Pułapka na działce: Szopa ogrodowa może kosztować działkowicza 10 tys. zł!

Budowa szopy ogrodowej

Sezon na relaks w ogrodzie w pełni, a wraz z nim potrzeba przechowywania narzędzi i sprzętów. Szopa ogrodowa (domek narzędziowy) wydaje się idealnym rozwiązaniem. Jednak jej posadowienie, choć proste, może być ryzykowne, jeśli nie dopełnimy formalności. Czy szopa ogrodowa (domek narzędziowy) to budynek w świetle prawa budowlanego? To zależy od kilku czynników, takich jak wielkość i sposób posadowienia. Biorąc pod uwagę definicję budynku z art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (trwałe związanie z gruntem, przegrody budowlane, fundamenty i dach) oraz orzecznictwo NSA (np. wyrok z 9 października 2019 r., sygn. II OSK 2779/17), w większości przypadków szopa ogrodowa (domek narzędziowy) będzie uznawana za budynek.

Pozwolenie na budowę? 

Konieczności uzyskania pozwolenia na budowę można uniknąć, jeśli spełnimy wymogi z art. 29 ust. 1 pkt 14 Prawa budowlanego. Zgodnie z nim, nie wymaga pozwolenia na budowę (ale wymaga zgłoszenia!) budowa wolnostojących: parterowych budynków gospodarczych, garaży, wiat o powierzchni zabudowy do 35 m2, jeżeli łączna liczba tych obiektów na działce nie przekracza dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki. Jeśli więc szopa (domek narzędziowy) nie przekracza 35 m2, jest parterowa, a na 500 m2 działki nie ma więcej niż dwa obiekty tego typu, co do zasady wystarczy zgłoszenie (z art. 30 Prawa budowlanego).

Istnieją jednak wyjątki, kiedy zgłoszenie nie jest wymagane. Należą do nich m.in.:

• Art. 29 ust. 2 pkt 1 Prawa budowlanego: obiekt gospodarczy związany z produkcją rolną i uzupełniający zabudowę zagrodową (parterowy budynek do 35 m2 lub suszarnia kontenerowa do 21 m2).
• Art. 29 ust. 2 pkt 3 Prawa budowlanego: wolnostojąca altana do 35 m2 (maksymalnie dwie na 500 m2). Uwaga: posadowienie szopy na bloczkach cementowych może wykluczyć możliwość skorzystania z tego przepisu!
• Art. 29 ust. 2 pkt 4 Prawa budowlanego: altana działkowa i obiekt gospodarczy na terenie rodzinnego ogrodu działkowego.
• Art. 29 ust. 2 pkt 19 Prawa budowlanego: obiekt małej architektury (np. kapliczki, huśtawki, śmietniki) – szopa ogrodowa raczej się do nich nie zalicza.
• Art. 29 ust. 2 pkt 33 Prawa budowlanego: budynek gospodarczy i wiata o prostej konstrukcji, związane z produkcją rolną (do 150 m2, rozpiętość do 6 m, wysokość do 7 m).

Jeśli szopa (domek narzędziowy) kwalifikuje się do któregoś z tych wyłączeń, zgłoszenie nie jest konieczne. W przeciwnym razie – należy go dokonać przed rozpoczęciem prac. Organ administracji ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu. Prace można rozpocząć dopiero po upływie tego terminu, jeśli sprzeciwu nie będzie.

Przed zgłoszeniem warto sprawdzić, czy nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli nie, konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), którą należy dołączyć do zgłoszenia.

W przypadku współwłasności nieruchomości (np. w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej), konieczne jest uzyskanie zgody pozostałych współwłaścicieli na posadowienie szopy (domku narzędziowego). Zgodnie z art. 4 Prawa budowlanego, prawo do zabudowy uzależnione jest od wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z art. 30 ust. 2a pkt 1 Prawa budowlanego), a w przypadku współwłasności – zgody pozostałych współwłaścicieli.

Odległość od granicy

Miejsce posadowienia szopy (domku narzędziowego) na działce i jej odległość od granicy sąsiedniej nieruchomości są kluczowe. Zgodnie z par. 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, budynek należy sytuować w odległości od granicy nie mniejszej niż:

• 4 m – w przypadku ściany z oknami lub drzwiami w stronę granicy,
• 3 m – w przypadku ściany bez okien lub drzwi w stronę granicy.

Możliwe jest posadowienie budynku (ściana bez okien i drzwi) w odległości mniejszej niż 3 m, ale nie mniejszej niż 1,5 m, jeśli przewiduje to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, zgodnie z par. 12 ust. 4 ww. rozporządzenia, dopuszczalna jest:

• budowa budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż 3 m, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce o szerokości 16 m lub mniejszej,
• budowa budynku gospodarczego lub garażu (długość do 6,5 m, wysokość do 3 m) bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi.

Każda szopa (domek narzędziowy), której ściana zewnętrzna (bez okien i drzwi) znajduje się w odległości mniejszej niż 1,5 m od granicy działki (i nie jest posadowiona dokładnie na granicy) – jest posadowiona niezgodnie z przepisami.

Do zgłoszenia należy dołączyć szkice i rysunki (plan sytuacyjny), z których jednoznacznie wynika odległość zabudowy od granicy i wymiary budynku. Posadowienie szopy (domku narzędziowego) na granicy działki lub w odległości co najmniej 1,5 m od niej powoduje, że oddziałuje ona na sąsiednią nieruchomość (par. 12 ust. 5 ww. rozporządzenia), co może skutkować koniecznością uzyskania pozwolenia na budowę (właściciele sąsiedniej nieruchomości stają się stronami postępowania).

Samowola budowlana

Wiele szop ogrodowych i domków narzędziowych jest posadowionych niezgodnie z prawem. Szopa posadowiona niezgodnie z par. 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. (np. w pasie pomiędzy granicą a 1,5 m od niej, lub bez zgłoszenia) może zostać uznana za samowolę budowlaną.

Legalizacja takiej samowoli to koszt 5 tys. zł (zgodnie z art. 49d ust. 1 pkt 2 lit. a Prawa budowlanego), a grzywna za wykonanie robót budowlanych niezgodnie z przepisami – kolejne 5 tys. zł (zgodnie z art. 93 ust. 1 pkt 2a i pkt 6 Prawa budowlanego).

Przed przystąpieniem do budowy szopy ogrodowej (domku narzędziowego) warto dokładnie przeanalizować przepisy prawa budowlanego, aby uniknąć kosztownych konsekwencji.

Źródło: infor.pl