- Rząd planuje rewolucyjne zmiany w najmie krótkoterminowym, wprowadzając centralny rejestr i dając gminom prawo do tworzenia "stref wolnych" od tego typu działalności.
- Nowe przepisy, mające wejść w życie w I kwartale 2026 roku, zrównają najem krótkoterminowy z usługą hotelarską, co oznacza więcej obowiązków i potencjalnie wyższe koszty dla właścicieli.
- Możliwość wprowadzania przez gminy zakazów najmu krótkoterminowego w określonych obszarach to kluczowa zmiana, która może drastycznie wpłynąć na opłacalność inwestycji.
- Eksperci przewidują, że zmiany nie zlikwidują najmu krótkoterminowego, ale wymuszą profesjonalizację i elastyczność, a ich wpływ na cały rynek mieszkaniowy będzie raczej lokalny i umiarkowany.
Gemini 2.5 FlashThinking
Tokens: 1690
Rewolucja w najmie krótkoterminowym?
Rząd szykuje gruntowne zmiany w zasadach najmu krótkoterminowego, które mogą wywrócić do góry nogami strategie wielu właścicieli mieszkań. Projektowane regulacje zakładają wprowadzenie centralnego rejestru najmu krótkoterminowego, nałożenie szeregu obowiązków formalnych, a także przyznanie gminom prawa do wyznaczania stref wolnych od tego typu działalności. Eksperci analizują, co te zmiany oznaczają dla właścicieli nieruchomości i całego rynku.
Nowe ramy prawne dla najmu krótkoterminowego
Rządowy projekt regulacji rynku najmu krótkoterminowego, który ma trafić pod obrady Rady Ministrów w I kwartale 2026 roku, wprowadza nowe zasady funkcjonowania tego segmentu rynku. Najem krótkoterminowy ma zostać jednoznacznie zrównany z usługą hotelarską, co wiąże się z szeregiem konsekwencji.
Przede wszystkim, planowane jest objęcie go centralnym rejestrem, co ma na celu zwiększenie transparentności i kontroli nad tym sektorem. Właściciele będą musieli dopełnić szeregu obowiązków formalnych, a za ich naruszenie grozić będą wysokie kary administracyjne.
Strefy wolne od najmu krótkoterminowego – przełomowa zmiana?
Najwięcej emocji wśród właścicieli i ekspertów rynku budzi jednak propozycja przyznania gminom prawa do wyznaczania stref, w których najem krótkoterminowy w mieszkaniach będzie zakazany. To właśnie ten element może mieć największe znaczenie dla właścicieli.
„Centralny rejestr i kary porządkują rynek i poprawiają egzekucję prawa, ale nie ingerują w istotę prawa własności. Przełomowa jest możliwość wprowadzania stref wolnych od najmu krótkoterminowego. To realne ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, które w niektórych lokalizacjach może podważyć opłacalność dotychczasowych inwestycji" – ocenia Tomasz Woźniak, dyrektor ds. prawnych Freedom, cytowany przez portalsamorzadowy.pl.
Zdaniem ekspertów Freedom, nowe regulacje oznaczają przesunięcie akcentu z maksymalnej swobody właścicieli w stronę ochrony lokalnych społeczności. To rodzi pytania o proporcjonalność ograniczeń, jednocześnie zmuszając inwestorów do weryfikacji strategii.
Co to oznacza dla właścicieli?
Zapowiadane zmiany nie oznaczają końca najmu krótkoterminowego jako takiego, ale oznaczają więcej obowiązków dla właścicieli i zmuszają do indywidualnej oceny opłacalności tego modelu w danej lokalizacji.
„Model najmu krótkoterminowego nadal będzie dostępny, ale przestanie być prostym sposobem na szybki dodatkowy dochód. Nowe obowiązki, koszty dostosowania lokali do wymogów sanitarnych i przeciwpożarowych oraz ryzyko lokalnych zakazów sprawiają, że opłacalność pozostanie przede wszystkim w najlepszych lokalizacjach lub przy profesjonalnym zarządzaniu najmem. Wielu właścicieli już dziś rozważa przejście na najem długoterminowy lub po prostu czeka na ostateczny kształt przepisów" – podkreśla Paulina Miszkiel, Broker Nieruchomości Freedom Gdynia, cytowana przez portalsamorzadowy.pl.
Podobnie sytuację ocenia Piotr Śniegarewicz w Portalu Samorządowym, manager zespołu sprzedaży Freedom Olsztyn Stare Miasto: „Nie mówimy o końcu rynku, ale o końcu pełnej swobody. Znika premia za brak procedur, a najem krótkoterminowy wchodzi w etap większej transparentności. W dobrych lokalizacjach nadal ma sens, natomiast przypadkowe, źle prowadzone oferty mogą przestać się bilansować".
Sytuacja w Poznaniu – profesjonalizacja i elastyczność
Jak kwestia nowych regulacji przekłada się na zachowania właścicieli na rynku w Poznaniu? Jak tłumaczy Hanna Morawska z Freedom Poznań Centrum, cytowana przez portalsamorządowy.pl, dla stolicy Wielkopolski charakterystyczna jest duża profesjonalizacja najmu krótkoterminowego. Największe obłożenie zazwyczaj daje skonstruowanie oferty w modelu mieszanym, tzn. "krótki termin" w szczycie i minimum 30+ nocy poza sezonem. Właściciele pojedynczych mieszkań już od jakiegoś czasu przechodzą na model średnioterminowy (1-6 miesięcy).
„Oczywiście zwracają się do nas klienci, którzy czując się niepewnie w nowej sytuacji, chcą sprzedać gotowe „pakiety", celem reinwestycji środków w miejsca bardziej turystyczne, także poza granicami Polski. Ale nie jest to masowy odwrót. I takiego się nie spodziewamy. Kluczowym okresem może okazać się dopiero rok 2028r., do końca którego lokalni włodarze powinni ustalić "strefy wyłączeń" określonych obszarów miasta" – mówi Hanna Morawska, broker nieruchomości z Freedom Poznań Centrum.
Wpływ na czynsze i rynek mieszkaniowy
Eksperci podkreślają, że wpływ zmian na całość rynku mieszkaniowego najpewniej będzie mniejszy, niż często się zakłada. Najem krótkoterminowy w Polsce stanowi niewielki fragment zasobu mieszkaniowego, szacunkowo ok. 0,05 proc. wszystkich lokali w kraju. Nawet w największych miastach jego udział nie przekracza 0,5 proc.
„Ograniczenie najmu krótkoterminowego nie spowoduje masowego spadku czynszów ani zalania rynku mieszkaniami na sprzedaż. Ceny najmu zależą od wielu czynników: stóp procentowych, demografii, migracji czy podaży nowych mieszkań. Efekty nowych regulacji prawnych dotyczących najmu krótkoterminowego będą raczej lokalne i umiarkowane" – mówi Paulina Miszkiel.
Zdaniem ekspertów Freedom, najbliższe miesiące upłyną pod znakiem wyczekiwania i analiz. Część właścicieli będzie obserwować decyzje samorządów, inni rozważą zmianę modelu najmu lub sprzedaż mieszkań w lokalizacjach najbardziej narażonych na ograniczenia. Nowe regulacje oznaczają zatem nie tyle koniec ery najmu, co korektę strategii.
Źródło: portalsamorządowy.pl
Podcasty
Playlisty tematyczne
