Poradnik "Super Expressu": Jak zmienić zapis w księdze wieczystej

Kilka lat temu kupiłam działkę budowlaną oraz udział wynoszący 20/100 części we współwłasności innej działki (stanowiącej drogę dojazdową do działki budowlanej). Niedawno zauważyłam, że w księdze wieczystej omyłkowo wpisano mnie jako współwłaściciela 22/100 części. Jak naprawić ten błąd? Halina ze Szczecina

Odpowiedź zależy głównie od tego, na którym etapie transakcji popełniono błąd. W przypadku błędu w akcie notarialnym usunięcie nieprawidłowości może nastąpić na dwa sposoby. Gdy omyłka jest oczywista, wystarczy zgłosić się do notariusza, który sporządził akt. Notariusz samodzielnie dokona stosownego sprostowania i wyda nowy wypis poprawionego aktu, na podstawie którego będzie można wnieść do sądu prowadzącego księgę wieczystą o zmianę wpisu. Jeżeli notariusz uzna, że omyłka nie jest oczywista, trzeba będzie odnaleźć drugą stronę umowy i poprosić o podpisanie nowego aktu notarialnego, obejmującego zmianę umowy w zakresie błędnych postanowień. W przypadku gdy zmiana dotyczy treści ujawnionych w księdze wieczystej, nowy akt notarialny zawierać będzie wniosek do sądu o dokonanie stosownych wpisów.

Pomyłki mogą pojawić się też przy dokonywaniu przez sąd wpisu w księdze wieczystej na podstawie prawidłowego aktu notarialnego. Jako że wpis w księdze wieczystej jest orzeczeniem, jego korekta odbywa się w trybie określonym przepisami postępowania cywilnego. Przewidują one, że o każdym wpisie w księdze wieczystej sąd zawiadamia wnioskodawcę oraz osoby, których prawa zostały wykreślone lub obciążone bądź na rzecz których wpis ma nastąpić. Od dnia doręczenia zawiadomienia biegnie tygodniowy termin na złożenie skargi na wpis. Trzeba więc zawsze niezwłocznie i dokładnie zapoznawać się z treścią zawiadomień. Składając skargę w terminie, możemy żądać zmiany wpisu w księdze wieczystej w każdym zakresie.

Sytuacja komplikuje się, gdy upłynie termin na złożenie skargi. Stosunkowo łatwo pozbyć się tylko tych usterek wpisu, które nie mogą wywołać niezgodności księgi z rzeczywistym stanem prawnym, gdyż sąd wieczystoksięgowy ma obowiązek usuwać je z urzędu. Rola strony sprowadza się wówczas do zwrócenia sądowi uwagi na dany błąd. Gorzej jest w przypadku błędów wywołujących niezgodność księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Do usunięcia tej niezgodności wymagany jest bowiem wyrok sądu wydany na skutek powództwa osoby, której prawo nie jest wpisane w księdze lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia.

Jeżeli potencjalne strony takiej sprawy chcą uniknąć drogi sądowej, mogą rozważyć zawarcie nowego kontraktu o skutkach znoszących następstwa błędu. Autor pytania mógłby np. dokonać darowizny udziału 2/100 części na rzecz aktualnego właściciela drogi. Rozwiązania prawne trzeba tu jednak dobierać indywidualnie. Notariusz, do którego zwrócimy się ze sprawą, udzieli zawsze wyczerpujących informacji.

Dyżur eksperta

Już jutro w godzinach 10-12 pod nr. telefonu: 22 515-93-13 notariusz Anna Szmigiera-Wyżykowska z Izby Notarialnej w Warszawie odpowie na pytania Czytelników