbliżone do średniej z ostatnich dwóch dekad. Jak wskazuje Bartosz Turek, w latach 2013-2021, przeznaczając racjonalną część wynagrodzenia na ratę, można było kupić większe mieszkanie niż obecnie.

Pod koniec 2020 roku, para mogłaby zaciągnąć kredyt na zakup mieszkania o powierzchni 74 m kw. Wtedy oprocentowanie kredytu mieszkaniowego było wtedy znacznie niższe i nie przekraczało 3%.

Jak pisze Bartosz Turek, jeśli przyszłość nie przyniesie negatywnych niespodzianek, możliwości nabywcze powinny dalej rosnąć. Kluczowe są decyzje RPP dotyczące stóp procentowych, które wpływają na oprocentowanie kredytów mieszkaniowych. Do tego projekcje inflacji i PKB wskazują na dalszy wzrost wynagrodzeń w Polsce.

- Biorąc pod uwagę tylko spodziewane zmiany wynagrodzeń i kosztu kredytów mieszkaniowych, to możliwości nabywcze pary, która chciałaby kupić mieszkanie w dużym mieście, mogą w czwartym kwartale wzrosnąć do około 56 m kw. To o prawie 10 m kw. więcej (wzrost o 20% r/r) niż w analogicznym okresie przed rokiem - twierdzi Bartosz Turek.

Jednak wciąż pozostaje kwestia cen mieszkań. Prognozy NBP sugerują stabilizację, ale jeśli nieruchomości zaczęłyby drożeć, mogłoby to mieć negatywny wpływ na możliwości nabywcze konsumentów.