Samowolna eksmisja – pułapka na właściciela?
Zdjęcie z drzwiami wyniesionymi z mieszkania zrobiło w social mediach karierę, bo wygląda jak sprytny patent na lokatora, który nie płaci i nie chce się wyprowadzić. Magdalena Markiewicz, ekspertka rynku nieruchomości, studzi jednak emocje i przypomina, że choć polska eksmisja bywa ślamazarna, ale samodzielne rozwiązywanie problemu metodą na drzwi może skończyć się nie triumfem właściciela, tylko zarzutami karnymi.
Postępowania o opróżnienie lokalu potrafią ciągnąć się miesiącami, a jeśli w grę wchodzi prawo do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego, to nawet latami. To właśnie w takim klimacie rodzą się pomysły na skróty. Zabrać drzwi, odciąć prąd, zakręcić gaz...
Art. 191 § 1a k.k. – bat na "czyścicieli kamienic"?
Markiewicz z NieruchomosciSzybko.pl przypomina, że po głośnych historiach tzw. czyścicieli kamienic ustawodawca dopisał do kodeksu karnego przepis, który ma zniechęcać do quasi-eksmisji. Chodzi o art. 191 § 1a k.k., przyjęty w 2015 r., obowiązujący od 7 stycznia 2016 r. W uproszczeniu, jeśli ktoś uporczywie albo w sposób istotnie utrudniający korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego stosuje przemoc innego rodzaju po to, by zmusić lokatora do określonego działania, zaniechania lub znoszenia, naraża się na odpowiedzialność karną.
Z perspektywy logiki tej regulacji wyniesienie drzwi wejściowych pasuje jak ulał. Utrudnia korzystanie z lokalu w sposób oczywisty, uderza w elementarne bezpieczeństwo, prywatność i normalne funkcjonowanie.
Kiedy "metoda na drzwi" staje się przestępstwem?
Ściganie tego czynu następuje na wniosek pokrzywdzonego. Czyli dopóki lokator nie pójdzie na policję albo do prokuratury, sprawa może nie mieć poważniejszych konsekwencji. Wszystko jest zatem kwestią prawilności. Tyle że to żaden parasol ochronny. Wystarczy, że lokator będzie zdeterminowany, lepiej poinformowany albo wsparty przez prawnika czy organizację lokatorską.
Markiewicz zwraca też uwagę na drugi, często niedoceniany wektor ryzyka, czyli naruszenie miru domowego z art. 193 k.k. Intuicja wielu właścicieli podpowiada, że skoro lokal jest „mój”, mogę do niego wejść, wymienić zamki, wynieść rzeczy, rozkręcić ościeżnicę. Prawo patrzy na to inaczej. Gdy mieszkanie zostało oddane w posiadanie najemcy, to właśnie on korzysta z ochrony miru domowego. Co więcej, w praktyce ochrona może działać nawet wtedy, gdy lokator nie ma już tytułu prawnego do zajmowania lokalu.
To, że sądy czasem patrzą na desperację właściciela jak na okoliczność łagodzącą, nie oznacza, że czyn staje się legalny. Markiewicz przywołuje przykłady z orzecznictwa, gdzie przy wymiarze kary liczyły się takie kwestie jak niekaralność, wcześniejsze zachowanie sprawcy czy społeczna szkodliwość. Tyle że to jest rozmowa o tym, jak bardzo zaboli, a nie czy wolno. Właściciel, który liczy na pobłażliwość, ryzykuje podwójnie. Nie tylko karnie, ale też cywilnie, bo lokator może dochodzić roszczeń za naruszenie dóbr osobistych, szkody w mieniu czy koszty związane z koniecznością zabezpieczenia lokalu.
Prewencja – klucz do uniknięcia problemów
Jeśli ktoś wynajmuje mieszkanie i chce realnie ograniczyć ryzyko, sensowniejsze od metod podprogowych są rozwiązania prewencyjne. W polskich realiach jednym z nich jest najem okazjonalny z oświadczeniem najemcy w trybie art. 777 k.p.c., który potrafi skrócić drogę do opróżnienia lokalu. Do tego weryfikacja najemcy, sensownie skonstruowana umowa, kaucja, ubezpieczenie, szybka reakcja na pierwsze opóźnienia.
Podcasty
Playlisty tematyczne
